TJ 38185, 15 mai 2025, RG 24/06593

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/06593 - N° Portalis DBYH-W-B7I-MFZ5

Copie exécutoire
délivrée le : 15 Mai 2025

à : SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme
délivrée le :15 Mai 2025

à :
Monsieur [G] [R] [N]
Madame [U] [Y] épouse [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par Me ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [G] [N] [R]
et
Madame [J] [U] [Y] épouse[N]
demeurant ensemble [Adresse 1]

tous deux comparants en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 03 Février 2025 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Avril 2025 puis prorogé, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 19 décembre 2022 consenti par la SCI LES 3 RUES dans les droits desquels est subrogée la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat de cautionnement, Monsieur [G] [N] [R] et Madame [J] [N] née [U] [Y] ont pris en location un logement sis [Adresse 2] à Voiron moyennant un loyer mensuel de 703,24 euros.

Suivant contrat de cautionnement « VISALE » en date du 27 décembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est donc portée caution des locataires, pour la durée du bail, dans la limite de 36 impayés de loyer.

Par acte d'huissier en date du 14 octobre 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [G] [N] [R] et Madame [J] [N] née [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE, aux fins de voir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire d'expulsion insérée au bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,
-ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [N] [R] et Madame [J] [N] née [U] [Y] ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,
-condamner solidairement les locataires à leur payer :
la somme de 2873,05 euros à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juin 2024 sur la somme de 1 630,65 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, -condamner Monsieur [G] [N] [R] et Madame [J] [N] née [U] [Y] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

A l'audience du 3 février 2025 la société ACTION LOGEMENT SERVICES soutient oralement les demandes formées dans son assignation. Elle indique qu’elle a dû à nouveau régler des loyers après la signification de l’assignation et que le montant de l’arriéré locatif est désormais de 5 333,21 euros au 24 janvier 2025.

La présidente donne lecture de l’enquête sociale selon laquelle Madame [J] [N] née [U] [Y] a quitté le logement depuis le mois de mai 2024 ce qui, ajouté à ses propres problèmes de santé a provoqué la situation d’impayé.

Présent à l’audience, Monsieur [G] [N] confirme qu’il souhaite quitter le logement et il sollicite l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette par des versements mensuels de 50 euros.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe puis prorogée au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

L'article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu'elle doit permettre d'engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d'action est également mentionnée à l'article 8 de l'engagement de caution, celle-ci s'étendant - en plus de l'action en recouvrement des sommes versées - à l'action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l'indemnité d'occupation.

Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu'en constat de résiliation, qu'en fixation d'une indemnité d'occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 14 octobre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 14 octobre 2024.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 11 juin 2024 pour la somme de 1630,65 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 11 août 2024. Il y a lieu d'inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d'ordonner leur expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 24 janvier 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 5333,21 €. La solidarité est prévue au contrat de bail qui mentionne qu’elle se poursuite pendant 6 mois à compter du congé régulièrement donné au bailleur. Monsieur [G] [N] [R] et Madame [J] [N] née [U] [Y] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [G] [N] [R] et Madame [J] [N] née [U] [Y] ne justifient pas de leur situation financière et leur proposition de règlement ne permet pas d’envisager un apurement de la dette sur une période de 24 mois.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Monsieur [G] [N] [R] et Madame [J] [N] née [U] [Y] pourra être mise en œuvre dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera due par Monsieur [G] [N] [R] et Madame [J] [N] née [U] [Y] à compter de la résiliation du bail en date du 11 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [G] [N] [R] et Madame [J] [N] née [U] [Y] seront condamnés aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS :