TJ 93008, 19 mai 2025, RG 25/00274

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
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REFERENCES : N° RG 25/00274 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2P5V

Minute : 25/612

S.A. BMCO INVEST
Représentant : Me Djordje LAZIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [W] [J]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. BMCO INVEST
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]

représentée par Maître Djordje LAZIC, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [J]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Selon jugement d’adjudication du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny du 23 avril 2024, la SCI BMCO INVEST est devenue propriétaire par adjudication d'un bien immobilier situé [Adresse 2].

Le jugement a été signifié à Monsieur [W] [J], ancien propriétaire, par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024.

Le prix a été payé selon quittances des 12 juin 2024 et 16 juillet 2024.

Un commandement de quitter les lieux a été signifié le 7 juin 2024 et l’assistance de la force publique requise le 14 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, la SCI BMCO INVEST a fait assigner Monsieur [W] [J] aux fins de :
• La déclarer recevable et bien fondée en sa demande,
• Condamner Monsieur [J] à verser à la SCI BMCO INVEST :
o La somme mensuelle de 1952 euros au titre de l’indemnité mensuelle due à compter du 23 avril 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux,
o 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l'audience du 24 mars 2025, la SCI BMCO INVEST, représentée, maintient ses demandes.

Elle explique au visa des articles L322-10 et L322-13 du code des procédures civiles d'exécution, que le bien acquis par adjudication le 23 avril 2024 est occupé par Monsieur [W] [J], qui continue de se maintenir dans les lieux sans aucun titre malgré la signification du jugement. Elle précise que le jugement d'adjudication emporte vente forcée du bien et en transmet la propriété à l’adjudicataire, et que l’occupation lui cause un préjudice, ce qui justifie l'octroi d'une indemnité d'occupation débutant à compter du jugement d'adjudication jusqu’à son départ des lieux conformément aux articles 544, 545 et 1240 du code civil. Elle précise que l’indemnité d’occupation a été fixée au regard du procès-verbal descriptif de la maison, et des estimations de valeur locative.

Par conclusions écrites soutenues à l'audience, Monsieur [W] [J], demande au juge des contentieux de la protection de :
- déclarer la chambre de proximité du tribunal du Raincy incompétente,
- déclarer l’assignation abusive et dilatoire,
- débouter la SCI BMCO INVEST de ses demandes ;
- la condamner aux dépens,
- la condamner au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile , pour action en justice abusive et dilatoire,
- la condamner à lui verser 1 euros symbolique au titre des dommages et intérêts.

Il soutient que la chambre de proximité du Raincy n’est pas compétente car le montant des demandes, représentant 11 mois de loyer, soit 21472 euros, est supérieur à 10000 euros.
Il précise qu’une procédure de surendettement était en cours au moment de l’adjudication, la demande a été déclarée recevable le 20 mars 2023 par la commission de surendettement, recevabilité confirmée par le juge le 11 janvier 2024, et qu’un plan de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été prononcé par jugement du 15 novembre 2024.
Il indique avoir obtenu un sursis à expulsion durant la trêve hivernale jusqu’au 12 avril 2025 et le rejet des demandes au trie des loyers devant le juge de l’exécution le 13 novembre 2024.
Il explique qu’un appel est en cours à l’encontre du jugement d’adjudication du 23 avril 2024, déclaré recevable par ordonnance du 2 juillet 2024, confirmé par décision du 6 mars 2025 et qu’il a obtenu suspension de l’exécution de l’adjudication devant le premier président le 5 mars 2025. Il souligne que l’exécution de la décision est suspendue jusqu’à la décision du premier président conformément à l’article R121-22 du code des procédures civiles d’exécution. Il ajoute que le juge du surendettement a interdit l’exécution des procédures à l’encontre de Monsieur [J], et que l’acte de signification du jugement d’adjudication est nul car il ne comporte pas la possibilité d’appel, si bien que la demande ne paiement des loyers est abusive et que la SCI BMCO INVEST doit être condamnée au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile.
Il indique que son divorce est en cours et qu’il rencontre des problèmes de santé importants avec des interventions chirurgicales et hospitalisations à prévoir. Il dit percevoir le revenu de solidarité active et a 3 enfants à charge dont l’un est âgé de 5 mois. Il ajoute avoir effectué demandes au titre du droit au logement opposable, une demande de logement social, et des demandes d’attribution de logement aux préfectures de [Localité 6] et du [Localité 7]. Il explique n’avoir actuellement pas de solution de relogement, l’appartement dont il est propriétaire avec son ex épouse étant occupé par un tiers et mis en vente dans le cadre du rétablissement personnel.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la compétence

Aux termes de l'article L213-4-3 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

En l’espèce, la demande en justice qui vise à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un logement a été initiée par assignation devant le juge des contentieux e la protection.

La compétence matérielle du juge des contentieux de la protection, telle que fixée par le code de l’organisation judiciaire n’est pas déterminée en fonction du montant de la demande, mais en fonction de la nature de la demande.

La demande d’indemnité d’occupation est une demande subséquente à celle relative à l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre d’un logement.

Il s’ensuit que le juge des contentieux de la protection est compétent pour statuer sur la demande aux fins de condamnation à une indemnité d’occupation d’un logement, occupé sans droit ni titre, quel que soit son montant.

Sur les demandes principales :

Sur la demande au titre de l'indemnité d’occupation :

Selon l'article L322-10 des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant tenu à l'égard de l'adjudicataire à la délivrance du bien et à la garantie d'éviction.

Il résulte de ce texte que le saisi perd tout droit d'occupation du bien dès le prononcé du jugement.

Selon l’article L322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

Selon l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire.

Selon le principe de la réparation intégrale la réparation du préjudice est sans perte ni profit et ne peut excéder le montant du dommage.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que selon jugement du 23 avril 2024, la SCI BMCO INVEST a acquis par adjudication le logement situé [Adresse 2].

Le prix de l’adjudication a été payé, selon quittances des 12 juin 2024 et 16 juillet 2024.

La SCI BMCO INVEST est devenue propriétaire du bien depuis le 23 avril 2024.

Il ressort des pièces communiquées et des observations à l’audience que Monsieur [W] [J] occupe le bien.

S’il évoque une décision du premier président de la cour d’appel de Paris relative à la suspension de l’exécution du jugement du 23 avril 2024, aucun arrêt n’a été communiqué.

Il s’ensuit qu’aucun élément ne permet de remettre en cause le transfert de propriété.

En outre, par jugement du 13 novembre 2024, le juge de l’exécution de Bobigny a rejeté la demande de délais pour quitter le logement. Le juge de l’exécution qui n’était saisi d’aucune demande au titre de l’indemnité d’occupation dans le cadre de cette instance n’a donc pas statué sur celle-ci.

Par ailleurs, en tout état de cause, l’octroi éventuel de délais pour quitter le logement n’a pas d’incidence sur l’obligation d’indemniser du préjudice lié à l’occupation du logement sans droit ni titre et sans contrepartie financière.

Monsieur [W] [J] est donc devenu occupant sans droit ni titre depuis le 23 avril 2024, date du transfert de propriété.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par cette occupation sans droit ni titre du bien et destinée à compenser la perte de jouissance du bien à compter de cette date.

La maison est d'une surface habitable de 109 mètres carrés, sur un terrain de 126 mètres carrés composé d'un rez de chaussée avec salon, salle à manger, cuisine salle de bains et WC, et d'un étage avec deux chambres, salle d’eau et WC et une pièce en sous pente, ainsi que d’un jardinet un garage. L'état descriptif du bien, datant du 11 décembre 2015 met en évidence le bon état du pavillon. Aucune pièce plus récente n’est communiquée.

Il est communiqué une évaluation de la valeur locative du bien, à 21 euros le mètre carré, valeur basse 14 euros et valeur haute 30 euros, sur « seloger.com ». Il est communiqué également des annonces de location de logement dans le secteur, sur « le bon coin » à partir de 1600 euros.

Dès lors, en considération de ces éléments et de la nature du bien occupé, il convient de fixer l'indemnité à la somme de 1600 euros par mois, due par l'occupant à compter du jugement d'adjudication, le 23 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande au titre de l’amende civile

Selon l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l'espèce, il n’est pas démontré que l'action de la SCI BMCO INVEST présenterait un caractère dilatoire ou abusif. Il convient de rejeter la demande au titre de l'amende civile.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [W] [J] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait causé par la SCI BMCO INVEST. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [J] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI BMCO INVEST les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [W] [J] à payer à la SCI BMCO INVEST la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS