TJ 31555, 19 mai 2025, RG 25/00279

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 15]
[Adresse 2]
[Adresse 13]
[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 25/00279
N° Portalis DBX4-W-B7J-TXUY

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 19 mai 2025

[X] [S] [I] [D], es qualité de co-indivisaire
[P] [J] [F] [D], es qualité de co-indivisaire
[V] [E] [A] [D], es qualité de co-indivisaire

C/

[T] [L]
[Z] [N]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me VIALLARD

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le 19 mai 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 19 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 28 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [X] [S] [I] [D],
es qualité de co-indivisaire,
demeurant [Adresse 3]
[Localité 9]

Représentée par Maître Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [P] [J] [F] [D],
es qualité de co-indivisaire,
demeurant [Adresse 1]
[Localité 5]

Représenté par Maître Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [V] [E] [A] [D],
es qualité de co-indivisaire,
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]

Représentée par Maître Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [L],
demeurant [Adresse 11]
[Localité 8]

Comparant en personne

Monsieur [Z] [N],
demeurant [Adresse 10]
[Localité 7]

Non comparant, ni représenté
RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 mai 2023, Madame [X] [D], Monsieur [P] [D] et Madame [V] [D] ont donné à bail à Monsieur [T] [L] un appartement à usage d'habitation (A3), situé125 [Adresse 12], pour un loyer mensuel de 440 euros et une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Monsieur [Z] [N] s’est porté caution solidaire des sommes dues par Monsieur [T] [L] au titre du contrat du 19 mai 2023, par acte séparé du 17 mai 2023.

Le 20 septembre 2024, Madame [X] [D], Monsieur [P] [D] et Madame [V] [D] ont fait signifier à Monsieur [T] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d'une assurance, visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [Z] [N] le 26 septembre 2024.

Madame [X] [D], Monsieur [P] [D] et Madame [V] [D] ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 septembre 2024.

Par actes de Commissaire de justice en date du 13 janvier 2025 et du 14 janvier 2025, Madame [X] [D], Monsieur [P] [D] et Madame [V] [D] ont ensuite fait assigner Monsieur [T] [L] et Monsieur [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 16] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [T] [L] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais et périls, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 3.528,17 euros, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 janvier 2025.

A l’audience du 28 mars 2025, Madame [X] [D], Monsieur [P] [D] et Madame [V] [D], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.912,08 euros, pour inclure les mensualités jusqu'à celle de mars 2025 comprise.

Monsieur [T] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande l'octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, en sus du loyer, ainsi que la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. Il indique avoir démissionné de son emploi en novembre 2024 et avoir retrouvé un nouvel emploi, pour lequel il perçoit un salaire de 1.600 euros.

Convoqué par acte de Commissaire de justice, signifié à étude, le 13 janvier 2025, Monsieur [Z] [N] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

A titre préliminaire, dans la mesure où les demandeurs ne reprennent pas le moyen tiré du défaut de justification d'une assurance énoncé dans le commandement, signifié le 20 septembre 2024, dans leur assignation et à l'audience, il n'y a pas lieu d'examiner les conditions de la clause résolutoire pour défaut d'assurance.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 19 mai 2023 contient une clause résolutoire (article Article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2.209,07 euros a été signifié le 20 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [T] [L] n'a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Madame [X] [D], Monsieur [P] [D] et Madame [V] [D] produisent un décompte du 25 mars 2025 démontrant que Monsieur [T] [L] reste devoir la somme de 3436,81 euros, mensualité de mars 2025 comprise, après soustraction des frais de procédure (coût du commandement de payer de 216,10 et du coût de l’assignation de 259,17 euros).

Monsieur [T] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Monsieur [T] [L] et Monsieur [Z] [N], tenu solidairement à la dette compte-tenu de l’acte de cautionnement fourni à la procédure, seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3436,81 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [T] [L], démontrant sa capacité à solder la dette locative, les débiteurs seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

A la demande de Monsieur [T] [L], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [T] [L] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [T] [L] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 14] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [N] et Monsieur [T] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [X] [D], Monsieur [P] [D] et Madame [V] [D], Monsieur [Z] [N] et Monsieur [T] [L] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,