TJ 24037, 6 mai 2025, RG 25/00023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 25/00023 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C3KY
CODE NAC :5AA

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025,

Le Tribunal composé de Madame Edwige BIT, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Bergerac, en charge des contentieux de la protection, assistée de Madame Muriel DOUSSET, Greffier, en présence de Mesdames Camille CHAUMONT, Auditrice de justice et Marie Laure BOST, Magistrat à titre temporaire stagiaire,

Après débats à l'audience publique du 01 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDERESSE :

La S.A. URBALYS HABITAT, représentée par sa gérante SA MESOLIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
comparant par le biais de son représentant légal Monsieur [C] [N] muni d’un pouvoir régulier,

ET

D’autre part,

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [M], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Le :
Formule exécutoire délivrée à : SA URBALYS
Copie conforme délivrée à :SA URBALYS, Mme [M], ADIL 24, Préfecture de la Dordogne, copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 14 février 2014, la société URBALYS HABITAT a donné à bail à [O] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 391 €, outre une provision sur charges de 127, 37 euros, soit un total de 518, 37 euros.

Par acte de commissaire de Justice délivré le 23 janvier 2025, la société URBALYS HABIATAT représentée par sa gérante SA MESOLIA HABITAT a fait assigner sa locataire, [O] [M], devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 24 septembre 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les 2 mois de sa délivrance,

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner [O] [M] au paiement de la somme principale de 2718,16 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 5 décembre 2024, ainsi que d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux,

▸ condamner [O] [M] au paiement d'une indemnité de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 18 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties puis a été entendue à l'audience du 1er avril 2025.

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La société URBALYS HABIATAT représentée par sa gérante SA MESOLIA HABITAT, comparant par le biais de son représentant légal, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 4160, 98 €, terme de février 2025 inclus.

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[O] [M], comparante, a reconnu devoir la somme réclamée au titre de la dette locative et sollicité un délai de six mois pour pouvoir la régler.

Elle a indiqué percevoir le RSA et vivre avec sa fille majeure dans le logement.

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Les conclusions de l'enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, ont été portées à la connaissance des parties.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION

Sur la recevabilité :

En application de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la SA MESOLIA HABITAT a saisi au moins deux mois avant l'audience la CAF de l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de ses locataires, cette dernière ayant réceptionné la notification le 24 juin 2024.

Par ailleurs, l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par le commissaire de justice au représentant de l'Etat au moins six semaines avant l'audience.

L'assignation ayant été dénoncée le 24 janvier 2025 au représentant de l'Etat, pour l'audience du 18 mars 2025, l'action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

A titre liminaire, conformément à l’article 2 du code civil qui prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, il convient d'indiquer que les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ayant modifié l’article 24 I° de la loi du 6 juillet 1989, et prévoyant un délai réduit à six semaines imparti au locataire pour apurer la dette à la suite de la délivrance d’un commandement de payer, ne sont pas applicables au présent litige dès lors que le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la SA MESOLIA HABITAT a fait délivrer à [O] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1711, 87 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 17 septembre 2024, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 novembre 2024.

Il convient d'ordonner l'expulsion de [O] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

[O] [K] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 25 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme de 625,64 euros correspondant à celui des derniers loyers et charges de nature à réparer le préjudice découlant pour la société URBALYS HABITAT de l'occupation indue de son bien.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que [O] [M] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, de sorte qu'à ce titre reste due à la date du 28 février 2025 la somme de 4017, 86 €, terme de février 2025 inclus, après déduction des frais de procédure d’un montant de 143,12 euros.

Il convient en conséquence de condamner [O] [M] au paiement de la somme de 4017,86 €, terme de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande en délais de paiements

Le juge peut, sur le fondement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

[O] [M] a sollicité le bénéfice d’un délai de six mois pour régler sa dette de loyer, indiquant qu’elle percevait le RSA pour un montant mensuel de 500 euros environ. Elle s’est montrée dépassée par ses difficultés sociales, budgétaires et personnelles. Elle a émis le souhait de bénéficier d’une mesure de protection, estimant être en difficultés pour gérer son budget.

Dans la mesure où elle n’a pas repris le paiement des loyers et n’apparaît pas en mesure en l’état de sa situation d’honorer un échéancier de paiement en règlement de la dette locative, sa demande en délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

[O] [M], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

PAR CES MOTIFS :