TJ 93008, 20 mai 2025, RG 25/00761

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
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N° RG 25/00761 - N° Portalis DB3S-W-B7J-24F2

Minute : 25/00088

E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH)
Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [W] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté

DÉBATS :
Audience publique du 10 Avril 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.
Copie exécutoire :
Maître Nathalie GARLIN
Copie certifiée conforme :
Monsieur [W] [Z]

Le 20/05/2025
RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 26 juin 2018, l'OPH Seine-Saint-Denis habitat a donné à bail à Monsieur [W] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal de 382,17 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH Seine-Saint-Denis habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 octobre 2024.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen statuant en référé par un acte du 18 février 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 10 avril 2025, l'OPH Seine-Saint-Denis habitat - représenté par Maître Nathalie Garlin - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Z] sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de la date de l’ordonnance ; de rappeler que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution; et de condamner le défendeur au paiement d'une provision sur l'arriéré locatif actualisée à la somme de 5.479,06 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer augmenté des charges et taxes locatives, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout le bénéfice de l’exécution provisoire. L’OPH Seine-Saint-Denis habitat sollicite également la remise, sous astreinte de 77 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs. Il s’oppose à l’octroi d’un quelconque délai au bénéfice du défendeur.

A l'appui de ses prétentions, l'OPH Seine-Saint-Denis habitat fait valoir, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n'ont pas été payées dans le délai prescrit, de sorte qu'il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Il ajoute que l'arriéré locatif s'élève à 5.479,06 €.

Bien que convoqué par un acte signifié à l'étude du commissaire de justice le 18 février 2025, Monsieur [W] [Z] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, l'OPH Seine-Saint-Denis habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 26 juin 2018 contient une clause résolutoire (article 11 des conditions générales ) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.380,51 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [W] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [W] [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Conformément à la demande, il sera dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L'OPH Seine-Saint-Denis habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [Z] reste devoir la somme de 5.479,06 € à la date du 31 mars 2025.

Monsieur [W] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.479,06 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.380,51 € à compter du commandement de payer (16 octobre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [W] [Z] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par l'OPH Seine-Saint-Denis habitat du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LA DEMANDE DE PRODUCTION DE L’ATTESTATION D’ASSURANCE :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, le locataire n’a pas justifié de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Monsieur [W] [Z] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En l'absence d'information sur la situation financière du défendeur et compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH Seine-Saint-Denis habitat, Monsieur [W] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,