TJ 93008, 19 mai 2025, RG 24/10647

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/10647 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2HJV

Minute : 25/604

SA D’HLM ICF LA SABLIERE
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Monsieur [C] [Y]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM ICF LA SABLIERE,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [Y],
demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2023, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à Monsieur [C] [Y] un logement situé [Adresse 3] (bâtiment 2, logement n°179231, étage 03, escalier 1, porte n°235), pour un loyer mensuel de 456,05 euros, et 198,03 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2024, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à Monsieur [C] [Y] un emplacement de stationnement situé [Adresse 3] (emplacement de stationnement n°14, UG n°179253), pour un loyer mensuel de 40,00 euros, et 7,88 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE a fait signifier à Monsieur [C] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3069,09 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 3 mai 2024 la SA D'HLM ICF LA SABLIERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Monsieur [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [C] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,fixer l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération définitive des lieux,condamner Monsieur [C] [Y] au paiement de la somme de 3139,47 euros, terme du mois de juillet 2024 inclus selon décompte en date du 29 juillet 2024 avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer du 24 mai 2024,le condamner au paiement des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,le condamner au paiement une indemnité d’occupation égale à une somme équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération définitive des lieux,le condamner au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,le condamner au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la [Localité 6] le 8 octobre 2024.

À l'audience du 24 mars 2025, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3758,19 euros arrêtée au 18 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement.

La SA D'HLM ICF LA SABLIERE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [C] [Y] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 24 mai 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM ICF LA SABLIERE souligne qu’elle a un plan d’apurement avec Monsieur [C] [Y] à hauteur de 50 euros par mois depuis février 2025.

Monsieur [C] [Y], comparait ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, et en ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique être d’accord avec le montant de la dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats 

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 24 octobre 2023 porte sur un logement et le contrat du 12 janvier 2024 concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, ils ont été conclus entre les mêmes parties et dans des délais rapprochés. En outre, d’une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d’autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation des baux a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 8 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D'HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 24 octobre 2023 et 12 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 24 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 mars 2025 que la SA D'HLM ICF LA SABLIERE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [Y] à payer à la SA D'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 3758,19 euros, au titre des sommes dues au 18 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 septembre 2024 sur la somme de 878,32 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, les baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Les contrats ont été conclus le 24 octobre 2023 et tacitement reconduits le 24 avril 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 24 mai 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Les contrats ayant été reconduits après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 5 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 24 octobre 2023 et 12 janvier 2024 à compter du 6 juillet 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [C] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [C] [Y] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à résorber sa dette.

En outre, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE n’est pas opposée à la demande de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [C] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [C] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner Monsieur [C] [Y] à son paiement à compter de 6 juillet 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA D'HLM ICF LA SABLIERE ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [Y] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [C] [Y] à payer à la SA D'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS