TJ 93008, 19 mai 2025, RG 25/00761

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/00761 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RVS

Minute : 25/614

S.C.I. ASTOUL
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
S.A. SEYNA
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [V] [W] [D]
Madame [F] [C] [G]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier audiencier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. ASTOUL
demeurant [Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Monsieur [V] [W] [D]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 8]

comparant en personne

Madame [F] [C] [G]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 8]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2023, la SCI ASTOUL a donné à bail à Monsieur [V] [W] [D] et Madame [F] [C] [G] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 740 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 100 euros, soit un total mensuel de 840 euros.

Par acte séparé du 14 avril 2023, la SA SEYNA a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Monsieur [V] [W] [D] et Madame [F] [C] [G] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 108 mois, tacitement reconductible et dans la limite de la somme de 90000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, la SCI ASTOUL a fait signifier à Monsieur [V] [W] [D] et Madame [F] [C] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1701,55 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 30 mai 2024 .

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, la SCI ASTOUL et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [V] [W] [D] et Madame [F] [C] [G] aux fins de :
• prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
• condamner Monsieur [V] [W] [D] et Madame [F] [C] [G] la SA SEYNA à laisser libre de tout occupant de son chef et remettre les clefs à la SCI ASTOUL à compter du jugement à intervenir,
• ordonner, à défaut d’avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [V] [W] [D] et Madame [F] [C] [G] la SA SEYNA ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,
• dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,
• condamner solidairement Monsieur [V] [W] [D] et Madame [F] [C] [G] la SA SEYNA au paiement de la somme de 3954,53 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la SCI ASTOUL,
• les condamner solidairement au paiement à la SCI ASTOUL d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,
• les condamner solidairement au paiement de la somme de 1000 euros à la SA SEYNA en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 14 janvier 2025.

À l'audience du 24 mars 2025, la SCI ASTOUL et la SA SEYNA, représentées, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5724,20 euros arrêtée au 19 mars 2025, à hauteur de 1738,65 euros pour la bailleresse et 3985,55 euros pour la caution .

Elles indiquent que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai après la délivrance du commandement de payer , si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elles soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société SEYNA soutient qu'elle a été amenée à régler des sommes à la bailleresse en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 1346-1 du code civil, subrogée dans les droits de celle-ci, pour agir contre les locataires en recouvrement des loyers et charges.

À l'audience, Monsieur [V] [W] [D] reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 280 euros par mois (1200 euros au total) et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il explique que les revenus s’élèvent à 2300 euros et 1700 euros et qu’ils ont deux enfants à charg e; avec des frais de garde d’enfant de 1100 euros par mois.

Madame [F] [C] [G], régulièrement assignée, à l'étude ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur les demandes de la SCI ASTOUL :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 14 janvier 2025 en vue d'une audience prévue le 24 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part , la SCI ASTOUL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 mai 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 janvier 2025.

En conséquence, la demande de la SCI ASTOUL aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 avril 2023, du commandement de payer délivré le 29 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 19 mars 2025 que la SCI ASTOUL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Après déduction des sommes versées par la caution, la SA SEYNA, selon quittances des 21 août, 23 septembre, 22 octobre, 19 novembre et 24 décembre 2024 pour un total de 3985,55, la somme de 1738,65 euros reste due à la SCI ASTOUL.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [W] [D] et Madame [F] [C] [G] à payer à la SCI ASTOUL la somme de 1738,65 euros, au titre des sommes dues au 19 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s'élève à 1738,65 euros, soit deux échéances. L'examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Néanmoins, les des locataires justifient à l'audience d'une part de leur situation personnelle et financière, et d'autre part, d'avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, le manquement n’apparait pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat et il convient d’accorder un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion ; qu'il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation.

Sur les demandes de la SA SEYNA:

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée . Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 , le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l'existence et le montant de l'arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement.

En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 3985,55 euros au titre des loyers et charges.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [V] [W] [D] et Madame [F] [C] [G] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [W] [D] et Madame [F] [C] [G] à payer à la SAS SEYNA la somme de 3985,55 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 septembre 2024 sur la somme de 3463,52 euros et du jugement sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments de l’enquête sociale et des observations des locataires qu’il sont en capacité de rembourser la dette, de manière échelonnée, selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [W] [D] et Madame [F] [C] [G] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI ASTOUL et la SA SEYNA les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [V] [W] [D] et Madame [F] [C] [G] à payer à la SA SEYNA la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,