TJ 67482, 21 mai 2025, RG 25/00795

N° RG 25/00795 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ66

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 5]
[Adresse 8]
[Localité 7]

11ème civ. S1

N° RG 25/00795
N° Portalis DB2E-W-B7J-NJ66

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Philippe-Didier DIETRICH
- M. [C]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier
Me Philippe-didier DIETRICH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Madame [L] [J] épouse [E]
née le 27 Septembre 1953 à [Localité 9] (54)
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe-Didier DIETRICH, substitué par Me Klajdi TILI, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 30

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [C]
né le 27 Juillet 1944 à [Localité 10] (67)
demeurant [Adresse 1]
[Localité 6]
comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [Y] [U], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2025.

JUGEMENT :
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 22 octobre 2014 avec effet au 24 octobre 2014, Mme [T] [J], représentée par la S.A.S. NEXITY [Localité 10], aux droits de laquelle se trouve Mme [L] [J] épouse [E] a donné à bail à M. [P] [C] pour une durée de trois ans tacitement reconduit un logement à usage d’habitation lot n° LT000083 de type 1, 7ème étage, porte 83 sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 406 € et un acompte sur charges de 120 €.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Mme [L] [J] épouse [E] a fait signifier à M. [P] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 octobre 2023 pour un montant en principal de 1 789,65 €.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 27 octobre 2023.

Puis elle a fait assigner M. [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 21 mars 2025 par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel depuis 2022 les versements sont irréguliers, un premier plan d’apurement n’avait pas été respecté.
Le paiement du loyer courant aurait repris et le locataire qui ne souhaite pas bénéficié d’un suivi social se disant en lien avec l’association CRESUS propose un apurement de 250 € par mois.

Mme [L] [J] épouse [E], représentée par son conseil, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :
A titre principal,
- constater la résiliation du bail de plein droit du bail d’habitation ;
En conséquence,
- ordonner l’expulsion dans délai de M. [P] [C] et de tous occupants de son chef des lieux qu’il occupe ;
- le condamner à lui payer une somme de 4 285,71 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation restant dû à la date du 11 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- le condamner à lui payer une indemnité d’occupation de 602,61 € par mois, outre indexation conformément aux stipulations du bail résilié et éventuellement les régularisations des charges à venir, à compter du 12 décembre 2024 et ce jusqu’au jour où il aura quitté les lieux, cette indemnité étant due en entier pour tout mois commencé ;
A titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation du bail d’habitation dont il bénéficie
En conséquence,
- ordonner l’expulsion dans délai de M. [P] [C] et de tous occupants de son chef des lieux qu’il occupe ;
- le condamner à lui payer une somme de 4 285,71 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation restant dû à la date du 11 décembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- le condamner à lui payer une indemnité d’occupation de 602,61 € par mois, outre indexation conformément aux stipulations du bail résilié et éventuellement les régularisations des charges à venir, à compter du premier mois suivant celui au cours duquel le bail a été résilié et ce jusqu’au jour où il aura quitté les lieux, cette indemnité étant due en entier pour tout mois commencé ;
- le condamner à lui payer les loyers et avances sur charges postérieurs à la date du 11 décembre 2024, soit 602,61 par mois outre indexation conformément aux stipulations du bail et ce jusqu’au jour du prononcé de la résiliation ;
En tout état de cause,
- le condamner à lui payer 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle expose que la dette est actualisée à la somme de 4 038,32 €, le paiement du loyer courant étant repris outre une somme de 250 € au titre de l’apurement.
Elle n’est pas opposée à des délais de paiement mais estime qu’il pourrait payer au moins 350 € par mois.

M. [P] [C] a comparu. Il indique percevoir 2 200 € par mois de retraite avec une complémentaire. Il indique qu’il a passé plus de 25 années en Chine et que son argent est bloqué dans ce pays, les banques locales n’acceptant pas de procuration.
Il soutient ne pas pouvoir verser plus de 250 € par mois remboursant également un crédit Cetelem à hauteur de 218 € par mois. Il perçoit sa pension le 3 du mois et pourrait régler le 10.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [L] [J] épouse [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 27 octobre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « 2.11 – Clause résolutoire » des conditions générales, un commandement de payer a été signifié le 26 octobre 2023 impartissant le délai légal de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 1 789,65 €.

Le relevé de compte du 11 décembre 2024, confirme la réalité de la créance à la date du commandement et permet de constater que deux paiements de 575,89 € dans le temps du commandement.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2023 à 24 heures.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment le diagnostic social et financier et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal dans l’hypothèse où le recours à cette mesure d’exécution serait nécessaire.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Mme [L] [J] épouse [E] produit un décompte établissant que M. [P] [C] restait lui devoir la somme de 4 285,71 € au 11 décembre 2024 et selon décompte actualisé au 20 mars 2025, la somme de 4 038,32 €. Ce montant est fondé.

M. [P] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné en deniers et quittances au paiement de cette somme de 4 038,32 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte du 15 janvier 2025 que le locataire a repris le paiement du loyer courant sans pour autant respecter le terme contractuel du premier jour du mois, et maîtrise de façon significative par des virements complémentaires sa créance locative. Il se déduit de ses explications qu’il souhaite être maintenu dans les lieux.

Des délais de paiement peuvent donc être accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [P] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [P] [C] sera condamné à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS