TJ 95500, 20 mai 2025, RG 21/02555

PREMIERE CHAMBRE

20 Mai 2025

N° RG 21/02555 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MA25
71F

[O] [B]

C/

S.D.C. [Adresse 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,
Première Vice-Présidente Adjointe

Date des débats : 1er avril 2025, audience collégiale

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DEMANDEUR

Monsieur [O] [B], né le 22 Mai 1946 à [Localité 7] (Algérie), demeurant [Adresse 3] [Localité 4]

représenté par Me Prisca LAMETH, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Amèle BENTAHAR, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndicle Cabinet HABITAT CONFORT IMMOBILIER (H.C.I.) dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 5]

représenté par Me Thierry ALLAIN, avocat au barreau du Val d’Oise

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [B] a été propriétaire d'un bien au sein de la résidence ARGPVC située [Adresse 2] à [Localité 6] soumis au statut de la copropriété jusqu'au 3 décembre 2021, date à laquelle il a cédé ce bien.

Par courrier en date du 2 février 2021, les copropriétaires ont été convoqués par le syndic en exercice, la SARL Habitat Confort Immobilier (HCI) à une assemblée générale ordinaire, qui s'est tenue le 5 mars 2021 uniquement par correspondance, et a donné lieu à un procès-verbal établi le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2021, M. [B] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence ARGPVC (SDC résidence ARGPVC) représenté par son syndic HCI aux fins de voir annuler le procès-verbal de l'assemblée générale en date du 5 mars 2021.

L'ordonnance de clôture du 30 janvier a fixé l’affaire au 1er avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique, M. [B] demande :
à titre principal,
- L'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 5 mars 2021
à titre subsidiaire,
- L'annulation des résolutions 6 et 7 et 3 à 6 ;
en toute hypothèse,
- Le rejet des demandes du Syndicat des copropriétaires
- La condamnation du Syndicat des copropriétaires aux dépens et à lui payer une somme de 5 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de sa demande principale en annulation du procès-verbal en son entier, il indique que l'assemblée générale a adopté la résolution 6 sur le renouvellement du syndic et la résolution 7 sur la désignation du conseil syndical par deux votes au sein de la même assemblée en méconnaissance des articles 24 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et de l'article 47 du règlement de copropriété, qui prévoit qu'une nouvelle assemblée doit être convoquée lorsque la majorité requise n'est pas atteinte.

Il soutient que le vote obtenu par un formulaire de vote qui ne prévoyait pas expressément le recours à un second vote ne permet pas l'application de l'article 25-1 de la loi de 1965. Il indique par ailleurs que l'annulation des résolutions n°6 et 7 entraine la nullité du procès-verbal dans son entier.

Il soutient également qu'en application des articles 22-2 et 22-3 de l'ordonnance du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire, le recours au vote par correspondance, qui est une modalité de vote et non de réunion, est uniquement possible si le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, la charge de la preuve de l'impossibilité de tenir une réunion d'assemblée générale par visioconférence incombant au syndicat des copropriétaires.

A l'appui de sa demande subsidiaire en annulation des résolutions 3 à 6 s'agissant du vote du budget prévisionnel, de l'approbation des exercices 2019 et 2020 et du renouvellement du syndic, il expose que ces décisions sont contraires à l'intérêt collectif des copropriétaires et constituent un abus de majorité.
Il soutient notamment que le vote d'un budget à hauteur de 13 000 euros n'est pas justifié, que les comptes de deux exercices comptables ne sont pas justifiés, et ont été portés ensemble au vote dans une même résolution sans aucune raison et enfin que le syndic a été renouvelé sans mise en concurrence.

Pour s'opposer à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, il expose d'une part qu'il est en droit de faire valoir ses droits. D'autre part, il indique que les considérations relatives à de précédentes condamnations obtenues à son encontre ou dans le cadre d'une autre copropriété ne sont pas pertinentes.

Par conclusions transmises par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande
- le débouté des demandes formées par M. [B]
- sa condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts
- sa condamnation aux dépens et au paiement de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que dès lors que le demandeur ne conteste pas les résolutions 1 et 2, il ne peut, à titre principal, solliciter l'annulation de l'intégralité de l'assemblée générale. Invoquant les dispositions des articles 24 à 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, il expose que les règles de majorité ont été respectées pour l'adoption des résolutions 6 et 7. Il soutient par ailleurs qu'en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d'ordre public, l'article 47 du règlement de la copropriété doit être considéré comme non écrit. Ils exposent en outre que dans le contexte de la situation sanitaire de l'époque, les textes dérogeant à l'article 17-1 de la loi de 1965 n'imposent pas de justifier de l'impossibilité de recourir à la visioconférence pour faire choix d'une assemblée uniquement par vote par correspondance.

S'agissant de l'abus de majorité, ils soutiennent que le demandeur n'en apporte pas la preuve. Il considère que M. [B] cherche à nuire à la copropriété dans un contexte où le syndicat des copropriétaires a été contraint d'agir en justice à plusieurs reprises à son encontre pour obtenir le recouvrement des charges de copropriété impayées, justifiant ainsi sa demande reconventionnelle de condamnation à des dommages et intérêts.

MOTIFS

Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 5 mars 2021

Sur les règles de majorité

Selon les dispositions de l'article 24 de loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Selon les dispositions de l'article 25 de la même loi dans sa version en vigueur depuis le 01 juin 2020 la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Par ailleurs, l'article 25-1 de cette même loi prévoit que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
En application des dispositions de l'article 43 de cette même loi, les clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et à celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Il est constant qu'une clause d'un règlement de copropriété contraire aux dispositions d'ordre public continue à produire ses effets tant qu'elle n'a pas été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire ou tant qu'une juridiction n'est pas saisie en ce sens. A l'inverse, lorsque le caractère non écrit d'une clause est soulevé et retenu par une juridiction, cette clause est censée n'avoir jamais existé et ne produit plus aucun effet juridique, pour le passé comme pour l'avenir.
En l'espèce l'article 47 de l'extrait du règlement de la copropriété produit aux débats prévoit que par dérogation aux dispositions de l'article précédent, l'assemblée générale réunie sur première convocation ne peut adopter qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la désignation ou la révocation du syndic et qu'à défaut de décision prise dans les conditions de majorité ainsi prévue une nouvelle assemblée générale statue à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, cet article qui est contraire aux dispositions de la loi de 1965 sera réputé non écrit comme étant contraire aux dispositions d'ordre public que la loi du 10 juillet 1965. En conséquence de la rétroactivité du caractère non écrit de cet article, le moyen tiré de sa violation sera écarté.

Sur le vote par correspondance

L'article 22-2 I de l'ordonnance du 25 mars 2020, modifié par l'ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, applicable au jour de la tenue de l'assemblée générale litigieuse, énonce que :
" Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 1er avril 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. lls peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.
En l'espèce, le syndic explique qu'il ne disposait pas à l'époque du matériel nécessaire pour procéder à une visioconférence.

Il résulte de ces dispositions destinées à permettre la tenue des assemblées dans une situation d'urgence et sanitaire inédite, que le syndic pouvait tenir une assemblée générale par correspondance lorsque la visioconférence n'était pas possible. Il convient de relever d'une part qu'aucune des dispositions de l'ordonnance précitée ne fait obligation au syndic de mentionner les motifs de cette impossibilité dans la convocation, si bien que le législateur a entendu laisser au syndic la discrétion d'organiser la réunion de l'assemblée générale selon les modalités adaptées à chaque situation d'espèce. Au surplus aucune sanction de l'absence de justifications de l'impossibilité de tenir la réunion par visioconférence n'est prévue par les textes.
Il convient donc également de rejeter le moyen tiré de l'absence de justification de la tenue de l'assemblée générale par correspondance.

Sur l'annulation des résolutions 6 et 7

En application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent voter par correspondance au moyen d'un formulaire établi conformément au modèle fixé par arrêté.

En outre, il est constant que le copropriétaire qui demande la nullité d'une décision d'assemblée générale est recevable à engager cette action sans avoir à justifier d'un grief, le non-respect des règles de forme relative à la tenue des assemblées générales devant être sanctionnée par la nullité sans que la partie qui l'invoque ait à justifier d'un grief.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l'ordre du jour mentionne une seule question pour chacune des résolutions 6 et 7, et indique que les résolutions 6 et 7 sont prises à la majorité de l'article 25, sans évoquer la possibilité d'un second tour de vote et d'une adoption en application de l'article 25-1.

Par ailleurs, le formulaire de vote par correspondance annexé à la convocation comporte uniquement cinq colonnes qui ne sont pas pré-renseignées par le syndic : " identification de l'objet ", " questions (suivant leur ordre de présentation à l'ordre du jour. Identification de la question, par ex. numéro, etc.) ", " pour ", " contre ", et " abstention ".

En conséquence, non seulement le projet d'ordre du jour ne mentionnait pas la possibilité d'un second tour de vote, mais le formulaire de vote par correspondance renvoyait exclusivement aux questions de l'ordre du jour, et ne fournissait pas non plus d'indication sur la possibilité d'un second tour de vote.

Les copropriétaires votant par correspondance ont donc été uniquement en mesure de répondre aux questions posées par l'ordre du jour, et n'ont pas pu répondre à la seconde question soumise à la majorité de l'article 24 en application de la passerelle prévu par l'article 25-1.

Or, sauf à vider complètement l'article 25 de sa substance, la passerelle prévue à l'article 25-1 suppose la tenue d'un second vote, c'est-à-dire d'une nouvelle discussion, et la possibilité en fonction de l'issue du premier vote, pour des copropriétaires de modifier le sens de leur vote.

Dès lors que ces règles de vote concernent la garantie des droits fondamentaux des copropriétaires de participer à l'assemblée générale, il ne peut être exigé un grief, et la nullité de ces résolutions sera retenue même si M. [B] n'a pas, en l'espèce, exercé son droit de vote.

En conséquence, les résolutions 6 et 7 adoptées par correspondance sans que les votants n'aient pu se prononcer sur le second tour de vote seront annulées.

Sur l'annulation des résolution 3 à 5 et l'abus de majorité.

Il est constant qu'il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif des copropriétaires, qu'elle est susceptible de rompre l'égalité entre les copropriétaires ou manifeste d'une intention de nuire.

En l'espèce, M. [B] ne verse aux débats aucun élément de preuve susceptible d'étayer ses allégations. Il indique ainsi que le budget de 13 000 euros n'est pas justifié, sans en justifier ni informer le tribunal du montant des budgets précédents. Il soutient ensuite que les comptes 2019 et 2020 dont l'approbation a été votée ne mentionnaient pas " le montant " de ces comptes, alors que l'ordre du jour indique clairement que ces comptes ont été adressés préalablement à l'assemblée à chacun des copropriétaires. Il n'établit pas davantage que le vote d'approbation des comptes dans la même résolution constitue un abus de majorité.

En toute hypothèse, M. [B] se contente d'affirmer de manière générale que les résolutions 3 à 5 ont sont contraires à l'intérêt collectif des copropriétaires, sans caractériser la contrariété des décisions contestées avec cet intérêt collectif, alors qu'il conteste en réalité leur bienfondé.

Il convient en conséquence de rejeter la demande d'annulation des résolutions 3 à 5.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires indique subir un préjudice du fait des actions multiples menées à son encontre par le requérant, produisant également aux débats des pièces indiquant des impayés de ce dernier au titre de ses charges de copropriété.

Toutefois, l'exercice d'une action ne dégénère en abus qu'en cas de démonstration d'une faute qui ne sont pas caractérisée en l'espèce. Il convient au surplus de relever qu'il est partiellement fait droit aux demandes présentées.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, chacune des parties ayant vu une partie de ses prétentions rejetée par le tribunal, il convient de dire que les dépens seront partagés par moitié entre elles.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il n'est pas inéquitable de dire n'y avoir lieu à condamnation des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS