TJ 93008, 19 mai 2025, RG 23/02833

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 23/02833 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOZH

Minute : 25/ 586

S.A. [Adresse 9]
Représentant : Me Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2096

C/

Madame [F] [B]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 ; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 9]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [F] [B]
demeurant [Adresse 11]
[Adresse 11]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2021, la SA D'HLM [Adresse 7] a donné à bail à Madame [F] [B] un logement situé [Adresse 4], local n°1) pour un loyer mensuel de 355,52 euros, et 421,63 euros de provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 31 juillet 2023, la SA D'HLM [Adresse 8] a absorbé par suite de fusion la SA D'HLM [Adresse 7], et a modifié sa dénomination sociale pour devenir [Adresse 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023, la SA D'HLM [Adresse 9] a fait signifier à Madame [F] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2286,99 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 27 juillet 2023 la SA D'HLM [Adresse 9] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, la SA D'HLM [Adresse 9] a fait assigner Madame [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,dire en conséquence que, dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, Madame [F] [B] devra libérer, tant de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement,dire que faute par vous de ce faire, il sera procédé à votre expulsion de Madame [F] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [F] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2831,47 euros représentant les loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit, la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi par le requérant augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,les entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 22 novembre 2023.

A l’audience du 27 mai 2024, la SA d’HLM [Adresse 9], représentée, demande le renvoi de l’affaire.

Madame [F] [B] indique que les sommes ont été réglées

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 novembre 2024.

A l’audience du 18 novembre 2024, la SA d’HLM [Adresse 9], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1646,69 euros au 12 novembre 2024. Elle est opposée l’octroi de délais de paiement.

Madame [F] [B] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Par décision par mention au dossier du 13 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats, en vue de la communication d’un décompte locatif complet et de permettre à Madame [F] [B] de justifier du rappel d’APL et renvoyé l’affaire à l’audience du 24 mars 2025.

À l'audience du 24 mars 2025, la SA D'HLM [Adresse 9], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1724,65 euros arrêtée au 14 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement d’office et demande en ce cas la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA D'HLM [Adresse 9] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [F] [B] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 juillet 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM [Adresse 9] souligne qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant avec un versement de 900,00 euros le 12 mars 2025.

Madame [F] [B] ne comparait pas et n'est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM [Adresse 9] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D'HLM [Adresse 9] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 avril 2021, du commandement de payer délivré le 26 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 14 mars 2025 que la SA D'HLM [Adresse 9] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 196,72 euros (135,76 euros et huit fois 7,62 euros) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [B] à payer à la SA D'HLM [Adresse 9] la somme de 1527,93 euros, au titre des sommes dues au 14 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 juillet 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 avril 2021 à compter du 27 septembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [F] [B] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à rembourser une partie de sa dette. Elle est en capacité de rembourser les sommes dues dans les délais prévus par la loi.

En outre la SA D'HLM [Adresse 9] n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au regard de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [F] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande de la SA D'HLM [Adresse 9], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [F] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [F] [B] à son paiement à compter de 27 septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA D'HLM [Adresse 9] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [F] [B] à payer à la SA D'HLM [Adresse 9] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS