TJ 67482, 21 mai 2025, RG 25/00243

N° RG 25/00243 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NIXK

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]

11ème civ. S1

N° RG 25/00243
N° Portalis DB2E-W-B7J-NIXK

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Stéphanie BOEUF
- M. [G]
-M. [T]

Le

Le Greffier
Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Madame [U] [L]
née le 29 Mars 1949 à [Localité 6]( 67)
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Stéphanie BOEUF, substituée par Me Léa MOUREY, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [G]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Monsieur [S] [T]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [N] [Z], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2025.

JUGEMENT :
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier
RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location signé électroniquement le 16 août 2022 ayant pris effet le 23 août 2022, Mme [U] [L] représenté par FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE a donné à bail à Mme [C] [D] et M. [K] [G] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation lot n° 1, duplex rez-de-chaussée sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 500 € payable d’avance au premier jour du terme outre une provision pour charges de 15 €.

Par avenant du 16 juin 2023, M. [K] [G] est devenu titulaire principal du bail.

Par acte du 5 juillet 2023, M. [S] [T] s’est constitué caution des engagements de M. [K] [G] dans la limite de 18 540 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [U] [L] a fait signifier à M. [K] [G] et Mme [C] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 février 2024 pour la somme en principal de 1 339,26 €.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 20 février 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé le 25 mars 2024 à M. [S] [T].

Puis elle a fait assigner à l’audience du 21 mars 2025, M. [K] [G] et M. [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice respectivement des 30 et 23 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier et que le bailleur a informé le service instructeur de ce M. [K] [G] a donné congé pour le 9 février 2025.

Mme [U] [L], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :
- constater la résiliation de plein droit du bail ;
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter du jugement à intervenir ;
En conséquence,
- constater que M. [K] [G] est occupant sans droit ni titre ;
- ordonner l’expulsion de M. [K] [G], corps et biens et de tous occupants de son chef, sans délai et sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- condamner M. [S] [T] au paiement de la même astreinte ;
- condamner solidairement ou in solidum M. [S] [T] à payer chaque mois, tous les mois, jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation de 544,63 € à compter du 1er janvier 2025 ;
En tout état de cause,
- les condamner solidairement ou in solidum à lui payer la somme de 5 231,81 € augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter de l’assignation ;
- les condamner solidairement ou in solidum à lui payer une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
- les condamner solidairement ou in solidum à lui payer tous les frais et dépens de la présente procédure ;
- déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience, elle expose que la dette locative est au 17 mars 2025 de 5 867,16 €. Elle indique qu’il y aurait eu un départ du locataire en février 2025.

M. [K] [G] a comparu.
Il indique qu’il ne conteste pas la dette et demande des délais de paiement. Il expose qu’il n’a aucun revenu mais que retourné vivre chez ses parents, il n’a plus de charge. Il est à la recherche d’un emploi et que ses ressources seront utilisées pour payer sa dette locative.

M. [S] [T], bien que régulièrement assigné par acte délivré à sa personne n’a pas comparu et ne s’est fait représenter.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [U] [L] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 20 février 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « VIII – Clause résolutoire » et un commandement de payer a été signifié le 20 février 2024 pour la somme en principal de 1 339,26 €. Un paiement de 1 500 € a été comptabilisé dans le décompte locatif le 26 mars 2024 de sorte que ce commandement n’est pas demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, Mme [U] [L] sera déboutée de sa demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail.

3. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il est admis que l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, lequel justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par le décompte produit aux débats que le locataire n’a effectué aucun paiement entre le 8 avril 2024 et le 18 décembre 2024 laissant se constituer une créance de 5 281,81 €. Deux paiements, respectivement de 1 500 € et 1 000 € sont intervenus les 17 et 19 décembre 2024 et depuis la dette s’est reconstituée pour atteindre 5 867,16 € au 17 mars 2025.

Que toutefois, un examen du décompte permet de constater que le mandataire du bailleur a intégré dans ce décompte l’arrêté de compte locataire comprenant le dépôt de garantie, des retenues pour réparations locatives et des remboursements au prorata temporis.

En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail et les demandes qui en sont la conséquence, réduction du délai d’expulsion et prononcé d’une astreinte, ne sont pas fondées.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement...».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail est assorti d’un engagement de caution.

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Mme [U] [L] produit un décompte en date du 17 mars 2025 duquel il ressort que la demande formulée dans l’assignation à hauteur de 5 231,81 € au 31 décembre 2024 est en réalité de 2 731,81 € à la suite des paiements intervenus et comptabilisés.
Qu’il convient d’expurger ce décompte des frais d’actes qui y figurent, 130,59 €, 70,48 € et 107,78 € ainsi que des lignes « assurance privilège » qui ne relève pas des relations contractuelles entre les parties et au surplus ne sont pas justifiées soit un total de 512,27 €.
Ainsi le décompte expurgé des frais de procédure et d’assurance arrêté au 31 décembre 2024 s’établit à 2 219,54 €.

M. [K] [G] et M. [S] [T], non comparant, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2 219,54 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, en particulier l’absence de justification de sa capacité financière, M. [K] [G] se déclarant à la recherche d’un emploi ne permettent pas de faire droit à sa demande de délais de paiement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [K] [G] et M. [S] [T], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens dont sont exclus les coûts du commandement de payer et du procès-verbal de saisie.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [K] [G] et M. [S] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS