TJ 93008, 22 mai 2025, RG 24/10819

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10819 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2ICK

Minute : 25/189

S.D.C. [Adresse 9]
[Adresse 8]
Représentant : Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

C/

Monsieur [W] [O]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Mai 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, en présence de Madame [R] [T], auditrice de justice, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 9] sise [Adresse 8],
[Localité 6],
représenté par son syndic le Cabinet DONNA COPRO, SAS
[Adresse 2]

ayant pour avocat Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [O],
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [W] [O] est propriétaire des lots n°332 et 1332 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 9] sise [Adresse 8], a, par l'intermédiaire de son conseil mis en demeure Monsieur [W] [O] de régler la somme de 2.375,43 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le Cabinet DONNA COPRO, a fait assigner Monsieur [W] [O] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 2375.43 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4eme trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;
- 1080 euros au titre des rais nécessaire au recouvrement,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- 2500,00 euros à titre de dommages et intérêts
- 2500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens
- Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté maintien ses demandes dans les termes de son assignation.
Il expose que Monsieur [W] [O] est propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre, redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [W] [O] cité par procès-verbal de recherches infructueuses ne comparaît pas, ni personne pour le représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 15 juin 2022 et du 9 janvier 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2021 et approuvant le budget prévisionnel pour le 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire défaillant.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, à hauteur de 1331.48 euros.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 9] sise [Adresse 8], la somme de 2123,95 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 5 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 1955,95 euros puis de la présente décision pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En premier lieu il convient d’écarter les frais de recouvrement honoraires et de sommation ID FACTO, à hauteur de 73,93 euros et 119,55 euros, imputés dans la reprise de solde de l’ancien syndic, de même que les frais de relance du 12 juin 2024 et 26 juillet 2024, le demandeur ne rapportant pas la preuve de l’engagement desdits frais.
En second lieu, il y a lieu d’écarter les frais de saisie avocat recouvrement à hauteur de 168 euros, les frais « Me [E] MED » et « Me [E] redac assign », ces frais relavant des frais irrépétibles, relevant de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. 
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort du débat que sans justifier un motif valable, Monsieur [W] [O] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 9] sise [Adresse 8], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [O] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient dès lors de condamner Monsieur [W] [O] à lui payer la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 9] sise [Adresse 8], la somme de 2123,95 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 5 novembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 1955,95 euros puis de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 9] sise [Adresse 8] la somme de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 9] sise [Adresse 8], la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [W] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 9] sise [Adresse 8] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [W] [O] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT