TJ 93008, 22 mai 2025, RG 24/06831

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/06831 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZW7L

Minute : 25/622

SA CDC HABITAT
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Madame [H] [F]
Représentant : Me Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 178
Monsieur [D] [Z]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Mai 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, en présence de Madame Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA CDC HABITAT,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [H] [F],
demeurant [Adresse 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C930082024015782 du 14/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne et assistée de Me Stéphanie CHABAUTY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [D] [Z],
demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2020, la société CDC HABITAT a donné à bail à Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 783,35 euros, et 145,73 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, la société CDC HABITAT a fait signifier à Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1908,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 9 avril 2024 reçue le 15 avril 2024 la société CDC HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la société CDC HABITAT a fait assigner Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de:
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3610,01 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 juin 2024,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,1000 euros à titre de dommages et intérêts,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 31 juillet 2024.

À l'audience du 20 mars 2025, la société CDC HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8307,06 euros, loyer du mois de mars 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La société CDC HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 avril 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [F] ne conteste pas le principe de la dette et demande le bénéfice des plus larges délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle indique avoir repris le paiement du loyer depuis un an et avoir fait un verseemnt de 400 eurso au ois de mars. Elle expose que le couple est en cours de séparation, percevoir 1800 euros au titre des allocations avec un enfant à charge et être enceinte.

Monsieur [D] [Z], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la société CDC HABITAT le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la société CDC HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 novembre 2020, du commandement de payer délivré le 15 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 juin 2024 que la société CDC HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 8307,06 euros, au titre des sommes dues au 19 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 juillet 2024 sur la somme de 1249,31 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 avril 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 novembre 2020 à compter du 16 juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Toutefois, force est de constater que Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] ne se sont pas acquittés de l’intégralité du loyer depuis plus d’un an, versant une somme mensuelle de 400 euros, soit un demi loyer, à l’exception du mois de février, que l’échéance de mars n’est pas davantage réglée. En outre la situation financière de Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] ne leur permettent pas d’apurer la dette dans le délai légal de 36 mois.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais et d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 juin 2024, Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] à son paiement à compter de 16 juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société CDC HABITAT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Madame [H] [F] et Monsieur [D] [Z] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS