TJ 93008, 20 mai 2025, RG 25/01956

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 5]
[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 25/01956 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2W2A

Minute : 25/00104

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES AURELLES III [Adresse 3] ET [Adresse 4]
Représentant : Me Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : T179

C/

Monsieur [V] [R] [I]
Madame [T] [U] [H] [S]

Copie exécutoire : Me Thierry LAISNE
Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 20 Mai 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 20 Mai 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LES AURELLES III SISE [Adresse 3] ET [Adresse 4] pris en la personne de la Société SERGIC - [Adresse 6]
représenté par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [R] [I], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [T] [U] [H] [S], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] sont propriétaires d’un lot de copropriété situé [Adresse 2].

Le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES III située [Adresse 3] et [Adresse 4], représenté par son syndic, la société SERGIC, a fait assigner Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :
condamner solidairement Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] à lui payer la somme de 7 729,09 € au titre des charges de copropriété impayées au 5 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer ;
condamner solidairement Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] à lui payer la somme de 548,67 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec les intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer ;
ordonner la capitalisation des intérêts ;
condamner solidairement Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] à lui payer la somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts ;
condamner solidairement Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] à lui payer la somme de 1 200,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l'audience du 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES III située [Adresse 3] et [Adresse 4], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par acte remis à son domicile pour Monsieur [V], [R] [I] et à sa personne pour Madame [T], [U], [H] [S], ceux-ci sont présents. Ils ne contestent ni le principe ni le montant de la créance réclamée, mais sollicitent de pouvoir s’acquitter des sommes dues en plusieurs mensualités de 100 € chacune. Ils perçoivent un revenu mensuel global de 3 200 € et ont deux enfants à leur charge. Ils soulignent que leur appartement est en vente depuis deux ans.

L'affaire est mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES III située [Adresse 3] et [Adresse 4] verse aux débats :
un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] sont propriétaires du lot 106 situé [Adresse 2] ;
un décompte daté du 5 février 2025 ;
les appels de fonds ;
les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 16 mars 2022, 22 mars 2023, 12 juillet 2023, 8 septembre 2023 et 6 mars 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 7 729,09 € (hors frais).

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis stipulée en page 81 du règlement de copropriété.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] au paiement de la somme de 7 729,09 € au titre des charges dues à la date du 5 février 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 février 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES III située [Adresse 3] et [Adresse 4] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] seuls, la somme de 254,00 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] seront condamnés solidairement à payer la somme de 254,00 € au syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES III située [Adresse 3] et [Adresse 4] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 février 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES III située [Adresse 3] et [Adresse 4] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation financière des défendeurs et des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de permettre à Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] d'échelonner le paiement de leur dette en 23 mensualités de 200,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES III située [Adresse 3] et [Adresse 4] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V], [R] [I] et Madame [T], [U], [H] [S] succombent à l’instance, de sorte qu’ils seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et des démarches judiciaires entreprises, il convient de condamner in solidum les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES AURELLES III située [Adresse 3] et [Adresse 4] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS