TJ 75056, 22 mai 2025, RG 20/02133

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me LETELLIER (B0909)
Me HERMET LARTIGUE (C0716)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 20/02133
N° Portalis 352J-W-B7E-CRYFM

N° MINUTE : 4

Assignation du :
31 Octobre 2019

JUGEMENT
rendu le 22 Mai 2025
DEMANDERESSE

S.A. ACTES SUD (RCS de TARASCON n°340 883 974)
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 1]

représentée par Me Franck BENALLOUL, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant, Me Jean-baptiste LETELLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0909

DÉFENDEURS

Madame [I] [PY] épouse [YE]
[Adresse 13]
[Localité 18]

Monsieur [W] [T]
[Adresse 16]
[Localité 14]

Madame [Z] [Y] épouse [YE]
[Adresse 2]
[Localité 12]

Décision du 22 Mai 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 20/02133 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRYFM

Madame [P] [YE] épouse [T]
[Adresse 16]
[Localité 14]

Monsieur [A] [V], venant aux droits de Madame [BI] [Y] veuve [V], par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 7]
[Localité 10]

Madame [U] [V] divorcée [C], venant aux droits de Madame [BI] [Y] veuve [V], par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 8]
[Localité 5]

Madame [D] [V] épouse [G], venant aux droits de Madame [BI] [Y] veuve [V], par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 6]
[Localité 9]

Monsieur [B] [V], venant aux droits de Madame [BI] [Y] veuve [V], par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 3]
[Localité 15]

représentés par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0716

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 16 janvier 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, délibéré prorogé au 22 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2009, madame [BI] [Y] veuve [V], madame [Z] [Y] épouse [YE], madame [I] [PY] épouse [YE], monsieur [W] [T] et madame [P] [YE] épouse [T] ont consenti à la S.A. ACTES SUD un bail commercial portant sur des locaux leur appartenant en indivision, constituant le lot n°8 de la copropriété, à usage de bureaux au premier étage du bâtiment A, sis [Adresse 4] à [Localité 17], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2010 et moyennant un loyer trimestriel indexé de 31 000 € HT et HC, payable d'avance, à destination de « l'activité figurant au Kbis du RCS du preneur, à savoir la seule édition de livres ».

Le bail indiquait que la surface des locaux loués était de 290,54 m2.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2017, madame [BI] [Y] veuve [V], madame [Z] [Y] épouse [YE], madame [I] [PY] épouse [YE], monsieur [W] [T], madame [P] [YE] épouse [T], monsieur [A] [V], madame [U] [V] divorcée [C], madame [D] [V] épouse [G] et monsieur [B] [V] ont signifié à leur locataire une lettre d'intention d'aliéner des lots de copropriété comprenant le bien loué.

La lettre indiquait que le lot n°8 avait une surface initiale de 245,74 m2 et une surface effective actuelle de 317,99 m2, compte tenu d' « étages intermédiaires sur plusieurs parties de l'appartement ».

La locataire n'a pas acquis les locaux.

Par acte extrajudiciaire du 24 avril 2018, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un congé à effet au 31 décembre 2018 avec refus de renouvellement et offert le paiement d'une indemnité d'éviction.

Des articles sont parus dans la presse concernant une enquête préliminaire pour des infractions aux règles d'urbanisme afférentes à des mezzanines réalisées sans permis de construire dans les locaux de la société ACTE SUD à [Localité 1] ainsi que dans les locaux du [Adresse 4] à [Localité 17] de la S.C.I. [YT], qui appartient au même groupe.

Le cabinet [S], géomètre-expert mandaté par la copropriété, a réalisé des plans des lots de copropriété indiquant et mesurant les étages intermédiaires créés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 08 octobre 2018, les bailleurs, exposant avoir découvert à l'occasion d'un mesurage des locaux loués que la locataire y avait réalisé d'importants travaux de création de planchers intermédiaires ou mezzanines sans aucune information ni autorisation des propriétaires ni de la copropriété ou sans avoir été informés d'une déclaration ou demande d'autorisation des autorités administratives compétentes, situation susceptible de constituer une violation du bail et notamment de son article 4§5 et nécessitant un contrôle de l'architecte de la copropriété et une modification de l'état descriptif de division les plaçant dans une situation délicate vis-à-vis de ladite copropriété, ont notifié à la preneuse qu'ils envisageaient de mettre en œuvre la clause résolutoire du bail et l'ont mise en demeure de :

1. « de (leur) communiquer sous quinzaine l'ensemble des documents se rapportant auxdits travaux (factures, contrat de maîtrise d'œuvre, plans, descriptif technique, calculs de charges, justificatifs des dates de début et d'achèvement de travaux etc...) ainsi que toute autorisation administrative qui aurait éventuellement été demandée et/ou obtenue en vue de leur réalisation ;
et à défaut,
2. de démolir lesdits ouvrages et de remettre les lieux dans leur état préexistant et cela dans un délai de un mois à compter de la 1ère présentation de la présente lettre RAR. »

Par lettre en date du 22 octobre 2018, le conseil de la locataire a répondu que sa cliente s'étonnait de ce que les bailleurs aient découvert les planchers intermédiaires ou mezzanines à l'occasion de la mission confiée au géomètre par le syndic de copropriété indiquant qu'elle n'avait jamais dissimulé les aménagements réalisés dans les bureaux, des « structures légères en bois, non scellées au sol et donc entièrement réversibles sans la moindre atteinte à la structure de l'immeuble », qu'ils en avaient parfaitement connaissance depuis plusieurs années pour s'être rendus dans les bureaux à de nombreuses reprises à leur demande ou pour assister aux dernières assemblées générales des copropriétaires qui s'y étaient tenues, qu'ils n'avaient jamais formulé la moindre réclamation avant, qu'il ne pouvait s'agir d'un changement de distribution important au sens de l'article 4§5 du bail et qu'une mise en œuvre de la clause résolutoire ne pourrait qu'être jugée déloyale et privée d'effet.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 16 janvier 2019, les bailleurs ont transmis à la locataire une copie de la mise en demeure adressée le 02 janvier précédent par le syndic de la copropriété qui, rappelant que les travaux avaient augmenté la surface des locaux, les charges de copropriété ne correspondaient plus à son occupation réelle, et qu'ils auraient dû être soumis à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour vérifier leur effet sur la structure de l'immeuble et l'autorisation des autorités administratives compétentes, leur réclamant en conséquence la transmission des devis et factures des travaux, les assurances des entreprises intervenues et d'indiquer ce qu'ils mettraient en œuvre, soit pour remettre les locaux dans leur état initial, soit pour régulariser la situation, tant à l'égard de la copropriété que de l'administration.

Par lettre du 22 janvier 2019, le conseil de la locataire a répondu que sa cliente rappelait « une nouvelle fois » que les mezzanines existaient lorsqu'elle a pris possession des lieux et qu'elle s'était contentée de les compléter par des structures en bois non scellées et réversibles qui seraient entièrement démontées à son départ.

Selon procès-verbal d'huissier du 11 juin 2019, les bailleurs ont fait constater, à partir de plans de géomètre-expert réalisés en août 2017 dans les lieux loués :
-une mezzanine installée au fond du dégagement n°7 et du bureau n°8, fixée au mur, avec un escalier et un plancher en bois, correspondant au bureau n°9,
-une mezzanine en bois, dans les dégagements n°3 et 4, correspondant au bureau n°10, accessible par un escalier en bois, fixée aux murs et supportée par un (des?) poteau(x) en bois,
-une mezzanine en bois dans le local photocopieur, servant de local d'archives,
-dans les bureaux n°11 et 12, une mezzanine en bois avec des poutres métalliques reposant sur des madriers boulonnés aux murs et des équerres, accessible par un escalier en bois, correspondant aux bureaux n°14 et 15.

Par acte extrajudiciaire du 04 octobre 2019, les bailleurs ont fait sommation à la locataire, visant la clause résolutoire du bail et l'article L.145-17 du code de commerce :

1. - « de communiquer l'ensemble des documents se rapportant aux travaux réalisés dans les lieux loués (factures, contrat de maîtrise d'œuvre, plans, descriptif technique, calculs de charges, justificatifs des dates de début et d'achèvement de travaux etc...) ainsi que toutes autorisations administratives qui auraient éventuellement été demandées et/ou obtenues en vue de leur réalisation ;
et
2. - démolir lesdits ouvrages et remettre les lieux dans leur état préexistant pour tout ce qui n'a pas dument été autorisé. »

L'acte exposait que « des mezzanines ou étages intermédiaires existent dans trois zones bien distinctes des locaux loués » :
-l' « étage intermédiaire » « au dessus du bureau n°8 et d'une partie du dégagement n°7 pour former le bureau n°9 » « n'est pas à proprement parler une mezzanine. Cet étage intermédiaire semble avoir toujours existé, ainsi que cela résulte de la disposition des ouvertures extérieures lesquelles sont séparées pour chaque niveau. Il est pris en compte dans l'actuel EDD (état descriptif de division) de 1975 (...) » ;
- s'agissant des « deux mezzanines » « au dessus des bureaux n°11 et 12, pour former les bureaux 14 et 15 » « Le bureau n°15 et la partie sud du bureau 14 où se trouve un escalier ont été réalisés il y a plus de 44 ans. Elles figurent dans le descriptif du lot n°8 du règlement de copropriété de 1975 (« … dix-sept pièces dont deux mezzanines... ») et sont prises en comptes dans les relevés de surface réalisés par le géomètre [S] ». « La partie nord du bureau 14 (de la façade fenêtre jusqu'à la marche marquant une différence de niveau avec la partie ancienne et figurée sur le plan du bureau inférieur n°11 par une double ligne discontinue) a été réalisée par la société ACTES SUD » ;
- « deux mezzanines créées par la société ACTES SUD dans la partie nord du bureau 14, au dessus des dégagements 3 et 4, du local photocopieur, de la cuisine et des deux toilettes. »

Il précisait que « Seules sont en cause dans la présente sommation les mezzanines réalisées par la société ACTES SUD sans que cette dernière, depuis le congé, ne soit en mesure de justifier, ni des autorisations, ni des modalités de réalisation, à savoir celles qui sont implantées :
- dans la partie nord du bureau 14 (côté fenêtre jusqu'à la marche marquant une différence de niveau avec la partie ancienne)
- dans la partie sud-est du bâtiment, au dessus des dégagements 3 et 4, du local photocopieur, de la cuisine et des deux toilettes (…). »

Enfin, il était ajouté « Qu'à défaut pour le preneur de justifier dans le délai d'un mois des autorisations écrites et conformes aux ouvrages créés ou en l'absence d'autorisation, et dans le même délai, de démolir et remettre en parfait état après démolition les mezzanines non autorisées, le bailleur se réservant de faire valoir la clause résolutoire ou la déchéance du droit à indemnité d'éviction ».

La locataire est restée dans les locaux.

Par acte des 31 octobre et 04 novembre 2019, la S.A. ACTES SUD a assigné madame [BI] [Y] veuve [V], madame [Z] [Y] épouse [YE], madame [I] [PY] épouse [YE], monsieur [W] [T], madame [P] [YE] épouse [T], monsieur [A] [V], madame [U] [V] divorcée [C], madame [D] [V] épouse [G] et monsieur [B] [V] devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition à la sommation.

Par procès-verbal d'huissier du 08 janvier 2020, les bailleurs, évoquant l'absence de communication de justificatif de travaux ou de démolition des ouvrages par la locataire, ont fait constater que les mezzanines litigieuses étaient toujours présentes.

Par acte extrajudiciaire du 27 avril 2020, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail et l'article L.145-17 du code de commerce, de payer une somme de 44 790,26 € au titre de l'indemnité d'occupation et des charges du deuxième trimestre 2020.

La locataire a quitté les locaux après avoir fait déposer les mezzanines litigieuses et un constat d'état des lieux de sortie a été dressé le 24 juillet 2020.

Madame [BI] [Y] veuve [V] est décédée le 25 août 2020 et monsieur [A] [V], madame [U] [V] divorcée [C], madame [D] [V] épouse [G] et monsieur [B] [V], ses enfants, sont intervenus volontairement ès qualités d'ayants-droit.

Par acte des 23, 28 et 29 décembre 2020, la locataire a assigné ses bailleurs devant le tribunal judiciaire aux fins de paiement d'une indemnité d'éviction.

Les deux affaires ont été jointes.

Par ordonnance du 07 novembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné que la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la S.A. ACTES SUD soit examinée avec le fonds de l'affaire devant la formation de jugement.

Dans ses dernières écritures du 18 juin 2023, la S.A. ACTES SUD sollicite du tribunal de :
« - JUGER IRRECEVABLE la demande des bailleurs tendant à voir juger que la société ACTES SUD a été déchue de son droit à indemnité d’éviction pour être prescrite ;
- JUGER non écrite la clause résolutoire du bail du 23 décembre 2009 ;
-  JUGER que le bailleur ne pourra se prévaloir de la sommation du  04/10/2019 ni du commandement du 27 avril 2020 signifiés de mauvaise foi ; 
- CONDAMNER in solidum
Monsieur [A], [O], [F] [V],
Monsieur [W], [H], [A] [T],  
Madame [U], [R], [NL] [V] divorcée [C], 
Madame [D], [O], [L] [G] née [V],  
Monsieur [B], [O], [N] [V],  
Madame [Z], [O], [J] [YE] née [Y],  
Madame [P] [T] née [YE],  
Madame [I] [YE] née [PY], 
 A verser à la société ACTES SUD la somme de 31 000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail commercial du 23 décembre 2009 ;
- CONDAMNER  in solidum 
Monsieur [A], [O], [F] [V],  
Monsieur [W], [H], [A] [T],  
Madame [U], [R], [NL] [V] divorcée [C], 
Madame [D], [O], [L] [G] née [V],  
Monsieur [B], [O], [N] [V],  
Madame [Z], [O], [J] [YE] née [Y],  
Madame [P] [T] née [YE],  
Madame [I] [YE] née [PY], 
A payer à la société ACTES SUD une indemnité d’éviction d’un montant de 61 221,35 € à la suite du congé sans offre de renouvellement signifié le 24 avril 2018 pour le 31 décembre 2018 ; 
- DEBOUTER  
Monsieur [A], [O], [F] [V],  
Monsieur [W], [H], [A] [T],  
Madame [U], [R], [NL] [V] divorcée [C], 
Madame [D], [O], [L] [G] née [V],  
Monsieur [B], [O], [N] [V],  
Madame [Z], [O], [J] [YE] née [Y],  
Madame [P] [T] née [YE],  TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS 
Madame [I] [YE] née [PY], 
De l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles ; 
A TITRE SUBSIDIAIRE SUR LE MONTANT DE L’INDEMNITE D’EVICTION,
- DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :
- Visiter les lieux ayant fait l’objet du bail commercial du 23 décembre 2009, sis au 1er  étage du bâtiment 3 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] désignés comme le lot n°8 de la copropriété du [Adresse 4] – [Localité 17], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés, employés par ACTES SUD dans ces locaux,
- Rechercher en tenant compte de la nature de l’activité professionnelle autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux ainsi que des investissement réalisés par la société ACTES SUD pour l’aménagement des locaux tous éléments permettant de déterminer le préjudice subi par la société ACTES SUD en prenant, notamment en compte, la perte du droit au bail, les coûts directs liés au déménagement et à la réinstallation dans de nouveaux locaux, les conséquences dommageables liées à une séparation sur deux sites des salariés réunis jusqu’alors sur un site unique ainsi que l’ensemble des postes de préjudice découlant de la perte des locaux pour la société ACTES SUD, 
- Proposer une estimation du préjudice subi par la société ACTES SUD détaillée poste par poste, 
- Faire toutes observations utiles au Tribunal en vue du règlement du litige,
-  JUGER que les frais et honoraires de l’expert judicaire seront mis à la charge de l’indivision bailleresse, 
-  DIRE que l'expert devra accomplir sa mission dans un délai de six mois au plus, en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications et recueillir leur observation et y répondre au vu du pré-rapport qui leur sera adressé,
-  RENVOYER l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l'expert, à l'audience de mise en état à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état près le Tribunal de Céans ; 
-  D’ARRETER  LES  COMPTES  ENTRE  LES  PARTIES et de constater la compensation entre la créance des bailleurs d’un  montant de 56 474,67 € TTC correspondant à l’indemnité d’occupation due pour le 2 ème trimestre de l’année 2020 et les 24 premiers jours du mois de juillet avec la créance de la société ACTES SUD constituée par la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 31 000 euros et l’indemnité d’éviction à chiffrer par le Tribunal,
- CONDAMNER in solidum  
Monsieur [A], [O], [F] [V],  
Monsieur [W], [H], [A] [T],  TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS 
Madame [U], [R], [NL] [V] divorcée [C], 
Madame [D], [O], [L] [G] née [V],  
Monsieur [B], [O], [N] [V],  
Madame [Z], [O], [J] [YE] née [Y],  
Madame [P] [T] née [YE],  
Madame [I] [YE] née [PY], 
 
A payer à la société ACTES SUD la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jean-Baptiste LETELLIER sur ses affirmations de droit. »

Dans leurs dernières écritures du 02 octobre 2023, madame [Z] [Y] épouse [YE], madame [I] [PY] épouse [YE], monsieur [W] [T], madame [P] [YE] épouse [T], monsieur [A] [V], madame [U] [V] divorcée [C], madame [D] [V] épouse [G] et monsieur [B] [V] sollicitent du tribunal :
« De déclarer sans objet l’opposition à sommation et les demandes tendant à voir déclarer réputée non écrite la clause résolutoire du bail en l’absence d’intérêt à agir désormais de la société ACTES SUD, les bailleurs n’ayant pas mis en œuvre ladite clause résolutoire et le bail s’étant poursuivi jusqu’à son terme même au bénéfice du maintien dans les lieux de la société locataire jusqu’en juillet 2020, départ sans esprit de retour de la locataire,
En tout état de cause, à supposer que la clause résolutoire soit réputée non écrite,
De dire que la sommation du 4 octobre 2019 et le commandement du 27 avril 2020 valent mise en demeure au visa de l’article L.145-17 du Code de Commerce et qu’en conséquence, les bailleurs sont bien fondés à en revendiquer le bénéfice à ce titre,
De déclarer irrecevable et mal fondée la société ACTES SUD en ses demandes aux fins d’indemnité d’éviction, 
De  déclarer en revanche bien fondés les bailleurs en leur action aux fins de refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction à raison des manquements graves découverts postérieurement à la délivrance du congé, manquements graves ayant perduré après sommation du 4 octobre 2019 et commandement du 27 avril 2020 au visa de l’article L.145-17 du Code de Commerce,
D’exonérer en conséquence les bailleurs de toutes obligations à indemnité d’éviction au bénéfice de la société ACTES SUD par suite de la libération des lieux intervenue le 24 juillet 2020 et de la réalisation de mezzanines pour une superficie globale de plus de 20 m2 dans les lieux sans  autorisation d’aucune nature, ni administrative, ni de la copropriété, ni du représentant des bailleurs constituant une infraction grave ayant même justifié des poursuites pénales dont les bailleurs ne pouvaient avoir connaissance justement au motif qu’aucune autorisation n’avait été sollicitée,
De même, d’exonérer les bailleurs de la même obligation à raison du refus de la société ACTES SUD de payer une indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2020 en dépit du commandement du 27 avril 2020 et dans le délai d’un mois. 
 De déclarer sans objet la demande de délais de la société ACTES SUD,
De rejeter tant ses demandes d’indemnité d’éviction que ses demandes aux fins d’expertise mal fondées, y compris au regard du commandement de payer délivré en avril 2020, demeuré impayé plus d’un mois après sa délivrance, 
De débouter la société ACTES SUD de sa demande de restitution de dépôt de garantie eu égard au mauvais état des locaux restitués avec un an et demi de retard, 
De condamner la société ACTES SUD à payer une indemnité d’occupation majorée de 50% à compter du 4 novembre 2019, soit un mois après mise en demeure d’avoir à déposer les mezzanines, la société ACTES SUD ne pouvant plus bénéficier à compter de cette date d’un droit au maintien et du statut du locataire maintenu dans les lieux dans l’attente du paiement d’une indemnité d’éviction, 
De condamner en conséquence la société ACTES SUD à payer, outre les arriérés dont elle est redevable sur la base de l’ancien loyer soit : 
 - 44.790,26 euros pour le 2 ème  trimestre 2020, 
 - et 11.684,41 euros pour les 24 jours du mois de juillet 2020, 
majorés des intérêts de retard depuis le 24 juillet 2020,  
* une majoration d’indemnité d’occupation équivalente à 50% de l’ancien loyer à compter du 4 novembre 2019 jusqu’au 24 juillet 2020,  
* outre 1.215,80 euros de remboursement de taxes sur les ordures ménagères,
De  condamner en outre la société ACTES SUD à payer à l’indivision [YE]- [V]-[T] la somme de 145.000 euros à titre de dommages-intérêts à raison du mauvais état des locaux, tels qu’ils ont été restitués avec les multiples traces de dégradation non réparées : parquets dégradés, installation électrique arrachée, trous dans les murs, subsistance sur place de nombre d’aménagements non déposés, etc …, sous la seule déduction du dépôt de garantie, à charge de justifier du paiement dudit dépôt de garantie et de son quittancement, 
A titre infiniment subsidiaire, 
De limiter l’indemnité d’éviction à 35.000 euros, 
Plus subsidiairement,  
De donner acte aux concluants de ce qu’ils s’en rapportent quant à la demande d’expertise,
De condamner la société ACTES SUD à payer à l’indivision [YE]-[V]-[T] la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et de rejeter les demandes de la société ACTES SUD de ce chef,
De la condamner également aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître HERMET-LARTIGUE, Avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 04 décembre 2023, l'affaire a été plaidée à l'audience du 16 janvier 2025 et mise en délibéré au 10 avril 2025, prorogé au 22 mai 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « dire », « juger » et « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la prétention d'une déchéance du droit au paiement d'une indemnité d'éviction

La demanderesse se prévaut de l'irrecevabilité de la déchéance de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction, opposée par les défendeurs, pour la première fois par conclusions du 29 novembre 2021, soutenant qu'il s'agit d'une demande reconventionnelle qui n'a pas été formée en justice dans le délai de prescription biennale de l'article L.145-60 du code de commerce, lequel a commencé à courir au moment où les bailleurs ont eu connaissance de l'infraction invoquée, qu'elle fixe à la date de l'offre de vente du 28 septembre 2017 démontrant selon elle leur parfaite connaissance des aménagements réalisés dans les lieux et en tout état de cause à la date du 22 août 2018, de l'article du Canard Enchaîné à la lecture duquel ils prétendent avoir découvert les faits, ou encore à la date de la sommation du 04 octobre 2019.

Les défendeurs lui opposent que la prescription n'est pas applicable à la déchéance du droit au paiement de l'indemnité d'éviction, soulevée par voie d'exception, et en tout état de cause, moins de vingt-quatre mois après le constat de la persistance de l'infraction jusqu'en juillet 2020, ainsi que des deux autres manquements reprochés à la locataire, soit le défaut de paiement des quatre derniers mois d'indemnité d'occupation et la restitution des lieux dans un « état ravagé ».

En vertu de l'article 122 du code de procédure civile,
« Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L'article L.145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en application des articles L.145-1 et suivants dudit code se prescrivent par deux ans.

Selon l'article 64 du code de procédure civile,
« Constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. »

En l'espèce, il convient de constater que l'argument tiré de la déchéance du droit au paiement de l'indemnité d'éviction ne constitue pas une demande reconventionnelle au sens de l'article 64 du code de procédure civile dès lors qu'il ne tend pas à obtenir d'autre avantage que le rejet de la prétention adverse au paiement d'une indemnité d'éviction.

Il s'agit simplement d'un moyen de défense au fond, qui n'est pas soumis à la prescription biennale.

Le tribunal ne saurait retenir une qualification de « demande » motif pris de la rédaction du dispositif des dernières conclusions en défense, sollicitant de « Déclarer en revanche bien-fondés les bailleurs en leur action aux fins de refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction ».

Il est également précisé que l'arrêt de la Cour de cassation auquel la demanderesse se réfère à l'appui de sa prétention (Cass. Civ III 09 novembre 2017, 16-23.120) statue sur le point de départ du délai de prescription de l'action du bailleur qui entend se prévaloir d'une infraction au bail pour refuser le renouvellement du bail sans payer une indemnité d'éviction dans le cas où celui-ci exerce l'action en rétractation de son offre de renouvellement prévue par l'article L.145-57 du même code et forme une véritable demande puisqu'elle tend à mettre fin au bail en plus du refus du paiement de ladite indemnité.

La fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse sera, dès lors, rejetée.

Sur la demande de paiement de l'indemnité d'éviction

En l'espèce, la demanderesse sollicitant le paiement d'une indemnité d'éviction à la suite du refus de renouvellement de son bail, les défendeurs lui opposent des infractions au bail justifiant qu'ils soient exonérés de ce paiement.

Il convient, pour la clarté du raisonnement, d'exposer d'abord les moyens opposés par les bailleurs puis les réponses apportées par la demanderesse.

Au soutien du refus de paiement de l'indemnité d'éviction, les bailleurs exposent au préalable que le bail litigieux a été consenti à des conditions qui ne leur sont pas favorables par madame [E], mandataire de l'indivision à laquelle ils reprochent une connivence avec la société ACTES SUD et dont ils expliquent avoir révoqué le mandat en 2013 pour reprendre la gestion directe de la location.

Ils relatent que dans le cadre d'un projet de mise en conformité avec la loi du règlement de la copropriété, le cabinet de géomètre-expert [S] a reçu mission de vérifier les surfaces privatives des lots, dont les plans et métré ont été annexés à une offre de préemption notifiée à la locataire le 28 septembre 2017 et que diverses mezzanines, pour certaines anciennes, d'autres plus récentes, y apparaissaient, mais qu'ils ignoraient que les surfaces créées par la locataire avaient été réalisées sans autorisation d'urbanisme.

Ils expliquent que ce n'est qu'en août 2018, soit après la délivrance du congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction du 24 avril 2018, que Le Canard Enchaîné a révélé la mise en cause de la locataire à raison de travaux réalisés dans son siège social à [Localité 1] et au [Adresse 4], à [Localité 17], dont ceux dont elle est propriétaire au rez-de-chaussée de l'immeuble (le tribunal précise qu'ils appartenaient plus exactement à la SCI [YT], société du même groupe), et que le 24 septembre 2018 monsieur [A] [V] a reçu une convocation de police en qualité de témoin dans le cadre de la procédure diligentée en préliminaire « pour des faits d'infraction au code de l'urbanisme suite à des travaux non autorisés susceptibles d'avoir été réalisés au sein de la maison d'édition Actes Sud, [Adresse 4] [Localité 17] ».

Ils exposent qu'en octobre 2018, ils ont mis en demeure une première fois la locataire de fournir les documents afférents aux travaux réalisés et, pour ceux effectués sans autorisation, de remettre les lieux en l'état, ce sans succès, que la copropriété les a mis en demeure en janvier 2019 de régulariser la situation en fournissant les éléments afférents aux surfaces créées ou en les supprimant, qu'en mars 2019 une résolution d'assemblée générale a été votée refusant « en l'état les travaux de créations de mezzanines ou planchers intermédiaires réalisés sans aucune autorisation depuis moins de 30 ans », que par courrier du 17 mai 2019 l'avocat de la locataire leur a indiqué qu'elle avait « engagé une procédure de démontage des installations réalisées en cours de bail », mais qu'un constat d'huissier du 11 juin 2019 permettait de constater qu'aucun démontage n'était en cours et qu'ils ont donc fait délivrer, le 04 octobre 2019, une sommation de fournir les documents relatifs aux travaux réalisés ainsi que toutes autorisations administratives éventuellement demandées et/ ou obtenues, et de démolir les ouvrages qui n'étaient pas dument autorisés.

Ils reprochent à la demanderesse de n'avoir pas déféré à la sommation, celle-ci n'ayant fait qu'en contester le bien-fondé et produire des factures de travaux sans autorisation, ayant été constaté par huissier le 08 janvier 2020 que les mezzanines litigieuses n'avaient pas été déposées, ainsi que d'avoir négocié avec les pouvoirs publics une remise en état des locaux différée à son départ des lieux, sans les informer ni les rassurer, probablement en contrepartie d'un classement sans suite.

Ils lui font également grief d'avoir cessé de régler l'indemnité d'occupation à partir du 1er avril 2020, ce malgré un commandement délivré le 27 avril 2020 auquel elle n'a pas déféré et d'avoir finalement restitué les locaux « dans un état déplorable », comme il ressort du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du 24 juillet 2020.

La demanderesse explique qu'elle a procédé à des aménagements lors de la prise de possession des lieux loués en 2010 en installant des structures en bois, de surface très limitée (27,50 m2), intégralement réversibles et démontables, sans atteinte du bâti ni changement important de la distribution des locaux, au-dessus d'espaces secondaires comme des couloirs, des dégagements, des toilettes, le coin cuisine ou encore le local du photocopieur afin d'y entreposer notamment des bibliothèques ou des archives, qui ont été démontés à son départ des locaux.

Elle soutient que les bailleurs avaient connaissance de ces aménagements lors de la délivrance du congé du 24 avril 2018 puisqu'ils apparaissaient, comme d'autres mezzanines réalisées antérieurement au bail, sur un plan annexé à une notification d'intention d'aliéner qui lui avait été adressée par ceux-ci en septembre 2017 et qu'ils ont prétendu ultérieurement avoir découvert l'existence desdites mezzanines pour lui délivrer une mise en demeure, puis une sommation visant la clause résolutoire du bail et l'article L.145-17 du code de commerce de leur communiquer l'ensemble des documents afférents à ces travaux ainsi que toutes autorisations administratives éventuellement demandées ou obtenues et, à défaut d'autorisation, de démolir lesdits ouvrages.

Elle ajoute qu'en tant que membres du syndicat des copropriétaires, les bailleurs savaient pertinemment à cette même date qu'elle n'avait demandé aucune autorisation.

Elle ajoute qu'il n'est pas établi qu'elle a commis une infraction pénale puisqu'elle n'a fait l'objet que d'une enquête qui n'a donné lieu à aucune poursuite pénale ou condamnation, cette enquête ayant abouti à un classement sans suite du 04 décembre 2020 en vertu des dispositions de l'article 41-1 du code de procédure pénale, et qu'elle avait, en outre, pris ses dispositions auprès du Parquet de Paris dès le début de l'année 2019, soit bien avant la sommation du 04 octobre 2019, pour régulariser les installations litigieuses, mais qu'il fallait au préalable déplacer les salariés y travaillant.

Elle considère qu'elle a respecté l'article 15 du bail et que les faits ne revêtent pas le caractère de gravité exigé par l'article L.145-17 du code de commerce compte tenu de l'abandon des poursuites à son encontre, de l'absence de procédure engagée par le syndicat des copropriétaires contre les bailleurs et de ce que les travaux effectués sans autorisation n'ont pas entraîné de détérioration ou de dépréciation du bien.

S'agissant du défaut de paiement de l'indemnité d'occupation, elle soutient que la dette, sur quatre mois et après onze années d'exécution du bail, est de faible ampleur et ne revêt donc pas non plus une gravité suffisante, d'autant plus qu'elle était en droit d'exiger la restitution du dépôt de garantie et une indemnité d'éviction de montant nettement supérieur, ce qui devait amener à une compensation.

Elle conclut que les bailleurs ne prouvent pas de violation des stipulations du bail constituant un motif grave et légitime au sens de l'article L.145-17 susvisé et que la sommation du 04 octobre 2019 comme le commandement du 27 avril 2020 sont de nul effet pour avoir été délivrés de mauvaise foi, les bailleurs ayant opportunément tiré avantage d'une polémique médiatique pour se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction.

Sur ce,

L'article L.145-14 du code de commerce prévoit que :
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. (...) » 

Ce dernier texte dispose que :
« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. (...) »

Le bailleur doit justifier d'une faute imputable au locataire, visée dans l'acte de refus de paiement de l'indemnité d'éviction et il ne doit pas s'en prévaloir de mauvaise foi ni avoir renoncé à s'en prévaloir.

Cette renonciation ne se présume pas et, à défaut d'être expresse, doit se déduire de faits exprimant sans équivoque qu'il a renoncé à invoquer ce grief, la simple tolérance de manquements du locataire n'étant pas suffisante.

Le motif grave et légitime ne suppose pas nécessairement l'existence d'un préjudice pour le bailleur.

*Sur le grief tenant à la création de mezzanines sans autorisation administrative

À ce titre, les bailleurs ont fait délivrer, par acte extrajudiciaire du 04 octobre 2019, une sommation à la locataire, visant la clause résolutoire du bail et l'article L.145-17 du code de commerce :

1. - « de communiquer l'ensemble des documents se rapportant aux travaux réalisés dans les lieux loués (factures, contrat de maîtrise d'œuvre, plans, descriptif technique, calculs de charges, justificatifs des dates de début et d'achèvement de travaux etc...) ainsi que toutes autorisations administratives qui auraient éventuellement été demandées et/ou obtenues en vue de leur réalisation ;
et
2. - démolir lesdits ouvrages et remettre les lieux dans leur état préexistant pour tout ce qui n'a pas dument été autorisé. »

L'acte visait les articles 4§5 et 4§15 du bail, stipulant que :
« Le preneur ne pourra faire dans lesdits lieux aucun percement de murs et de planchers, ni aucun changement important de distribution sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, lequel se réserve le droit de demander au préalable l'avis éclairé d'un Homme de l'art. »
« Le preneur se conformera aux dispositions de tout document contractuel ou réglementaire applicable à l'immeuble. En particulier, le preneur devra faire cesser toute plainte justifiée à son encontre et exécuter éventuellement les travaux nécessaires.
Le preneur devra se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur ou à venir, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, l'hygiène, la sécurité, la police, l'inspection du travail, la protection de l'environnement, et supporter le cas échéant le coût de mise en conformité avec lesdits règlements, ainsi que tous travaux, modifications, ou aménagements qui seraient ordonnés par les autorités administratives en raison de l'activité ou de l'occupation des lieux par le preneur, de façon à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet. »

L'acte exposait que « des mezzanines ou étages intermédiaires existent dans trois zones bien distinctes des locaux loués » :
-l' « étage intermédiaire » « au dessus du bureau n°8 et d'une partie du dégagement n°7 pour former le bureau n°9 (…) n'est pas à proprement parler une mezzanine. Cet étage intermédiaire semble avoir toujours existé, ainsi que cela résulte de la disposition des ouvertures extérieures lesquelles sont séparées pour chaque niveau. Il est pris en compte dans l'actuel EDD (état descriptif de division) de 1975 (...) » ;
- s'agissant des « deux mezzanines » « au dessus des bureaux n°11 et 12, pour former les bureaux 14 et 15 (…) Le bureau n°15 et la partie sud du bureau 14 où se trouve un escalier ont été réalisés il y a plus de 44 ans. Elles figurent dans le descriptif du lot n°8 du règlement de copropriété de 1975 (« … dix-sept pièces dont deux mezzanines... ») et sont prises en comptes dans les relevés de surface réalisés par le géomètre [S](…) La partie nord du bureau 14 (de la façade fenêtre jusqu'à la marche marquant une différence de niveau avec la partie ancienne et figurée sur le plan du bureau inférieur n°11 par une double ligne discontinue) a été réalisée par la société ACTES SUD » ;
- « deux mezzanines créées par la société ACTES SUD dans la partie nord du bureau 14, au dessus des dégagements 3 et 4, du local photocopieur, de la cuisine et des deux toilettes. »

Il précisait que « Seules sont en cause dans la présente sommation les mezzanines réalisées par la société ACTES SUD sans que cette dernière, depuis le congé, ne soit en mesure de justifier, ni des autorisations, ni des modalités de réalisation, à savoir celles qui sont implantées :
- dans la partie nord du bureau 14 (côté fenêtre jusqu'à la marche marquant une différence de niveau avec la partie ancienne)
- dans la partie sud-est du bâtiment, au dessus des dégagements 3 et 4, du local photocopieur, de la cuisine et des deux toilettes (…). »

Enfin, il était ajouté « Qu'à défaut pour le preneur de justifier dans le délai d'un mois des autorisations écrites et conformes aux ouvrages créés ou en l'absence d'autorisation , et dans le même délai, de démolir et remettre en parfait état après démolition les mezzanines non autorisées, le bailleur se réservant de faire valoir la clause résolutoire ou la déchéance du droit à indemnité d'éviction ».

Il convient de préciser que, bien que les bailleurs évoquent des travaux réalisés sans leur autorisation ni celle de la copropriété, le manquement reproché à la locataire à ce titre consiste à avoir créé des mezzanines sans avoir obtenu l'autorisation administrative requise pour ce faire et, surtout, à n'avoir pas, celle-ci faisant défaut, déféré à la sommation de retirer les aménagements irréguliers.

De plus, il est noté que la sommation distingue bien les mezzanines anciennes, préexistant dans les lieux avant la prise à bail par la demanderesse, et celles dont la création lui est imputée.

Il y a lieu de constater que la création des mezzanines litigieuses exigeait bien l'obtention d'une autorisation administrative, plus précisément d'un permis de construire, dont le défaut est pénalement sanctionné, malgré les arguments de la locataire qui soutient que ces mezzanines étaient aisément démontables, qu'il n'est pas établi par les bailleurs qu'elle a commis une infraction pénale et qu'elle n'a pas fait l'objet de poursuites pénales.

En effet, l'article L.421-1 du code de l'urbanisme dispose que :
« Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. 
Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d'un tel permis.»

Selon l'article R.421-14 du même code, dans sa version applicable du 1er octobre 2007 au 1er janvier 2012 (la demanderesse faisant valoir que les mezzanines ont été installées en 2010) :
« Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires :
a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface hors oeuvre brute supérieure à vingt mètres carrés ; »

Dès lors qu'il s'agit d'une installation fixe et pérenne, la mezzanine entre dans la définition de la construction, son caractère démontable n'étant pas un critère permettant à celui qui l'a posée de s'affranchir de la réglementation en matière d'urbanisme.

En vertu des articles L.480-1 et L.421-1 du code de l'urbanisme, le création des mezzanines, excédant une surface de vingt mètres carrés et une hauteur sous plafond d'un mètre quatre-vingts, sans permis de construire, constitue une infraction pénale.

D'ailleurs, si la locataire se prévaut de l'absence de poursuite par le Parquet, et d'avoir bénéficié d'un classement sans suite du 04 décembre 2020 en vertu des dispositions de l'article 41-1 du code de procédure pénale, il est observé que le visa de ce texte, qui concerne « l'auteur des faits » - ce qui s'entend de l'infraction pénale - qui peut « réparer le dommage résultant de ceux-ci », notamment par « une remise en état des lieux », démontre bien que l'infraction a été constituée et n'a cessé qu'avec le retrait des aménagements litigieux de nombreux mois plus tard.

Le manquement aux dispositions des articles 4§5 et 4§15 du bail est donc établi et il n'est pas prétendu ni justifié que la locataire a déféré à la sommation du 04 octobre 2019 en retirant les mezzanines litigieuses dans le mois suivant celle-ci.

Concernant les moyens de la locataire selon lesquels, d'une part, la sommation est de nul effet pour avoir été délivrée de mauvaise foi, et, d'autre part, les bailleurs avaient connaissance de ces aménagements lors de la délivrance du congé du 24 avril 2018 et qu'en tant que membres du syndicat des copropriétaires ils ne pouvaient à cette même date ignorer qu'elle n'avait demandé aucune autorisation, il convient de constater que ceux-ci ont pu avoir connaissance de l'existence des mezzanines et de l'absence d'autorisation de la copropriété sans se rendre compte, jusqu'à la parution d'articles de presse afférents à l'enquête dont la locataire faisait l'objet, que l'autorisation administrative nécessaire faisait également défaut, d'autant plus qu'ils expliquent avoir cru qu'elle avait été fournie à leur mandataire gérant le bien jusqu'en 2013 madame [E], qu'ils ont destituée de ses fonctions en lui reprochant une gestion contraire à leurs intérêts.

En outre le tribunal observe qu'il ressort des éléments de la cause, notamment du procès-verbal d'assemblée générale du 28 juin 2017, qu'en 2017, la copropriété ne s'est intéressée aux surfaces supplémentaires créées que pour mettre en conformité l'état descriptif de division de l'immeuble « compte tenu de son ancienneté (…) aux diverses dispositions légales et réglementaires applicables, notamment en ce qui concerne le calcul des surfaces, l'existence de grilles de charges particulières, etc » (résolution n°23) ; l'attention des copropriétaires ne semble donc n'avoir porté à l'époque que sur la conformité de l'état descriptif de division avec les surfaces réelles des lots.

La question de l'existence d'autorisations administratives ne semble pas s'être posée avant la délivrance du congé du 24 avril 2018 et jusqu'à la parution d'articles de presse afférents à l'enquête dont la locataire a fait l'objet en août suivant et la convocation de monsieur [V] en tant que témoin devant les enquêteurs en septembre.

Il ne peut donc être considéré que les bailleurs, en ne se prévalant pas de l'absence d'autorisation administrative en délivrant le congé comprenant l'offre de paiement d'une indemnité d'éviction, auraient renoncé, tacitement mais sans équivoque, à invoquer ce grief.

Il est encore noté que les bailleurs, avant de se prévaloir d'un motif de refus de paiement de l'indemnité d'éviction, ont d'abord délivré à la locataire, le 03 octobre 2018, soit un an plus tôt, une simple mise en demeure de fournir des justificatifs ou de régulariser la situation.

Enfin, l'assemblée générale des copropriétaires ayant décidé le 29 mars 2019 « de refuser en l'état les travaux de création de mezzanines ou planchers intermédiaires réalisés sans aucune autorisation depuis moins de 30 ans » dans certaines parties de l'immeuble (résolution n°21), les bailleurs avaient un intérêt légitime à réclamer à la locataire, dans la sommation du 04 octobre 2019, de justifier de l'existence d'autorisation administratives ou à défaut de retirer tout aménagement irrégulier.

Il ne peut donc être considéré que ladite sommation a été délivrée avec une mauvaise foi justifiant de la priver de ses effets légaux.

La demande tendant à ce qu'il soit jugé qu'elle est sans effet sera donc rejetée.

*Sur le grief tenant au défaut de paiement de l'indemnité d'occupation

Par acte extrajudiciaire du 27 avril 2020, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire du bail et l'article L.145-17 du code de commerce, de payer une somme de 44 790,26 € au titre de l'indemnité d'occupation et des charges du deuxième trimestre 2020.

Ils exposent que la dette s'est élevée, augmentée de l'échéance du 1er juillet 2020, à 56 474,67 €.

La demanderesse ne conteste pas cette dette, soutenant simplement qu'elle est de faible ampleur puisqu'elle représente quatre mois de loyers alors qu'elle les a toujours payés en temps et en heure pendant onze ans et qu'elle était en droit d'exiger la restitution du dépôt de garantie et de l'indemnité d'éviction, permettant une compensation avec cette somme nettement inférieure.

En application de l'article L.145-28 susvisé, bien que le bail ait pris fin, le preneur et le bailleur restent tenus de leurs obligations nées du bail, et le locataire qui se maintient dans les lieux dans l'attente du versement d'une indemnité d'éviction est tenu de régler une indemnité d'occupation correspondant, au moins provisoirement, au loyer et aux charges contractuelles.

Il est constaté qu'il n'est pas prétendu ni établi que la locataire a régularisé l'impayé dans le mois suivant le commandement du 27 avril 2020.

Celle-ci ne saurait prétendre à une compensation éteignant sa dette avec des sommes dont la restitution (pour le dépôt de garantie) ou le paiement (l'indemnité d'éviction) n'étaient pas encore exigibles ni certains mais constituaient des créances futures, mêmes hypothétiques, qui ne la dispensaient aucunement de régler l'indemnité d'occupation à échéance.

Ainsi, le défaut de règlement ne tient qu'à un refus pur et simple de sa part, sans motif légitime.

La demanderesse ne justifie pas de sa prétention selon laquelle le commandement aurait été délivré de mauvaise foi.

La demande tendant à ce qu'il soit jugé qu'il est sans effet sera donc rejetée.

*Sur le caractère grave et légitime des motifs de refus de paiement de l'indemnité d'éviction

La réalisation de petites mezzanines (sans commune mesure avec celles créées au rez-de-chaussée du bâtiment) sans autorisation administrative, comme le défaut de paiement de l'indemnité d'occupation limité aux quatre derniers mois de présence dans les lieux, ne constituent pas en eux-même des infractions graves au bail.

En revanche, dans les circonstances de la cause, la gravité de ces infractions au bail tient ;
-d'une part, du cumul des fautes (création de mezzanines sans autorisation administrative, puis résistance à une sommation de justifier de l'autorisation ou sinon de remettre les lieux en état, suivies d'un refus illégitime de règlement d'indemnités d'occupation et enfin de la restitution des lieux non remis en état),
-et, d'autre part, de l'attitude de la locataire qui a pris le parti de contester la nécessité d'une autorisation administrative pour la réalisation des mezzanines et de ne pas informer ses bailleurs des négociations avec le Parquet de Paris, au lieu d'admettre l'illicéité de la situation et de s'expliquer auprès d'eux pour tenter de négocier des modalités de remise en état (délai nécessaire pour s'exécuter notamment) tout en les informant de l'accord avec le Parquet, puis de ne pas régler les dernières indemnités d'occupation dues, et, enfin, de restituer des locaux dégradés, notamment en ne remettant pas les lieux en état après le retrait des aménagements réalisés.

Dans ces conditions, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de motifs graves et légitimes pour refuser de payer une indemnité d'éviction à leur ancienne locataire.

En conséquence, la demande de paiement d'une indemnité d'éviction et la demande subséquente d'expertise seront rejetées.

Sur la demande tendant à ce qu'il soit jugé que la clause résolutoire du bail est non écrite

Compte tenu du sens de la décision ci-dessus, le bail ayant pris fin et les bailleurs ne sollicitant pas l'application de cette clause, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande, devenue sans objet.

Sur les demandes de restitution du dépôt de garantie et de paiement d'une indemnité de remise en état

La demanderesse réclame la restitution du dépôt de garantie de 31 000 € qu'elle a versé lors de la conclusion du bail et fait valoir, pour s'opposer à la demande de paiement d'une indemnité de remise en état des lieux sollicitée par les bailleurs, que :
-elle n'a pas à supporter les travaux de remise à neuf prévus dans le devis produit au soutien de leurs prétentions, dès lors que la vétusté, après dix ans d'occupation, n'est pas à sa charge,
-les bailleurs ne justifient pas de leurs demandes, n'ayant pas communiqué l'état des lieux d'entrée ni de preuve de travaux réalisés ou d'un préjudice résultant d'une vente ou d'une location à moindre valeur du fait des dégradations invoquées,
-ils ne pourraient en tout état de cause réclamer plus de 30% du devis (abattement pour vétusté) après exclusion des postes de remise à neuf des peintures, papiers et revêtements de sol.

Les bailleurs sollicitent la condamnation de l'ancienne locataire à leur payer une indemnité de 145 000 € et soutiennent que la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie est infondée.

Ils font état à l'appui de cette prétention des dégradations des lieux liées à la dépose des mezzanines litigieuses (percement d'une ouverture dans un mur non refermée, fixations de poutres laissées dans les murs, avec gaines électriques et plinthes laissées en l'état, ainsi qu'un garde-corps provisoire et une cloison non démontée), ainsi que de leur état constaté par l'huissier (peintures sales, parquets dégradés, etc) dont ils estiment la remise en état à 500 € par mètre carré.

Ils considèrent qu'il convient d'appliquer la présomption légale d'entrée dans les lieux en « bon état », expliquant que madame [E], qui gérait le bien lors de la conclusion du bail, est décédée et qu'ils ne peuvent récupérer l'état des lieux d'entrée, dont la locataire est censée également pouvoir fournir un exemplaire.

Ils ajoutent qu'ils démontrent leur préjudice dans la revente des locaux, les offres s'étant avérées en deçà de leurs espérances pour des motifs notamment liés aux travaux illicites.

Sur ce,

Les articles 1730 à 1732 du code civil disposent que :

« S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

« S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

« Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. »

Par ailleurs, les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d'entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Il est d'usage, pour déterminer ce que le locataire doit prendre en charge sans supporter la vétusté, de prendre en compte une durée de vie théorique de sept ans pour les peintures et moquettes, de vingt ans pour les parquets, ainsi que des coefficients de vétusté qu'il est d'usage d'appliquer par année de location.

L'état des lieux d'entrée, dont les bailleurs ne contestent pas l'existence, n'a pas été produit aux débats.

Il convient de considérer que les lieux étaient en bon état lors de la prise de possession des lieux en 2009, mais non en état « neuf ».

Au vu de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement le 24 juillet 2020, le tribunal constate notamment :
-des moquettes décrites comme « très usagée, voire hors d'état d'usage », ou « tachée », ou « avec des déchirures, des plis, des manques »,
-des parquets en point de Hongrie anciens, avec « un défaut d'entretien flagrant » dans la salle de réception, « des marques d'usure, des lattes qui bougent, des trous, des vis dans certaines lattes », dans la pièce sur jardin des « marques d'usure », dans deux pièces sur jardin des « lattes cassées », ainsi que des « marques de réparation faites dans des zones qui ont manifestement fait l'objet d'un rebouchage, des rebouchages à la colle à bois » et devant la cheminée un affaissement du parquet, dans un couloir des « lames abîmées, usagées, épaufrées » et un grincement
-des murs dont les peintures sont souvent décrites comme « défraîchie », « usagée » présentant des « traces de collants », des « trous chevillés non rebouchés », ou « rebouchés », des « traces d'élément retiré » dans la petite pièce donnant sur cour, des fixations vissés sur le mur et des vis et trous de vis dans une pièce sur jardin, « de nombreux éclats, (des peintures) parfois complètement épaufrées » dans un couloir, dans un dégagement des « sorties filaires coupées avec des traces d'arrachement »,
-une trace de dégât des eaux,
-un vitrage est fêlé sur deux portes vitrées, deux carreaux de fenêtres sont fêlés dans un couloir, un carreau sur une autre fenêtre est fissuré, deux portes sont en mauvais état après avoir été forcées dans une tentative de cambriolage.

Les bailleurs ont par ailleurs fourni des documents « avant/après » montrant les mezzanines installées par la locataire et les traces qui en ont été laissées après leur dépose, laissant subsister des marques sur les murs, une ouverture dans un mur, des gaines électriques et plaintes laissées en l'état, ainsi que, dans une pièce, des plots d'accroche de poutres et une poutre sur des murs constatés par l'huissier.

Ces éléments démontrent que la locataire a laissé les lieux en état dégradé.

Néanmoins, les bailleurs, auxquels il incombe de rapporter la preuve du préjudice dont ils demandent réparation, ne produisent qu'un devis de l'entreprise ZOOM du 11 novembre 2020 chiffrant de façon détaillée des travaux de remplacement de moquettes, bouchage de trous, reprise de peintures, changement de vitrages cassés et remise en état de portes, dépose d'étagères et de fixations, réparation de lattes de parquet, ponçage de quelques murs, reprises d'électricité, d'un montant total TTC de 44 599,23 €.

Ils ne démontrent donc pas que le coût de la remise en état des lieux pourrait s'élever à 145 000 € comme ils le soutiennent.

En outre, ils doivent seuls supporter la vétusté à défaut de stipulation contraire du bail ; or, une part importante du devis ZOOM (que le tribunal n'a pas chiffrée précisément, compte tenu du caractère, in fine, inutile de ce fastidieux calcul) porte sur des remises en état des peintures et moquettes dont l'ancienneté (au moins dix ans) exclut toute prise en charge par l'ancienne locataire.

Dans ces conditions, si l'état du parquet, des vitres cassées et portes dégradées, ainsi que les traces de dégât des eaux et les traces de la dépose des mezzanines (murs, électricité et plinthes non remis en état notamment) démontrent des manquements à l'obligation d'entretien et de réparations de la locataire, l'estimation du dommage pouvant être imputé à celle-ci est bien inférieure à 44 599,23 €.

En outre, les anciens bailleurs réclament la réparation d'un « préjudice à la revente » lié à l'état dégradé des lieux ; pourtant, compte tenu de l'ordre de prix d'achat proposé, de 4 800 000 € selon lettre d'intention d'achat des époux [JG] [M] du 11 novembre 2020, sans commune mesure avec les remises en état imputables à la locataire, il n'apparaît aucunement que lesdites remises en état sont à l'origine d'une diminution de l'offre d'achat des acquéreurs potentiels, lesquels sont susceptibles d'avoir prévu des aménagements ou changements bien au-delà d'une simple remise en état.

D'ailleurs, le courriel de madame [K] [X] du 11 novembre 2020 adressant cette offre aux bailleurs n'évoque pas les remises en état litigieuses parmi les arguments expliquant un « prix très éloigné de celui demandé », lesquels sont « la complexité des travaux à envisager et la nécessité de créer une arrivée d'eau côté aile nord », le « surcoût de travaux » et les « démarches administratives supplémentaires » liés au classement en Monument Historique, une « inquiétude concernant l'enquête préliminaire » et ses conséquences pour l'acquéreur (le classement sans suite étant intervenu le mois suivant), des « questions concernant le vote puis le refus des travaux de la cage d'escalier », « l'enlèvement du monte-personnes refusé », le « souhait du client de ne se porter acquéreur que de la surface de 248,7m2 », ne comprenant les « mezzanines non titrées à ce jour » (le tribunal précise qu'il s'agit de la surface des locaux sans les mezzanines créées avant l'entrée dans les lieux de la locataire) et « la crise économique » (les répercussions du confinement sur le marché immobilier parisien).

Dès lors, les défendeurs ne rapportent aucunement la preuve du préjudice dont ils demandent réparation.

Il convient en conséquence de les condamner à restituer le dépôt de garantie à leur ancienne locataire et de rejeter leur demande de paiement d'une indemnité au titre d'un préjudice lié à la nécessité de remettre les lieux en état.

Il n'y a pas lieu de prononcer la condamnation à restituer le dépôt de garantie in solidum, étant rappelé qu'il ne s'agit pas de la réparation d'un préjudice dont devraient répondre des co-responsables..

Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation

Les défendeurs sollicitent reconventionnellement la condamnation de la demanderesse à leur payer une indemnité d'occupation « à compter du 04 novembre 2019, soit un mois après sommation », égale au montant du loyer majoré de 50%, aux motifs qu'elle ne bénéficie pas de l'indemnité statutaire et s'est maintenue dans les lieux en retardant tout projet de vente.

Ils chiffrent le montant total de l'indemnité (avant majoration) à 57 949,86 €, comprenant la période du deuxième trimestre 2020, ainsi que de vingt-quatre jours en juillet 2020 et la taxe sur les ordures ménagères de 1 215,60 €.

La demanderesse expose qu'elle reconnaît devoir une somme de 56 474,67 € pour la période du deuxième trimestre 2020, ainsi que de vingt-quatre jours en juillet 2020, dont elle demande la compensation avec le dépôt de garantie.

Elle n'évoque pas la demande au titre de la taxe sur les ordures ménagères et s'oppose à toute majoration de 50%.

Sur ce,

Déchue de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction, la demanderesse a été occupante sans droit ni titre des locaux à compter de la date d'effet du congé, jusqu'à son départ de lieux et doit payer une indemnité d'occupation, dite « de droit commun », distincte de celle prévue par l'article L.145-28 précité.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l'indemnité d'occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

Il convient dès lors de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la demanderesse à celui qu'elle aurait payé si le bail s'était poursuivi, dont le montant non discuté s'élève à 56 474,67 € pour la période du deuxième trimestre 2020 et les vingt-quatre premiers jours de juillet 2020.

Conformément à l'ancien article 1153, devenu l'article 1231-6 du code civil, cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2020.

Il n'y a pas lieu en revanche d'appliquer une majoration de 50%, les bailleurs ne justifiant pas d'un préjudice lié au maintien de la locataire dans les lieux qui excéderait celui couvert par l'indemnité d'occupation ci-avant fixée.

Par ailleurs, la demande de paiement au titre de la taxe d'ordures ménagères sera rejetée, dès lors que la seule production de l'avis de taxe foncière 2020 des bailleurs, sans document expliquant le calcul de la somme réclamée (en outre différente dans le détail des sommes demandées et le total réclamé), ne permet pas au tribunal de constater l'exactitude de ladite somme, au demeurant non reconnue par la demanderesse.

En conséquence, la demanderesse sera condamnée à payer aux défendeurs une indemnité d'occupation de 56 474,67 € pour la période du deuxième trimestre 2020 et des vingt-quatre premiers jours de juillet 2020, laquelle produira des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024, et le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.

Sur la demande de compensation des créances réciproques

Il convient d'ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties, d'une part au titre de la restitution du dépôt de garantie, et d'autre part au titre de l'indemnité d'occupation fixée.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision et les circonstances de la cause commandent de condamner la demanderesse, qui succombe pour l'essentiel, aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme aux défendeurs au titre de leurs frais irrépétibles, qu'il convient de limiter à de 6 000 €.

L'exécution provisoire de la présente décision, compatible avec la nature de l'affaire et nécessaire au vu de son ancienneté, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS