TJ 93008, 19 mai 2025, RG 25/01465

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/01465 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2VAT

Minute : 25/618

S.A. MILA ASSURANCES
Représentant : Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN CARRIERE ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

C/

Madame [W] [J] [R]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. MILA ASSURANCES,
demeurant [Adresse 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette audit siège, prise en la personne de son mandataire le courtier INSURED SERVICES, SAS
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN CARRIERE ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [J] [R],
demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La SAS AUDITIA GESTION [Localité 10] a conclu un contrat d'assurance collective de dommages « assurance loyers impayés » avec la SA MILA ASSURANCES aux fins de garantie des loyers impayés pour ses mandants.

Selon bulletin d'adhésion du 1er janvier 2023, Madame [D] [Y] a adhéré au contrat d'assurance pour le bien situé [Adresse 4].

Par acte sous seing privé du 7 février 2022, Madame [D] [Y] a donné en location à Madame [W] [J] [R] un appartement situé [Adresse 11] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 822 euros augmenté des provisions sur charges de 90 euros. Un dépôt de garantie d'un montant de 822 euros a été versé par la locataire.

Madame [W] [J] [R] a donné congé par lettre du 16 août reçue le 21 août 2023. Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été réalisé le 6 octobre 2023.

La SA MILA ASSURANCES a procédé au règlement de la somme de 2962,86 euros entre les mains de l’agence AUDITIA GESTION [Localité 10], mandataire de la bailleresse, selon quittance subrogative du 7 juin 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la SA MILA ASSURANCES a fait assigner Madame [W] [J] [R] aux fins de condamner Madame [W] [J] [R] au paiement :
de la somme de 2962,86 euros, au titre de la quittance subrogatoire,de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
A l'audience du 24 mars 2025, la SA MILA ASSURANCES, représentée, maintient ses demandes. Elle expose, au visa des articles L121-12 du code des assurances, 1103, 1709 du code civil et 3 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle a réglé la somme de 2962,86 euros au propriétaire du bien, au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 1895,94 euros, et des réparations locatives après départ des locataires, à hauteur de 1066,92 euros, selon quittance subrogative. Elle indique être subrogée dans les droits des propriétaires assurés, conformément à la quittance subrogative, à concurrence de la somme due par la défenderesse.

Madame [W] [J] [R], assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représentée. La lettre adressée par le commissaire de justice à la dernière adresse connue est revenue non réclamée.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

En application de l’article L121-12 du code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

Il résulte des articles 1346-4 et 1346-5 du code civil, que la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance et ses accessoires que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée, à compter d'une mise en demeure. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Sur le principe de la subrogation

En l’espèce, au regard des pièces versées aux débats, notamment la quittance subrogative, signée par le mandataire des bailleurs, la SA MILA ASSURANCES justifie d'avoir versé la somme de 2962,86 euros aux bailleurs à titre « d’indemnisation des détériorations immobilières ».

En premier lieu, au regard du bulletin d’adhésion et du contenu de la quittance, signée par le bénéficiaire de l'indemnité, faisant expressément référence au contrat d'assurance, la SA MILA ASSURANCES rapporte la preuve d'un contrat d'assurance et du versement d'une indemnité en exécution de l'obligation de garantie. Les conditions de la subrogation de l'assureur dans les droits de son assuré sont réunies.

Sur la créance principale au titre des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est en principe de trois mois, mais est réduit à une durée d’un mois, notamment lorsque le logement est situé sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17.

Par ailleurs, ce texte dispose que pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

La liste des communes comprises dans les zones visées par l’article 17 I de la loi du 6 juillet 1989, est fixée par décret 2015-650 du 10 juin 2015, lequel renvoie à la liste années au décret 2013-392du 10 mai 2013.

Or, lorsque le bien loué est situé sur l'un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour le locataire de mentionner l'adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d'un préavis réduit au visa des dispositions de la loi suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En premier lieu, il ressort du contrat de location, du décompte des loyers et charges faisant apparaître les appels et les paiements, qu’il est justifié de l'existence d'une créance au titre des loyers et charges au départ des lieux.

Toutefois, le congé a été adressé le 21 août 2023 et Madame [W] [J] [R] s’est prévalu d’un délai de préavis réduit à un mois au motif que le logement est situé dans une zone tendue. La commune de [Localité 8] figure parmi cette liste.

Or, Madame [R] a expressément mentionné se prévaloir du délai réduit, pour ce motif, et a mentionné l’adresse du bien, si bien qu’il y a lieu d’appliquer le délai de préavis réduit.

Les loyers et charges sont dus jusqu’au 21 septembre 2023.

Il y a donc lieu de déduire du décompte deux fois 903,56 euros. Il n’est également pas justifié de l’imputation d’une « provision pour charges supplémentaires » de 160 euros, le 5 décembre 2023.

Il convient d’ajouter la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères de 195,89 euros.

Les sommes dues par la locataire au titre des loyers et charges s’élèvent donc à 120,71 euros.

Sur la créance principale au titre des réparations et dégradations locatives

Selon l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Selon l’article 7d) il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris le remplacement d’éléments assimilables auxdites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l’espèce, il est imputé sur le décompte des frais de réparations locatives à hauteur de 2186,58 euros plus 172,60 euros pour l’état des lieux de sortie.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée du 8 février 2022 que le logement a été donné en location en « état neuf ».

L’état des lieux de sorite, a été réalisé par procès-verbal de constat du 26 octobre 2023. L’acte porte mention des formalités prévues à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Le logement a été repris en bon état, mais avec, de manière générale des traces et taches, des équipements entartrés, avec mention de traces sur les sols et de trous et traces sur les murs nécessitant le nettoyage d’usage.

Il appartient, en premier lieu, au bailleur, demandeur en réparation des dégradations, de prouver qu'elles sont survenues pendant la durée du bail. Si cette preuve est rapportée, il incombe ensuite au locataire de prouver que les dégradations ne lui sont pas imputables.

La restitution du logement par les locataires en bon état de réparation n'implique pas la réfection à neuf du logement, mais sa restitution en état d’usage, seules les dégradations survenues pendant la location étant imputables au locataire 

La reprise et le rebouchage des trous apparents sur les murs ou leur nettoyage incombent au locataire.

Les dégradations mentionnées sont survenues pendant la période de location et il y a lieu d’imputer les frais de réparation et de nettoyer, dans les proportions de l’indemnisation à hauteur de 1066,92 euros.

Après déduction du dépôt de garantie de 822 euros, les sommes dues au titre des réparations et dégradations locatives s’élèvent à 244,92 euros.

Sur la créance de la SA MILA ASSURANCES

En application de l’article L121-12 du code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur.

Il résulte des articles 1346-4 et 1346-5 du code civil, que la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance et ses accessoires que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée, à compter d'une mise en demeure. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, au regard des pièces versées aux débats, notamment de la quittance subrogative, la SA MIL ASSURANCES justifie d'avoir versé la somme de 2962,86 euros.

En premier lieu, au regard du contrat d'assurance conclu avec la SAS AUDITIA GESTION [Localité 10], et du contenu de la quittance, signée par le bénéficiaire de l'indemnité, faisant expressément référence au contrat d'assurance, la SA MILA ASSURANCES rapporte la preuve d'un contrat d'assurance et du versement d'une indemnité en exécution de l'obligation de garantie. Les conditions de la subrogation de l'assureur dans les droits de son assuré sont réunies.

En second lieu, il ressort des éléments développés précédemment que la créance de la bailleresse à l’encontre de la locataire s’élève après déduction du dépôt de garantie à 365,63 euros.

La SA MILA ASSURANCES a indemnisé la bailleresse à hauteur de 1895,94 euros au titre des loyers et charges et de 1066,92 euros au titre des dégradations locatives.

En conséquence, la SA MILA ASSURANCES rapporte la preuve de l'existence d'un paiement subrogatoire et des droits du subrogeant, en l'espèce, de l'obligation pesant sur la locataire à l'égard des bailleurs, à hauteur de 365,63 euros.

En conséquence, convient de condamner Madame [W] [J] [R] à payer à la SA MILA ASSURANCES la somme de 365,63 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [W] [J] [R] sera condamnée aux dépens de l'instance.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA MILA ASSURANCES les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement par défaut en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,