TJ 26362, 22 mai 2025, RG 24/00500

N° RG 24/00500
N° Portalis DBXS-W-B7I-IA45

N° minute : 25/00243

Copie exécutoire délivrée
le 23/05/2025

à :
- la SELAS CABINET CHAMPAUZAC
- la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

Madame [P] [N]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [O]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Christophe JOSET de la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de la Drôme, Maître Valérie HILD, avocat plaidant au barreau de Carpentras

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : M. CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 avril 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [M] [O] est propriétaire d’une maison de village située [Adresse 3] édifiée sur une parcelle cadastrée H[Cadastre 1].

Suivant acte authentique reçu par Maître [V] [A], Notaire à [Localité 6] le 15 septembre 2023, Madame [M] [O] a consenti à Madame [P] [N] une promesse unilatérale de vente portant sur cette maison de village au prix de 194.000 euros. L’acte prévoyait une condition suspensive d’obtention de prêt pour Madame [P] [N], ainsi qu’une indemnité d’immobilisation de 19.400 euros. À ce titre, Madame [P] [N] a versé à titre de dépôt de garantie la somme de 9.700 euros sur le compte séquestre ouvert en la comptabilité de Maître [V] [A], Notaire, le 25 septembre 2023.

Madame [P] [N] indique avoir été informée le 02 novembre 2023 que l’une des trois caves comprise dans le bien immobilier se trouverait en réalité située sur le tréfond de la parcelle H[Cadastre 5], et sous l’habitation voisine. Elle expose avoir pris contact avec le notaire et la venderesse au sujet de cette difficulté, sans qu’une réponse ne lui soit apportée.

Par courrier du 1er décembre 2023, Madame [P] [N] faisait savoir qu’elle n’entendait pas lever l’option.

Les parties s’opposaient par la suite sur le sort de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice du 08 février 2024, Madame [P] [N] a assigné Madame [M] [O] devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE, au visa des articles 1589 et suivants, 1112-1, 1132 et suivants du Code civil.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 10 décembre 2024, elle demande au Tribunal de :
A TITRE PRINCIPAL :
- CONSTATER la caducité de la promesse de vente du 15 septembre 2023
- JUGER que Madame [P] [N] disposait bien d’un motif légitime justifiant le refus de lever l’option prévue à la promesse de vente du 15 septembre 2023
- JUGER que la moitié de l’indemnité d’immobilisation versée doit être restituée au bénéficiaire de la promesse de vente du 15 septembre 2023
En conséquence :
- CONDAMNER Madame [M] [O] à restituer la somme de 9 700 € au titre de la moitié de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation séquestrée à l’étude notarial FERAUD-BROUARD-FONTAINE-DIEVAL prévue dans la promesse de vente du 15 septembre 2023 assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, majorée de cinq points, date de la mise en demeure
- AUTORISER l’Office notarial FERAUD-BROUARD-FONTAINE-DIEVAL ou le cas échéant la Caisse des dépôts et consignations à remettre à Madame [P] [N] la somme de 9 700 € séquestrée entre leurs mains
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- PRONONCER la nullité de la promesse de vente sur le fondement de l’article 1137 du Code civil
- CONDAMNER Madame [M] [O] à restituer la somme de 9 700 € au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 15 septembre 2023 assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, date de la mise en demeure
- AUTORISER l’Office notarial FERAUD-BROUARD-FONTAINE-DIEVAL ou le cas échéant la Caisse des dépôts et consignations à remettre à Madame [P] [N] la somme de 9 700 € séquestrée entre leurs mains
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
- PRONONCER la nullité de la promesse de vente sur le fondement de l’article 1132 du Code civil
- CONDAMNER Madame [M] [O] à restituer la somme de 9 700 € au titre de la moitié de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 15 septembre 2023 assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, majorée de cinq points, date de la mise en demeure
- AUTORISER l’Office notarial FERAUD-BROUARD-FONTAINE-DIEVAL ou le cas échéant la Caisse des dépôts et consignations à remettre à Madame [P] [N] la somme de 9 700 € séquestrée entre leurs mains
EN TOUTES HYPOTHESES :
- DECLARER recevable et bien fondée Madame [P] [N] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- CONDAMNER Madame [M] [O] au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive
- CONDAMNER Madame [M] [O] à la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de l’indisponibilité de la somme séquestrée
- CONDAMNER Madame [M] [O] à la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral
- DEBOUTER Madame [M] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- CONDAMNER Madame [M] [O] à la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile
- CONDAMNER Madame [M] [O] aux entiers dépens d’instance.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 14 novembre 2024, Madame [M] [O] demande au Tribunal de :
- JUGER que les demandes de caducité et nullité d’un acte authentique notarié dirigées à l’encontre de Mme [M] [O] sont irrecevables, en l’absence d’inscription de faux
- INVITER Mme [N] [P] à mieux se pouvoir contre le notaire instrumentaire
- CONDAMNER Madame [P] [N] a versé à Mme [M] [O] la somme de 19 400 € à titre d’indemnité d’immobilisation
- AUTORISER Maître [V] [A], Notaire, ou tout autre Notaire de l’Office Notarial de [Localité 6], ou la Caisse des Dépôts et consignation à verser à Madame [M] [O] la somme de 9 700 € (neuf mille sept cents euros) qu’elle détient en ses comptes au titre de l’indemnité d’immobilisation
- CONDAMNER en sus Madame [P] [N] à payer directement à Madame [M] [O] le solde de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 9 700 € (neuf mille sept cents euros)
- CONDAMNER Madame [P] [N] à payer à Madame [M] [O] une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
- REJETER toutes prétentions plus amples ou contraires
- CONDAMNER Madame [P] [N] aux dépens qui seront recouvrés au profit de Maître Christophe JOSET dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile
- RAPPELER que le jugement intervenir est exécutoire de plein droit en toutes ses dispositions.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la caducité de la promesse de vente :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Madame [M] [O] et Madame [P] [N] ont conclu le 15 septembre 2023 une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier appartenant à la première. A ce titre, Madame [P] [N] disposait de la faculté d’acquérir ou non ce bien en levant l’option, ce indépendamment de la réalisation des conditions suspensives.

Il est précisé en page 3 de l’acte que : “A défaut pour le bénéficiaire de lever l’option, dans les formes et délais convenus, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées, le bénéficiaire sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la promesse, celle-ci étant alors de plein droit considérée comme caduque, sauf s’il y a lieu l’effet de la clause “indemnité d’immobilisation” ci-après, le promettant recouvrant par l’échéance du terme son entière liberté.”

Cette promesse unilatérale de vente était par ailleurs consentie pour un délai expirant à la date du 15 décembre 2023 à 18 heures.

Ces dispositions s’imposent aux parties à l’acte, et la question de la caducité de la promesse unilatérale de vente n’intéresse pas le notaire rédacteur.

Il est constant que Madame [P] [N] n’a pas levé l’option dans les délais imparti, ayant fait connaître par courrier daté du 1er décembre 2023 qu’elle ne souhaitait pas user de cette faculté.

Dès lors, en application des prévisions contractuelles ci-dessus rappelées, il y a lieu de constater la caducité de la promesse unilatérale de vente du 15 septembre 2023.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation :

La promesse unilatérale de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation de 19.400 euros, somme dont Madame [P] [N] devait verser la moitié à titre de dépôt de garantie. L’acte prévoyait que cette somme serait remise au promettant soit en cas de réalisation de la vente, soit si le bénéficiaire ne levait pas l’option. Le surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit une nouvelle somme de 9.700 euros, devait être versée par le bénéficiaire au promettant pour le cas où le premier ne lèverait pas l’option, ce alors que les conditions suspensives seraient réalisées.

Il n’est pas contesté par la demanderesse que les conditions suspensives aient été réalisées.

Néanmoins, afin de déterminer le sort de l’indemnité d’immobilisation, il est également nécessaire d’apprécier si la non-levée de l’option de la part de Madame [P] [N] se fondait sur une raison légitime.

L’annonce immobilière publiée pour la vente du bien mentionnait la présence de deux caves. La promesse unilatérale de vente précisait quant à elle que le bien comportait “3 espaces à usage de cave”, ce qui ressortait aussi d’un plan annexé.

Madame [P] [N] ne conteste pas avoir pu visiter la cave litigieuse, pour la première fois selon ses écritures le jour de la signature de la promesse unilatérale de vente. Elle expose néanmoins que son attention n’a été attirée que par la suite, par l’un de ses amis, sur le fait que l’une des caves se trouverait en réalité sur la propriété voisine. Elle produit en ce sens l’attestation de Monsieur [T] [L], qui expose avoir constaté ce fait le 02 novembre 2023.

Par courriel du 09 janvier 2024, Monsieur [W] [R], géomètre, relate avoir reçu la demanderesse courant décembre 2023, qui lui avait soumis une difficulté relative à une cave, en vue d’une acquisition immobilière.

Madame [P] [N] justifie par la production de courriels avoir entamé des démarches auprès du notaire afin d’obtenir des renseignements à ce sujet. Il n’est pas démontré qu’une réponse lui ait été apportée.

Le fait que Madame [P] [N] ait pu visiter la cave en question ne saurait suffire à affirmer qu’elle avait connaissance de la difficulté soulevée lors de la conclusion de la promesse unilatérale de vente, s’agissant d’un élément qui n’apparaît pas aisément décelable, et alors que l’acte notarié mentionnait expressément que le bien objet de la promesse comportait trois caves.

Si la réalité de l’empiétement n’est pas démontrée, Madame [P] [N] justifie avoir été alertée sur ce sujet, et avoir entamé des démarches pour avoir des réponses, sans succès.

Contrairement à ce qui est soutenu par Madame [M] [O], les conséquences pour elle en cas d’empiétement effectif de l’une des caves qui était présentée comme faisant partie du bien vendu sur le fonds voisin auraient pu s’avérer importantes, les empiétements, même minimes, pouvant faire l’objet de suppressions.

En conséquence, les raisons ayant conduit Madame [P] [N] à refuser de lever l’option sont considérées comme légitimes, et justifient que Madame [M] [O] soit condamnée à lui restituer la somme de 9.700 euros séquestrée à l’étude notariale avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, le courrier de mise en demeure n’ayant pas été réclamé. En tant que de besoin, l’Office notarial FERAUD-BROUARD-FONTAINE-DIEVAL ou le cas échéant la Caisse des dépôts et consignations seront autorisés à remettre à Madame [P] [N] la somme de 9.700 euros séquestrée entre leurs mains. Il n’y a pas lieu à ce stade de la procédure de majorer l’intérêt au taux légal de cinq points.

Madame [M] [O] sera en conséquence déboutée de ses demandes au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [P] [N] :

Madame [P] [N] fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil, ce alors qu’elle met en cause une résistance abusive de Madame [M] [O] dans le cadre d’un litige les opposant pour l’exécution d’un contrat. Ces demandes ne relèvent donc pas de la responsabilité délictuelle, mais contractuelle, et Madame [P] [N] en sera donc déboutée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, Madame [M] [O] est condamnée aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à verser à Madame [P] [N] une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :