TJ 93008, 19 mai 2025, RG 24/11180

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/11180 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2JPV

Minute : 25/607

S.A. ERILIA

C/

Monsieur [I] [T]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier audiencier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. ERILIA

demeurant [Adresse 5]
[Localité 2]

representée par Maître STENNE Rebecca - avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR

Monsieur [I] [T]
demeurant Chez M. [T] [L]
[Adresse 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 août 2020, la SA D'HLM ERILIA a donné à bail à Monsieur [I] [T] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 775,33 euros, et 102,79 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, la SA D'HLM ERILIA a fait signifier à Monsieur [I] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3992,66 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 1er juillet 2024 reçue le 1er juillet 2024 la SA D'HLM ERILIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, la SA D'HLM ERILIA a fait assigner Monsieur [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
• ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique,
• autoriser la demanderesse à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
• fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant de la quittance locative à compter de la résiliation du bail outre la réactualisation et surloyer s’il y a et provisions pour charges, jusqu’à la reprise effective des lieux,
• condamner Monsieur [I] [T] au paiement de la somme de 5175,59 euros due pour les loyers et charges impayés terme d’août 2024 inclus avec intérêts de droit à compter de l’assignation en date du 22 octobre 2024, ainsi qu’au paiement des loyers devenus exigibles, jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,
• le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la quittance locative, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise des lieux,
• le condamner au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
• le condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
• rappeler que l’exécution provisoire de la décision à prononcer nonobstant appel est de droit.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 25 octobre 2024.

À l'audience du 24 mars 2025, la SA D'HLM ERILIA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8650,00 euros arrêtée au 17 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus.

La SA D'HLM ERILIA soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [T] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 mars 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM ERILIA souligne que la dette augmente.

Monsieur [I] [T], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 700 ou 600 euros par mois.

Au soutien de ses prétentions, il explique percevoir environ 2300 euros et de revenus et avoir un enfant pour qui il paye une pension alimentaire de 150 euros. Il indique qu’il a quatre crédits en cours, dont deux crédits auprès de Cofidis pour un montant de 500 euros ainsi qu’un crédit auprès de Cetelem. Il souligne avoir eu des difficultés suite à un divorce et que la banque lui a retiré son découvert. Monsieur [I] [T] déclare ne plus avoir d’aide personnalisée au logement mais qu’il va déposer un dossier pour une demande de surendettement. Il précise avoir donné congé au bailleur pour partir le 31 mars 2025 et qu’il sera hébergé chez son père.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 3 avril 2025, la SA D'HLM ERILIA confirme le départ de Monsieur [I] [T] du logement.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM ERILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM ERILIA aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 14 août 2020 et tacitement reconduit le 14 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 15 mars 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 26 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 août 2020 à compter du 27 avril 2024.

Compte tenu du départ des lieux, confirmé le 3 avril 2025, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion du logement.

Il convient également de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [T] à son paiement à compter de 27 avril 2024, jusqu'à la libération effective des lieux, le 3 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 août 2020, du commandement de payer délivré le 15 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 mars 2025 que la SA D'HLM ERILIA rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 690,40 euros (deux fois 25 euros, 7,62 euros, 152,78 euros et 480euros) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [T] à payer à la SA D'HLM ERILIA la somme de 7959,60 euros, au titre des sommes dues au 17 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 octobre 2024 sur la somme de 2929,89 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [I] [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière.

Cependant, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [I] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter à Monsieur [I] [T] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA D'HLM ERILIA ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [T] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [I] [T] à payer à la SA D'HLM ERILIA la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS