TJ 75056, 22 mai 2025, RG 22/02668

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Copie exécutoire délivrée le :
à Me AUSSANT

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me GAILLARD

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 22/02668 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CWHV5

N° MINUTE :

Assignation du :
25 Février 2022

JUGEMENT
rendu le 22 Mai 2025
DEMANDERESSE

S.C.I. R-H, prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0962

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. IMPERIAL GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siege
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1638
Décision du 22 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/02668 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWHV5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Madame Julie KHALIL, Vice-présidente
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI R-H est propriétaire du lot n° 213, correspondant à une cave au deuxième sous-sol du bâtiment B, escalier A, et du lot n° 286, correspondant, au neuvième étage du bâtiment B, escalier A, porte droite, à un appartement, situés dans un immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le lot n° 286 comprend également un droit de jouissance sur une partie du toit terrasse, le reste de la terrasse étant inaccessible. Une construction comportant une pièce d’environ 14 m² a été édifiée sur la partie du toit terrasse bénéficiant du droit de jouissance ainsi que sur une partie de la terrasse inaccessible. Sur cette dernière partie, il a également été installé du mobilier de jardin et des jardinières.

Par courriers recommandés avec accusés de réception en date des 12 novembre 2020 et 18 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a demandé à la SCI R-H, par l’intermédiaire de son syndic de copropriété, notamment le retrait du mobilier de jardin ainsi que des jardinières installées sur la terrasse.

Par ailleurs, l’appartement situé en dessous du toit terrasse, appartenant à Madame [W] et occupé par Monsieur [O], a subi des infiltrations. Un rapport d’intervention en date du 30 octobre 2020, dressé par la société EPEL, mandatée par le syndic de copropriété, a constaté la présence d’eau dans le complexe isolant, qui nécessiterait une réfection totale et obligerait à la dépose de toutes les installations privatives existantes.

C’est dans ce contexte que s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires, le 20 juillet 2021, au cours de laquelle ont été votées plusieurs résolutions relatives à la terrasse dont la SCI R-H a la jouissance, dont notamment la résolution 8-1 autorisant le syndic de copropriété à engager une procédure aux fins de désignation d’un expert judiciaire (pour constater les désordres affectant l’étanchéité de l’immeuble au niveau de la terrasse à jouissance exclusive et du toit-terrasse non accessible, déterminer les causes de ces désordres et les responsabilités encourues et proposer des solutions réparatoires) et, si nécessaire, engager par la suite une procédure au fond afin d’obtenir la condamnation de la SCI R-H à démolir la construction litigieuse réalisée sur la terrasse bénéficiant d’un droit de jouissance, à laisser l’accès aux locaux de la SCI pour que les travaux d’étanchéité soient réalisés et à la déclarer responsable des préjudices subis par le syndicat des copropriétaire tels que éventuellement définis par l’expertise judiciaire.

La SCI R-H a, par assignation du 19 octobre 2021, saisi le tribunal judiciaire de Paris en contestation de cette assemblée générale (affaire enregistrée sous le numéro RG 21/13344).

Une nouvelle assemblée générale des copropriétaires a été convoquée le 16 décembre 2021 au cours de laquelle les résolutions de l’assemblée générale du 20 juillet 2021 relatives aux lots copropriété de la société SCI R-H ont, de nouveau, été mises au vote (résolutions 26 à 29 portant sur l’autorisation donnée au syndic de copropriété d’engager une procédure en vue de la désignation d'un expert judiciaire).

C’est, dans ces conditions, que par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2022, la SCI R-H a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] (ci-après « le syndicat des copropriétaire »), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Paris Syndic & Gestion, afin de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021, ou à titre subsidiaire, les résolutions n° 26 à 29 votées lors de celle-ci (présente instance enregistrée sous le numéro RG 22/02668).

Postérieurement à l’introduction de la présente procédure, et par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2022, le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble du [Adresse 2] a assigné, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI R-H afin notamment de voir déclarer non écrite les dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété relatives à la qualification de terrasses et balcons sur lesquelles des lots bénéficient d’un droit de jouissance : « les terrasses et balcons dont un lot déterminé aura la jouissance exclusive seront considérés comme parties privées ».

Par ailleurs, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires a été convoquée le 17 mai 2022 au cours de laquelle ont été votées les résolutions 5, 5a et 5b annulant les résolutions 8-1, 8-2 et 8-3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 2021, et les résolutions 6, 6a et 6b annulant les résolutions 26 à 29 votées le 16 décembre 2021 ainsi que les résolutions 7 et 8 autorisant le syndic de copropriété à initier une procédure en désignation d’expert eu égard aux sinistres à répétition survenus dans l’appartement de Madame [W], la résolution 10 habilitant le syndic pour initier une procédure en restitution de parties communes (en lien avec l’étanchéité de la terrasse dont la société SCI R-H a la jouissance), les résolutions 11 et 12 habilitant le syndic à intenter une action pour faire déclarer illicite l’article 8 du règlement de copropriété. La société SCI R-H a, par acte de commissaire de justice du 1er août 2022, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires, en annulation des résolutions n° 7 à 12 de cette assemblée générale (affaire enregistrée sous le numéro RG 22/09352).

Dans le cadre de la présente instance enregistrée sous le numéro RG 22/02668, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 mars 2024, la SCI R-H demande au tribunal de :

« Vu les articles 22, 42 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967,
Vu les pièces produites aux débats,

- Déclarer recevables et bien fondées l’action initiée par la société SCI R-H, et les demandes formulées par ladite société, à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2],

A titre principal,
- Annuler l’assemblée générale du 16 décembre 2021,

A titre subsidiaire,
- Annuler les résolutions n° 26 à 29 de l’assemblée générale du 16 décembre 2021,

Dans tous les cas,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], de l’intégralité de ses prétentions,

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], aux entiers dépens de l’instance, et au paiement, au profit de la société SCI R-H, de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires « secondaire » de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de :

« Vu les articles 22, 42 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 4 du Code de procédure Civile,
Vu le règlement de copropriété,

DECLARER la SCI RH irrecevable en toutes ses prétentions faute d’avoir mis dans la cause le Syndicat secondaire de l’immeuble [Adresse 2].

DECLARER la SCI RH irrecevable en sa demande d’annulation de l'Assemblée générale du 16 décembre 2021 en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

Décision du 22 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/02668 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWHV5

DECLARER la SCI RH irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution 26 de l’assemblée générale du 16 décembre 2021 en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

DECLARER la SCI RH irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions 27 et 28 de l’assemblée générale du 16 décembre 2021 pour défaut d’objet.

A TITRE SUBSIDIAIRE
DEBOUTER la SCI RH de ses demandes d’annulation des résolutions n° 26, 27, 28 et 29 de de l’assemblée générale du 16 décembre 2021.

LA DEBOUTER de toutes ses demandes, fins et conclusions.

EN TOUTE HYPOTHESE
CONDAMNER la SCI RH à payer au Syndicat secondaire des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] du 17 mai 2022 une somme de 10 000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

CONDAMNER la SCI RH aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maitre Jacqueline AUSSANT, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.

L'affaire, plaidée à l'audience collégiale du 20 mars 2025, a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I - Sur la recevabilité des demandes de la SCI R-H

Le syndicat des copropriétaires soulève, à titre principal, l’irrecevabilité de l’action et des demandes de la SCI R-H au motif que l’assignation n’a pas été délivrée au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], constitué lors de l’assemblée générale des copropriétaires spéciale du 11 octobre 2018. Il précise qu’en application des articles 14 et 27 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat secondaire et le syndicat principal ont chacun une personnalité juridique et qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] n’a pas d’existence juridique dès lors qu’il n’est pas spécifié si c’est le syndicat principal ou le syndicat secondaire qui est concerné.

De plus, le syndicat des copropriétaire défendeur souligne que, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI R-H s’est abstenue lors des votes des résolutions 1, 2, et 3, de sorte qu’elle ne peut pas être qualifiée de copropriétaire « opposant » et ne peut dès lors pas solliciter la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021.
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La SCI R-H soutient, en réponse, qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, elle a la qualité de « défaillante » et est donc recevable à contester la validation de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021. Elle indique, à ce titre, qu’elle a quitté l’assemblée générale après le vote de la 3ème résolution, ce qui est mentionné dans le procès-verbal.

Par ailleurs, elle fait valoir que la lettre de diffusion du procès-verbal de l’assemblée générale du 16 décembre 2021 a été réceptionnée le 28 décembre 2021. Ce n’est donc qu’à compter de cette date que le délai de deux mois pour contester ladite assemblée générale a commencé à courir, de sorte que ledit délai de contestation expire le 1er mars 2022. L’assignation introductive de la présente instance ayant été délivrée le 25 février 2022, son action l’a été dans le délai prescrit et est recevable.

En réponse au syndicat des copropriétaires, s’agissant de la mise en cause du syndicat secondaire, la SCI R-H indique que le syndic de l’immeuble, le Cabinet Paris Syndic & Gestion, n’a jamais fait état d’un « syndicat secondaire » et que tous les actes se rapportant à l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 (la convocation, le pouvoir joint à cette convocation, le formulaire de vote par correspondance, le préambule des questions inscrites à l’ordre du jour, les pièces jointes à la convocation ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale) mentionnent exclusivement la seule copropriété du [Adresse 2], sans jamais évoquer un quelconque syndicat secondaire.

***

1-1 Sur la qualité d’opposant et de défaillant

En application du deuxième alinéa l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les actions ayant « pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndicat dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est constant qu'en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d'inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

Par ailleurs, possède la qualité d'opposant, au sens de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée (Civ. 3ème, 12 mars 2003, n° 01-13.612). A l'inverse, le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l'assemblée générale n'est pas opposant au sens de ce texte (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2,13 juin 2018, n° RG 16/04228).

Le copropriétaire abstentionniste n'est pas considéré comme un opposant, même lorsque son abstention s'accompagne de la formulation expresse de réserves (ex. : Civ. 3ème, 12 avril 2018, n° 17-16.034, premier moyen).
En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 que la SCI R-H était présente à cette assemblée générale et s’est abstenue lors des votes des trois premières résolutions relatives à la désignation du président de séance, des scrutateurs et du secrétaire de séance.

Dès lors, étant abstentionniste, la SCI R-H n’a pas la qualité d’opposant et, ayant été présente lors du vote des trois premières résolutions, elle ne peut avoir la qualité de « copropriétaire défaillant » sur ces résolutions. Dès lors, elle est irrecevable à solliciter l’annulation en son entier de l’assemblée générale du 16 décembre 2021.

Cependant, la jurisprudence considère que lorsqu’un copropriétaire demande la nullité d’une assemblée générale dans son intégralité, cette demande initiale comprend « virtuellement » une demande en annulation de chacune des résolutions de ladite assemblée (Civ. 3ème, 14 mars 2019, n° 18-10.379).

De plus, la SCI R-H étant absente lors des votes des résolutions 26 à 29 contestées dans le cadre de la présente procédure, de sorte qu’elle a bien la qualité de « copropriétaire défaillant » relativement auxdites résolutions.

Elle est donc recevable à contester les résolutions 26 à 29 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021.

1-2 Sur l’assignation du syndicat secondaire

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
[…]
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité des demandes la SCI R-H aux motifs que « le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] », assigné, n’a pas d’existence juridique dès lors qu’il n’est pas spécifié dans l’assignation s’il s’agit du syndicat principal ou du syndicat secondaire.

Il est produit aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des « membres du syndicat des copropriétaires de la résidence : [Adresse 2] » en date du 11 octobre 2018 dont la résolution 4 intitulée « PREAMBULE » indique que :
« Le règlement de copropriété du 11 janvier 1958 concerne le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3].
Ce Syndicat des copropriétaires a pour assiette la parcelle [Cadastre 6].
Le règlement de copropriété du 11 janvier 1958 rappelle, qu’initialement, ont été créés deux lots :
- Le premier lot était constitué par la jouissance exclusive de la partie de terrain correspondant au [Adresse 2] sur laquelle étaient situées des constructions destinées à être démolies.
- Le deuxième lot était constitué par la jouissance exclusive de la partie de terrain correspondant au [Adresse 4] sur laquelle est édifiée une maison « élevée sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée de 5 étages carrés et d’un sixième étage mansardé.
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Il a été rédigé un règlement de copropriété pour chacun des bâtiments mais des lots situés dans des bâtiments différents bien que situés sur la même parcelle [Cadastre 6], portaient le même numéro ce qui est interdit pas la loi sur la publicité foncière.
C’est dans ce contexte qu’a été rédigé le modificatif du 15 septembre 1960 qui débute ainsi :
« [Adresse 3], bien que faisant partie de la même unité foncière ont faite l’objet de deux règlements de copropriété distincts publiés ainsi qu’il est dit ci-dessus, les lots étant numérotés pour le [Adresse 4] de 1 à 46 et pour le [Adresse 2] de 1 à 83, alors qu’il devrait y avoir un numéro distinct pour chaque lot. […]
Pour la commodité de la description le bâtiment [Adresse 4] sera désigné par la lette « A » et le bâtiment [Adresse 2] sera désigné par la lettre « B ».
Il existe donc un seul syndicat des copropriétaires sur une parcelle unique.
Le cabinet GARRAUD MAILLET gère, depuis le 8 janvier 2017 le Bâtiment [Adresse 2].
Le bâtiment [Adresse 4] est administré par le Cabinet PLISSON ancien syndic du bâtiment [Adresse 2] : ce dernier, avant l’arrivée du Cabinet GARRAUD MAILLET, gérait les 2 bâtiments de manière distincte.
En l’état, la tenue de deux assemblées générales des copropriétaires distinctes par deux syndics pose problème dès lors qu’il n’existe pas deux syndicats secondaires.
L’existence de deux bâtiments permet d’envisager la création d’un syndicat secondaire, au sein de l’immeuble [Adresse 2] qui justifierait 2 gestions séparées par 2 syndics différents.
C’est dans ce contexte que l’assemblée générale du 21 juin 2018 a décidé le principe de la création d’un syndicat secondaire composé de l’ensemble des lots constituant le bâtiment [Adresse 2].
Dès lors, la présente assemblée générale a pour objet de voter la création d’un syndicat secondaire.
Le vote modificatif au règlement de copropriété aura lieu lors d’une assemblée générale ultérieure ».

Il ressort de cette résolution qu’il existe un seul syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]. Cette copropriété est composée de deux bâtiments ([Adresse 3]).

Jusqu’à l’assemblée générale spéciale du 11 octobre 2018, cette copropriété a fonctionné de manière séparée pour les deux bâtiments avec deux syndics qui géraient chacun un bâtiment et convoquaient des assemblées générales distinctes.

L’assemblée générale spéciale du 11 octobre 2018 a voté aux termes d’une résolution 5 la création d'un syndicat secondaire constitué par le bâtiment du [Adresse 2] et qui a pour nom « SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT [Adresse 2] ».

Cependant, comme le relève à juste titre la SCI R-H, aucun des actes se rapportant à l’assemblée générale du 16 décembre 2021 contestée ne mentionne le terme de « syndicat secondaire », seul le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] étant visé. Il en est ainsi s’agissant de la convocation à ladite assemblée générale, du pouvoir joint à cette convocation, du formulaire de vote par correspondance, du procès-verbal de ladite assemblée générale ainsi que des pièces jointes à la convocation parmi lesquelles figure le contrat du syndic qui mentionne que celui-ci est à conclure entre la société PARIS SYNDIC & GESTION et « le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 2] ».

Il sera également relevé que les procès-verbaux des autres assemblées générales produits ne mentionnent pas non plus les termes de « syndicat secondaire ».

Enfin, l’assignation vise le seul syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et le syndicat défendeur se présente comme le « syndicat secondaire » de l’immeuble [Adresse 2].

Dès lors, il est établi que la SCI R-H a bien assigné le syndicat secondaire de l’immeuble sis [Adresse 2] et ce syndicat a constitué avocat et a été en mesure de se défendre dans le cadre de la présente procédure, de sorte qu’il ne justifie en l’espèce d’aucun grief qui résulterait de l’absence de référence faite au syndicat « secondaire » du [Adresse 2].

En conséquence, les demandes de la SCI R-H à l’encontre du syndicat des copropriétaires « secondaire » de l’immeuble sis [Adresse 2] sont parfaitement recevables.

II - Sur la demande d’annulation des résolutions 26 à 29 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 formée par la SCI R-H

La SCI R-H demande l’annulation des résolutions 26 à 29 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires contestée au motif que le vote des copropriétaires a été directement influencé par la présence de Maître [D], avocat conseil du syndicat des copropriétaires ; ce dernier a participé, de manière irrégulière, à l’assemblée générale puisqu’il n’a pas été délibéré sur sa présence mais il a également influencé les votes des résolutions litigieuses ; ainsi, le procès-verbal mentionne que « conformément aux recommandations de l’avocat du syndicat des copropriétaires, il vous est donc proposé de revoter sur les résolutions contestées afin de confirmer la validité des résolutions adoptées le 20 juillet 2021 à la majorité absolue de tous les copropriétaires présents ou représentés ».

Par ailleurs, la SCI R-H souligne que les copropriétaires ont reçu des informations erronées s’agissant des conclusions d’un rapport établi par la société EPEL, joint à la convocation de l’assemblée générale ; ce rapport n’a jamais mentionné une quelconque responsabilité de sa part dans l’état du complexe d’étanchéité, contrairement aux mentions figurant dans la consultation de l’avocat missionné par la copropriété, reprise dans le projet de résolution rédigé par le syndic.

Enfin, la demanderesse relève, concernant la résolution n° 26 qui affirme le « caractère illicite de cette construction et de l’utilisation tout aussi illicite de ce toit-terrasse », que le précédent syndic de l’immeuble a expressément attesté que cette construction est, en réalité, ancienne, connue du syndicat des copropriétaires, et qu’elle a été constatée et approuvée par l’architecte de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires répond que les résolutions 27, 28 et 29 adoptées lors de l’assemblée générale litigieuse ont été annulées par le vote des résolutions 6a, 6b, et 6c lors de l’assemblée générale du 17 mai 2022 ; les demandes d’annulation formées par la SCI R-H sont donc devenues sans objet. Il précise, en outre, que la SCI R-H a d’ailleurs voté en faveur de l’annulation de ces résolutions.

S’agissant de la résolution 26, le défendeur souligne, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que cette résolution n’est pas une décision au sens de l’article susvisé dans la mesure où il s’agit d’un simple préambule des résolutions 27, 28 et 29, qui n’a donc pas de portée juridique.

S’agissant des résolutions 27 et 28, la demande d’annulation formée par la SCI R-H est devenue sans objet ; en effet, dans le cadre du recours contre l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2022 (RG 22/09352), la SCI R-H s’est associée à sa demande de désignation d’un expert judiciaire (le juge de la mise en état a alors désigné Monsieur [X] par ordonnance du 25 janvier 2024) ; en tous les cas, la SCI R-H ne rapporte pas la preuve que ces résolutions ont été votées sur la base de fausses informations ; de plus, il est de jurisprudence constante que la question de la validité de la résolution litigieuse est indépendante de celle du bien-fondé ou du mal-fondé de l’action judiciaire du syndic que la résolution discutée autorise.

S’agissant enfin de la résolution 29, le syndicat des copropriétaires souligne que la demande d’annulation n’est pas fondée et que la SCI R-H n’explique pas la raison pour laquelle elle occupe une portion du toit-terrasse sur laquelle elle ne détient aucun droit de jouissance.

***

En droit, une résolution consistant en un point d’information, même sanctionnée par un vote, n’est pas une « réelle décision » en ce qu’elle n’a pas de « conséquence juridique » propre (ex. : Civ. 3ème, 26 janvier 2010, n° 09-12.994).

Il est constant qu'une simple autorisation d'agir en justice ne peut être constitutive d'un abus de majorité, le bien ou le mal-fondé de l'action qui pourrait être intentée par le syndic, sur le fondement de cette autorisation, n'étant pas un motif d'annulation de la délibération contestée (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 23 novembre 2012, n° RG 11/15036).

En l’espèce, s’agissant de la résolution n° 26 litigieuse, intitulée « Question 26 – (ex-résolution 08 de l’AGS du 20 juillet 2021) Dossier relatif à la terrasse du 9ème étage droite de l’escalier A-SCI-RH-Lot 286 », il convient de relever que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 indique : « résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaire présents ou représentés ».

Or, à la lecture de cette résolution, il apparaît que, même si les copropriétaires ont émis un vote, cette résolution n’est pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit en réalité d’un point d’information et un rappel des faits « concernant l’état de l’étanchéité des terrasses du 9ème étage suite à divers dégâts des eaux intervenus durant plusieurs années ainsi que sur l’usage non autorisé du toit terrasse partie commune non accessible et non circulable » ainsi que « la situation juridique de la structure précaire installée sur la terrasse partie commune à jouissance privative de la SCI RH ».

Décision du 22 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/02668 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWHV5

La demande d’annulation de la résolution n° 26 formée par la SCI R-H sera donc déclarée irrecevable.

Il ressort en outre de cette résolution que l’information délivrée apparaît comme un préalable aux votes des résolutions contestées suivantes et sert à expliquer aux copropriétaires les raisons de celles-ci (et en particulier la nécessité d’engager une procédure afin de voir désigner un expert judiciaire pour déterminer les désordres affectant l’immeuble et la cause de ces désordres).

Par ailleurs, concernant la résolution 27 litigieuse, intitulée « procédure de nomination d’un expert judiciaire », son objet est d’habiliter le syndic de copropriété à engager une procédure aux fins de désignation d’un expert ayant pour mission de constater les désordres qui affectent le complexe d'étanchéité du toit-terrasse en précisant que le titulaire du lot 286 (la SCI R-H) doit être mis dans la cause de cette procédure.

La résolution n° 28 litigieuse est en lien avec la résolution n° 27 et a pour objet le vote de l’approbation des frais juridiques.

La SCI R-H conteste la validité de cette résolution en arguant que la demande de saisine du juge des référés pour voir ordonner une expertise n’est pas fondée. Ainsi, elle conteste notamment les éléments du rapport rendu par la société EPEL et le caractère illicite ou non de la construction édifiée sur sa terrasse.

Or, l’objet de la résolution est simplement d’autoriser de le syndic à ester en justice aux fins d’expertise et la société demanderesse n’établit pas en quoi cette résolution serait irrégulière. Ainsi, la question de la validité de la résolution litigieuse est indépendante de celle du bien-fondé ou du mal-fondé de l’action.

De plus, il convient de relever que dans le cadre de l’instance engagée par la SCI R-H en annulation des résolutions 7 à 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2022 (RG 22/09352), le juge de la mise en état a, par ordonnance du 25 janvier 2024, produite aux débats, désigné Monsieur [X] en qualité d’expert, sans que la SCI R-H ne s’y oppose.

Par ailleurs, concernant la résolution n° 29 contestée, intitulée « Mesures conservatoires sur terrasse inaccessible », cette résolution a pour objet d’enjoindre à la SCI R-H « de fournir la preuve formelle que la terrasse non accessible est définitivement libérée de tous les équipements et plantations qu’elle y avait déposées ». Aux termes de cette résolution, le syndic est mandaté « pour prendre les mesures visant à faire respecter l’inaccessibilité à des tiers non autorisés, notamment par un dispositif physique marquant la limite d’accès ».

La SCI R-H n’indique pas aux termes de ses conclusions en quoi cette résolution serait irrégulière.

S'agissant de la présence d'un « tiers » (avocat) lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021, il est constant que, s'il n'y a pas d'opposition ou de protestation de copropriétaires de nature à provoquer une délibération spéciale de l'assemblée sur ce point, l'assistance d'un tiers, qui n'est expressément interdite par aucun texte, ne saurait entraîner en elle-même la nullité de l'assemblée (ex. : Civ. 3ème, 29 mars 2000, n° 98-18.296), même si ce tiers a participé à la discussion et aux débats devant elle, sous réserve qu'il ne vote pas lui-même (ex. : Civ. 3ème, 31 mai 2012, n° 11-12.774, publié au bulletin ; Cour d'appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 24 octobre 2018, n° RG 16/11223).

En l'espèce, la SCI R-H ne rapporte pas la preuve de son allégation selon laquelle la présence d'un avocat lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 aurait été de nature à influencer sur le sens du vote des copropriétaires et à vicier leur consentement relativement aux résolutions susvisées dont l'annulation est sollicitée, simplement remises au vote (conformément aux recommandation de cet avocat) en raison d’une contestation judiciaire par la SCI R-H de l’assemblée générale du 20 juillet 2021.

Enfin, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2022 versé aux débats que les copropriétaires ont voté les résolutions 6, 6a, 6b et 6c qui annulent les résolutions 26 à 29 de l’assemblée générale du 16 décembre 2021.

Si une action a été engagée par la SCI R-H pour voir annuler les résolutions 7 à 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2022. Dès lors, les résolutions 6, 6a, 6b et 6c de cette assemblée générale sont définitives. Par ailleurs, il sera noté que la SCI R-H a voté en faveur de celles-ci.

Dès lors, le vote des résolutions 6, 6a, 6b et 6c de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2022 rend sans objet la demande d’annulation des résolutions 27 à 29 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2021 formée par la SCI R-H.

III - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

La SCI R-H, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500 € au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Jacqueline Aussant.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS :