TJ 93008, 22 mai 2025, RG 24/00020

Décision du 22 Mai 2025
Minute n° 25/00074

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS LE CADRE D’UNE ÉVICTION COMMERCIALE

du 22 Mai 2025

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 24/00020 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEFF

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [J]
[Adresse 2]
[Localité 19]
représenté par Me Bernard GALDIN-GASTAUD, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [I] [A]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Me Bernard GALDIN-GASTAUD, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [P] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 12]
représenté par Me Bernard GALDIN-GASTAUD, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 7]
[Localité 20]
représenté par Me Bernard GALDIN-GASTAUD, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
LA COMMUNE DE [Localité 23]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 23]
représentée par Me Benoît JORION, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 4]
[Localité 18]
représentée Monsieur par [U] [T], commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rémy BLONDEL,Vice-Présidente, désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 24 Septembre 2024 ; 10 Octobre 2024
Date des débats : 12 Décembre 2024 ; 13 Mars 2025
Date de mise à disposition : 22 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [J], Monsieur [I] [A], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [Z] [Y] exploitent en indivision un fonds de commerce s’étendant sur des parcelles mitoyennes situées [Adresse 9], [Adresse 11], et [Adresse 14] à [Localité 23], respectivement cadastrées section AD n°[Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17].

Il s’agit d’un ensemble de locaux dévolus à une activité de brocante, antiqués, décoration, tapisserie, ébénisterie, matériaux divers, garde-meubles et stockage, en vertu de trois baux commerciaux :

- le premier bail datant du 28 juillet 1993 est rattaché au [Adresse 9] et a pris effet le 1er avril 1993 pour une durée de 9 ans. Le dernier renouvellement a pour date d’effet le 1er avril 2020 pour un terme au 31 mars 2029.

- le deuxième bail rattaché au [Adresse 11] dont le premier renouvellement a été effectué en date du 28 septembre 1992 est en tacite prorogation depuis le 1er juillet 2006.

- le troisième bail dont le contrat initial date du 1er janvier 1991 au 30 décembre 1999, est rattaché au [Adresse 14] et a été renouvelé expréssement. Il a fait l’objet par la commune de [Localité 23], d’un congé avec refus de renouvellement en date du 28 juin 2019 avec effet au 31 décembre 2019 et d’une offre d’une indemnité d’éviction selon l’article L 145-14 du code du commerce.

Par acte authentique en date du 4 mars 1993, la commune de [Localité 23] a acquis amiablement la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 17] située [Adresse 14].

Par une décision du 21 décembre 2015, le maire de la commune de [Localité 23] a , sur délégation du conseil municipal, exercé le droit de préemption urbain renforcé sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 16], située [Adresse 11].

Par une décision N°DP-19/443 en date du 26 août 2019, l’établissement public de Plaine Commune Grand [Localité 21] a délégué à la commune de [Localité 23] l’exercice du droit de préemption urbain relative à la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 15] sis [Adresse 9].

Par décision N°DC/19/131 du 9 septembre 2019, le maire de la commune de [Localité 23] a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur le bien précité.

Par un mémoire introductif d’instance en date du 4 avril 2024, les consorts [J]-[A]-[Y] ont saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’éviction des locaux situés au [Adresse 9], [Adresse 11] et [Adresse 14] à [Localité 23]. Ils ont également notifié ledit mémoire à la commune de [Localité 23] le même jour.

Par ordonnance rendue le 24 juillet 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au 24 septembre 2024.

A la suite d’une demande d’une partie, la date de transport judiciaire a été reportée au 10 octobre 2024 par une nouvelle ordonnance en date du 12 août 2024.

Monsieur [O] [J], Monsieur [I] [A], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [Z] [Y] étaient présents et assistés de leur avocat lors de la visite judiciaire de l’immeuble au cours de laquelle la date d’audience a été fixée au 12 décembre 2024.

Dans leur dernier mémoire récapitulatif n°4, reçu le 13 mars 2025 au greffe de la chambre de l’expropriation, Monsieur [O] [J], Monsieur [I] [A], Monsieur [P] [Y] et Monsieur [Z] [Y] demandent au juge de l’expropriation de :

- Constater que les travaux impliqués par l’opération d’aménagement nécessitent l’éviction définitive des occupants des [Adresse 9], [Localité 10] et [Adresse 14] ;

- Dire et juger que les requérants sont recevables et bien fondés à saisir le juge de l’expropriation en fixation des indemnités leur revenant au titre des trois baux contigus exploités dans le périmètre de l’opération d’aménagement ;

- Fixer le montant de l’indemnité d’éviction des locaux [Adresse 9]-[Adresse 11]-[Adresse 14] rue des Rosiers à [Localité 23] comme suit :
- indemnité principale - valeur de droit au bail : 2.463.519 €
- indemnité de remploi : 245.202 €
- trouble commercial : 20 470 €
- indemnité de déménagement : 337.000 € HT
- frais administratifs : 3.000 €
- double loyer : 77 723 €
- frais de licenciement : 18 268 €
- article 700 du CPC : 5.000 €

Par conclusions du 27 septembre 2024, reçu le 4 octobre 2024 au greffe de la chambre de l’expropriation, le commissaire du Gouvernement propose deux options à la juridiction :

- Option 1 : Une éviction commerciale par bail d’un montant de 1.580.959 €

. Indemnité principale : 1.407.170 €
. Imdemnité de remploi : 137.267 €
. Frais administratif : 1.500 €
. Trouble commercial : 20.470 €
. Double loyer ( 2 mois) : 14.552 €

- Option 2 : Une éviction commerciale globalisée d’un montant de 1.826.172 €

. Indemnité principale : 1.628.000 €
. Imdemnité de remploi : 161.650 €
. Frais administratif : 1.500 €
. Trouble commercial : 20.470 €
. Double loyer ( 2 mois) : 14.552 €

Par un mémoire en défense récapitulatif reçu le 26 décembre 2024 au greffe de la juridiction de l’expropriation, la Commune de [Localité 23] demande au juge de l’expropriation :

- A titre principal, de débouter les consorts [J]-[A]-[Y] de l’ensemble de leurs demandes;

- A titre subsidiaire

. De fixer l’indemnité principale due aux consorts [J]-[A]-[Y] au titre de l’éviction des immeubles situées sur les parcelles casdastrées section AD n°[Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17], sises [Cadastre 8], [Adresse 11] et [Cadastre 13] [Adresse 22] à [Localité 23] à la somme à parfaire de 1.004.000 € ,

. De fixer l’indemnité pour frais administratifs due aux consorts [J]-[A]-[Y] à la somme à parfaire de 1.500 € ,

. De fixer l’indemnité de remploi due aux consorts [J]-[A]-[Y] à la somme à parfaire de 99.250 € ,

. De fixer les frais de licenciement et de déménagement sur présentation des justificatifs comptables.

En tout état de cause :
- de condamner les consorts [J]-[A]-[Y] à verser à la commune de [Localité 23] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 12 décembre 2024, a été renvoyée au 13 mars 2025.

A cette date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes

Les articles L.314-1 à L.314-9 du code de l’urbanisme prévoient un arsenal d’obligations protectrices en faveur des occupants de locaux faisant l’objet d’une éviction, définitive ou temporaire, dont est tenue une personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation d’une opération d’aménagement ou qui bénéficie d’une expropriation.

Ces dispositions consacrent soit un droit au relogement, soit un droit au maintien dans les lieux, un droit de priorité, voire un droit à indemnisation pour les occupants, notamment commerçants, artisans, et industriels, sous certaines conditions.

Cet arsenal protecteur impose en effet d’une part que la personne publique ait pris l’initiative de la réalisation d’une opération d’aménagement ou bénéficie d’une expropriation (article L.314-1 du code précité). D’autre part, les articles L.314-2, L.314-3 et L.314-4 imposent la réalisation de travaux, ceux-ci pouvant nécessiter ou non l’éviction des occupants.
L’article L.314-5, quant à lui, prévoit un droit de priorité au profit des commerçants, artisans et industriels, pour l’attribution de locaux de même nature compris dans l’opération d’aménagement lorsque l’activité considérée est compatible avec le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu.

L’exercice de ce droit rend applicables les dispositions du deuxième alinéa 2 de l’article L.322-12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique aux termes desquelles l’expropriant peut, en lieu et place du paiement de l’indemnité, offrir au commerçant, à l’artisan ou à l’industriel évincé un local situé dans la même agglomération. Dans ce cas, il peut être alloué au locataire, outre l’indemnité de déménagement, une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance.

Il convient de préciser que les dispositions de l’article L.314-5 renvoient expréssement aux dispositions de l’article L.314-2 (“Les commerçants, artisans et industriels ont, dans le cas prévu à l’article L.314-2,...”), qui conditionnent le droit de priorité, et son corollaire le droit à indemnisation, à la réalisation de travaux.

Enfin, l’article L.314-6 prévoit un droit à indemnisation au profit des commerçants et artisans afférente à l’activité qu’ils exercent dans un immeuble devant être acquis ou exproprié en vue de sa démolition dans le cadre d’une opération d’aménagement. La demande indemnitaire doit être faite avant l’acte portant transfert de propriété.

Sous couvert de ces textes, la commune de [Localité 23] soulève l’irrecevabilité des demandes des consorts [J]-[A]-[Y] aux motifs d’une part qu’elle n’a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, délivrée le 31 décembre 2019, uniquement pour l’immeuble situé [Adresse 14]. Les deux autres baux consentis sur les immeubles situés au [Adresse 9] et [Adresse 11] ont, quant à eux, été tacitement reconduits de sorte que les demandeurs ne font pas l’objet d’éviction sur ces baux.

La commune précise qu’elle a acquis l’immeuble situé au [Adresse 14], de manière amiable, en 1993, soit 22 ans avant le projet d’aménagement.

Elle ajoute que les locaux situés au [Adresse 14] sont dissociables des locaux situés au [Adresse 9] et [Adresse 11] puisqu’ils peuvent bénéficier d’un accès direct depuis la voie publique.

Elle soutient que l’objet du bail de l’immeuble situé [Adresse 14] est constitué majoritairement d’un terrain libre de constrcution, seule un sixième de la superfie louée comprend un atelier et un entrepôt. Ainsi, les activités exercées au titre des baux des immeubles sis 80 et [Adresse 11] rue des Rosiers peuvent s’exercer indépendamment de l’occupation de l’immeuble situé au [Adresse 14].

Enfin, elle affirme qu’elle n’a pas programmé la réalisation de travaux sur les biens querellés, le projet d’aménagement n’étant plus une priorité. Aucune étude de travaux, aucun calendrier de réalisation de travaux n’ont été établis.

Les consorts [J]-[A]-[Y] sollicitent le rejet de cette fin de non recevoir, s’appuyant sur les dispositions de l’article L.314-2, aux motifs que :

- la commune de [Localité 23] a délivré le 28 juin 2019 un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction sur l’immeuble sis [Adresse 14], qui s’inscrit dans un processus d’éviction définitive rendue nécessaire par la programmation de l’opération d’aménagement lié au projet de création d’une base logistique sur l’îlot dit “Usine-Entrepôt”, ayant déclenché l’exercice du droit de préemption par la commune sur les parcelles AD n°[Cadastre 15] et AD n°[Cadastre 16] ;

- des travaux sont parfaitement identifiés et localisés comme devant trouver place sur la totalité de l’emprise du marché de l’Entrepôt ; la preuve de l’absence de programmation de travaux revient à la commune de [Localité 23], ce qui fait défaut en l’espèce ;

- la délivrance du congé uniquement sur le [Adresse 14] est inopérant sur l’application des dispositions précitées du code de l’urbanime dans le cadre d’une opération d’aménagement ;

- la saisine du juge de l’expropriation en fixation de l’indemnité des trois baux est justifiée par l’indivisibilité, fonctionnelle, matérielle et juridique des trois baux, renforcée par la situation d’enclavement de deux d’entre eux desservis uniquement par le troisième ; la dénonciation d’un seul de ces baux valait dénonciation de fait des deux autres et ouvre droit nécessairement à la détermination d’une indemnité d’éviction sur la totalité des baux ;

- accessoirement, l’action en fixation d’indemnité d’éviction résultant du congé délivré sur le bien sis [Adresse 14] n’est pas prescrite puisque le délai a été interrompu par une assignation en référé expertise délivrée le 14 décembre 2021 ayant donné lieu à une ordonnance de radiation en date du 30 juin 2022 ;

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties que la commune de [Localité 23] a fait l’acquisition à l’amiable de la parcelle AD n°[Cadastre 17] sis [Adresse 14], le 4 mars 1993, et par voie de préemption exercée en 2015 et 2019, des parcelles AD n°[Cadastre 15] et AD n°[Cadastre 16] sises [Cadastre 8] et [Adresse 11]. Ces parcelles font l’objet de droits au bail commercial mais seul le bail commercial du [Adresse 14] qui a été conclu, le 2 mai 1991 par les anciens propriétaires, puis renouvelé à effet du 1er janvier 2000, a fait l’objet d’un congé avec refus de renouvellement délivré le 28 juin 2019 par la commune de [Localité 23], devenue bailleresse, et offre d’une indemnité d’éviction dans le cadre des dispositions idoines du Code de commerce.

Il n’est pas contestable que tant la décision de préemption du 21 décembre 2015 que celle du 9 septembre 2019, qui ne concernent que les parcelles AD n°[Cadastre 15] et AD n°[Cadastre 16], ont été prises dans le but de réaliser un projet d’ensemble prévoyant en particulier une programmation mixte comprenant la construction de logements, l’implantation d’équipements et le développement d’une activité pucière. En cela, l’existence d’une opération d’aménagement est établie.

Pour autant, force est de constater, sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur la question de l’indivisibilité des baux, qu’il ne ressort d’aucune pièce que des travaux ont été diligentés dans le cadre de ce projet d’aménagement. Si la potentialité de travaux d’aménagement est évoquée dans la motivation des décisions de préemption, reprise dans la motivation de l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Versaille du 10 janvier 2019, produit par les requérants, leur réalité, au moment de la délivrance du congé portant sur la seule parcelle AD n°[Cadastre 17], n’est pas établie. En effet, les consorts [J]-[A]-[Y] se contentent d’alléguer l’existence de travaux, conditions nécessaires à l’application des dispositions précitées du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sans en établir la preuve, notamment une étude de travaux ou un calendrier de réalisation de travaux. Il convient à cet égard d’indiquer que, contrairement à ce qu’alléguent les requérants, ce n’est pas à la commune de [Localité 23] de produire la preuve de l’absence de programmation de travaux, preuve au demeurant impossible à apporter, mais à eux de prouver l’existence de cette programmation.

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes des consorts [J]-[A]-[Y].

Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

La commune de [Localité 23], devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l’équité commande de ne pas condamner les consorts [J]-[A]-[Y] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS