CA Paris, 22 mai 2025, RG 22/04958

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° 88/2025, 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 22/04958 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNNF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 février 2022- Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux)- RG n° 18/14321

APPELANTE

S.A.S. BERCING

Société de droit étranger, dont le siègle social est au [Adresse 12],

et le principal établissement français, immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 329 177 844

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de Paris, toque : P0241

Assistée de Me Benjamin HONIG, avocat au barreau de Paris, toque : 1032

INTIMÉE

S.A.S. YVES ROCHER FRANCE

Immatriculée au R.C.S. de Rennes sous le n° 808 529 184

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Audrey SCHWAB, avocat au barreau de Paris, toque : L0056

Assistée de Me Bruno BARILLON, avocat au barreau de Paris, toque R054

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 05 février 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Denis Ardisson, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Denis Ardisson, président de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte des 16 et 19 décembre 2005, la société SCI [Localité 13] Globe, aux droits de laquelle se trouve la société de droit étranger Bercing, a donné à bail à la société Laboratoires de biologie végétale Yves Rocher SA, aux droits de laquelle se trouve la société Yves Rocher France, des locaux à usage commercial ayant pour destination : "un commerce d'institut de beauté et d'esthétique, pratique de soins esthétiques, vente de produits de parfumerie, de produits et d'articles de beauté, de produits diététiques et de santé et plus généralement tout ce qui se rapporte à la beauté", dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à Mulhouse pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2006.

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 110.000 euros comprenant deux paliers :

- 100.000 euros hors taxes hors charges du 1er mars 2006 au 28 février 2007,

- 105.000 euros du 1er mars 2007 au 28 février 2008.

Ces locaux comprennent, au rez-de-chaussée de l'immeuble, un local commercial d'une surface de 180 m² avec une vitrine de 8 m donnant sur la [Adresse 15].

Par acte extrajudiciaire du 25 avril 2018, la société Yves Rocher France a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2018 moyennant un loyer annuel en principal de 73.100 euros hors taxes hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 4 juillet 2018, la société Bercing a notifié à la société locataire son acceptation du principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2018, mais a sollicité que le loyer annuel en principal soit fixé à la somme de 160.000 euros.

C'est dans ce contexte que par acte du 21 novembre 2018, se référant aux demandes contenues dans son mémoire préalable notifié le 1er septembre 2018, la société Yves Rocher France a fait assigner la société Bercing devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de voir, à titre principal, fixer le prix du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 73.100 euros en principal à compter du 1er juillet 2018, et à titre subsidiaire, pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle et en principal de 100.000 euros.

Par jugement du 7 mars 2019, le juge des loyers commerciaux a notamment :

- constaté le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 13] à compter du 1er juillet 2018,

- avant dire droit sur le surplus des demandes, ordonné une expertise judiciaire.

L'expert a déposé son rapport le 25 janvier 2021. Il conclut à une valeur locative annuelle au 1er juillet 2018 de 114.000 euros par an hors taxes hors charges pour une surface pondérée de 122,69 m².

Par jugement du 1er février 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

- fixé à la somme de 114.000 euros par an en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2018, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre la société de droit étranger Bercing et la société Yves Rocher France portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 13] ;

- dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 10 janvier 2019 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

- partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts d'expertise judiciaire ;

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 3 mars 2022, la société Bercing a interjeté appel du jugement en en critiquant tous les chefs sauf celui concernant l'exécution provisoire.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 08 janvier 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 3 juin 2022, la société Bercing demande à la cour de :

Infirmer la décision rendue en ce qu'elle a :

« fixé à la somme de 114.000 euros (cent quatorze mille euros) par an en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2018, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre la société de droit étranger Bercing et la SAS Yves Rocher France portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 13] »;

« dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 10 janvier 2019 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date » ;

« partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts d'expertise judiciaire » ;

« rejeté toute autre demande plus ample ou contraire » ;

statuant à nouveau,

constater qu'au titre des références voisines, seules les références de proximité doivent être retenues comme constituant la zone de chalandise naturelle de la boutique ;

fixer la valeur locative à la somme de 1.300 '/m² pondéré ;

en tout état de cause;

condamner la société Yves Rocher France à payer à la société Bercing la somme de 5.000' au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la Société Yves Rocher France aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Eric Allerit, membre de la Selarl TBA, admis à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La société Bercing fait valoir, sur le fondement des articles R. 145-6, R. 145-7 et R. 145-1 du code de commerce :

- que certaines références prises en considération par l'expert puis par le juge ne sont pas des références pertinentes de valeur locative de voisinage ;

- que seules les référence situées dans zone de la [Adresse 15] doivent être prises en considération ; que les références situées dans la [Adresse 14] et dans la [Adresse 16] ne répondent pas à la notion de voisinage ;

- que contrairement à ce qu'a retenu l'expert, il existe des références suffisantes dans la [Adresse 15] ; que s'il n'existe pas de références de fixation judiciaire dans le tronçon central de la [Adresse 15] c'est parce que ' les locataires estiment être à la bonne valeur locative '.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 septembre 2022, la société Yves Rocher France demande à la cour de :

débouter la société Bercing de l'intégralité de ses demandes ;

confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 1er février 2022 ;

condamner la société Bercing à payer à la société Yves Rocher France, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4.000 ' en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance ;

condamner la société Bercing aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction, pour ceux la concernant au profit de la Selarl 2H avocats prise en la personne de Maître Patricia Hardouin et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La société Yves Rocher France fait valoir :

- que les locaux loués sont situés dans une des rues très commerçantes de la ville de [Localité 13] et bénéficient d'une bonne situation, à proximité d'enseignes nationales, néanmoins en retrait dans un bâtiment vieillissant ;

- que les locaux disposent d'une façade sur rue d'environ 9,10 m et présentent, au rez-de-chaussée de l'immeuble, une surface totale de 170,90 m² ;

- que le rapport d'expertise amiable qu'elle a demandé à M. [G], établi le 18 avril 2018, évalue la valeur locative en renouvellement de la boutique à 73.100 euros annuel, hors charges et taxes compte-tenu d'une valeur locative unitaire de 600 euros/m² pondéré ;

- que l'expert judiciaire a retenu une surface pondérée de 122,69 m², qui est acceptée par les parties ;

- que la société Bercing ne cite aucune référence précise pour soutenir que le prix unitaire devrait être fixé à 1.300' le m² pondéré.

Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

L'article L. 145-33 du code de commerce dispose qu'à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Ces éléments sont précisés aux articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

S'agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, qui est l'élément discuté par la société Bercing, l'article R. 145-7 du code civil dispose que :

' Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermnation des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.'

En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire, non-discuté sur ces points, que les locaux loués se trouvent dans la partie piétonne la plus recherchée de la [Adresse 15], qui est la principale artère commerçante de la ville de [Localité 13]. En 2018, la [Adresse 15] comptait 71 commerces dont 45 retailers avec pour activités dominantes le prêt-à-porter (23 commerces) et la parfurmerie-soins-beauté (13 commerces). Le secteur piétonnier regroupe de nombreuses enseignes nationales attractives de chalands (Mc Donald's, mango, H&M, FNAC...), est bien desservi par les transports en commun et bénéficie d'un parking public à 300 mètres environ.

L'immeuble dont dépendent les lieux loués date de 1910. Il est élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et de 4 étages droits. Il présente une façade avec parement en bois sur rue, en cours de rénovation lors de la visite de l'expert (le 19 septembre 2019).

Comme l'a retenu le premier juge, la boutique, située en rez-de-chaussée, présente un linéaire de façade d'environ 9 m et est composée d'une aire de vente bien éclairée accessible par deux portes vitrées automatiques, d'un dégagement sans jour, de 4 cabines de soins esthétiques sans jour, d'un bureau sans jour, d'un débarras sans jour, d'une salle de pause avec vestiaire et kitchenette et d'une réserve. Le tout est en bon état d'entretien apparent. La distribution des espaces est fonctionnelle pour l'activité exercée. Les locaux sont accessibles aux personnes à mobilite réduite et bénéficient d'une climatisation réversible.

La surface pondérée, qui est retenue par l'expert judiciaire et acceptée par les parties, est de 122,69 m².

L'expert judiciaire cite 13 références de prix pratiqués dans le voisinage dont 11 sont situées dans la [Adresse 15], 1 dans la [Adresse 14] et 2 dans la [Adresse 16].

Les référénces concernant des locaux situés dans la [Adresse 14] et dans la [Adresse 16] seront écartées aux motifs d'une part que ces références ne concernent pas des locaux équivalents aux locaux concernés par le litige car ils sont situés dans des rues qui bénéficient d'une moindre commercialité que la [Adresse 15] et d'autre part que les référénces situées dans la [Adresse 15] sont suffisamments nombreuses.

En revanche, il n'y a pas lieu d'écarter la référence d'une boutique située dans la [Adresse 15] au seul motif que le prix de son loyer est bas (297 '/m²p). Certes, cette référence se situe hors de la zone piétonne de la [Adresse 15] où se trouvent les locaux concernés par le litige mais c'est également le cas d'autres références que la société Bercing ne demande pas à voir écarter et sur lesquelles au contraire elle se fonde pour demander une augmentation du loyer fixé par le premier juge. L'expert a intégré dans son rapport une carte du centre-ville de [Localité 13] avec le repérage des références qui permet de visualiser l'emplacement géographique de chaque boutique dans la [Adresse 15].

Par ailleurs, l'expert mentionne également, à titre indicatif, le renouvellement amiable d'un bail portant sur des locaux situés dans la [Adresse 15] mais postérieur à la date de renouvellement du bail objet du litige. Cette référence sera conservée à titre indicatif, en tenant néanmoins compte de sa date, car il existe peu de références de renouvellement de bail dans la [Adresse 15].

Les références situées dans la [Adresse 15] sont :

Adresse

activité

surface pondérée

date de début du bail

loyer en début de bail

Locations nouvelles

[Adresse 8]

bijouterie ('Bijou Brigitte')

53 m²p

2015

1038 ' /m²p

[Adresse 2] (dans l'immeuble même)

prêt à porter- sportswear ('JD Sports')

210 m²p

(façade de 9,5 m)

2017

1143 ' /m²p

[Adresse 6]

prêt-à-porter ('Mango')

120 m²p

2014

1297 ' /m²p

[Adresse 2] (dans l'immeuble même)

décoration ('Muy Mucho')

137 m²p

(façade de 8,5 m)

2017

1314 ' /m²p

[Adresse 2] (dans l'immeuble même)

bijouterie ('Cleor')

104 m²p

(faça de 9 m)

2012

1442 ' /m²p

[Adresse 6]

prêt à porter ('Mango')

125 m²p

2014

1520 ' /m²p

[Adresse 9]

cosmétiques ('Kiko')

69 m²p

2015

1783 '/m²p

[Adresse 4]

prêt-à-porter ('Kaporal')

75 m²p

2014

1787 '/m²p

[Adresse 7]

bijouterie ('Pandora')

78,75 m²p

janvier 2014

686 '/m²p

(sans considération du droit au bail qui est versé au cédant et non au bailleur)

Renouvellement amiable

[Adresse 5]

bijouterie ('Claire's')

73,25 m²p

avril 2012

297 '/m²p

[Adresse 2] (dans l'immeuble même)

cosmétiques

188 m²p

1er octobre 2018

1064 '/m²p

Etant rappelé que la valeur locative ne saurait être la moyenne du prix du bail des références dont les locaux diffèrent des locaux objet du litige se serait-ce que par leur superficie et leur destination et compte-tenu des caractéristiques du local considéré, ci-dessus décrites, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, des dates de fixation des prix et des modalités de cette fixation, c'est à raison que le premier juge a retenu une valeur locative unitaire de 1.000 '/m²p et fixé la valeur locative des locaux loués à 114.000 euros après application d'un abattement de 5 % au titre des charges exorbitantes qui n'est pas discuté par les parties.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la somme de 144.000 euros par an en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2018, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre la société de droit étranger Bercing et la société Yves Rocher France portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] à [Localité 13].

Dans sa déclaration d'appel, la société Bercing a critiqué le jugement entrepris en ce qu'il a dit que des intérêts aux taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû à compter du 10 janvier 2019 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

Dans ses conclusions, la société Bercing demande l'infirmation du jugement entrepris de ce chef mais ne forme aucune prétention concernant les intérêts.

Dans ces conditions, la cour, saisie par la déclaration d'appel et la demande d'infirmation mais en l'absence de prétention, ne peut que confirmer le chef du jugement entrepris selon lequel des intérêts aux taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû à compter du 10 janvier 2019 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les parties ayant toutes les deux intérêt à voir ordonner une expertise et fixer le prix du bail renouvelé, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a partagé les dépens de première instance par moitié entre les parties, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

La société Bercing qui succombe en appel est condamnée aux dépens de la procédure d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.

En outre, l'équité commande de la condamner à payer à la société Yves Rocher France la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par cette dernière à hauteur d'appel.

PAR CES MOTIFS,