TJ 93008, 19 mai 2025, RG 24/11077

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/11077 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2I7X

Minute : 25/ 606

Monsieur [N] [E]
Représentant : Me Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Madame [S] [J] [Y]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Mai 2025 ; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [N] [E]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [S] [J] [Y]
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2022, à effet au 5 janvier 2023, Monsieur [N] [E] a donné à bail à Madame [S] [J] [Y] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 812 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 158 euros, soit un total mensuel de 970 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, Monsieur [N] [E] a fait signifier à Madame [S] [J] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2098,45 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée 6 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, Monsieur [N] [E] a fait assigner Madame [S] [J] [Y] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [S] [J] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 75 euros par jour de retard,condamner Madame [S] [J] [Y] au paiement de la somme de 4173,38 euros,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle de 1200 euros par mois de septembre 2024 jusqu’à la remise des clés,la condamner à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 6 septembre 2024.

À l'audience du 24 mars 2025, Monsieur [N] [E], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10858,59 euros arrêtée au 18 mars 2025. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement d’office.

Monsieur [N] [E] soutient que Madame [S] [J] [Y] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 30 avril 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [S] [J] [Y], régulièrement assignée, à personne, selon les dispositions de l'article XX du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 6 septembre 2024 en vue d'une audience prévue le 24 mars 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, les demandes de Monsieur [N] [E] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

En outre, Monsieur [N] [E] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 30 avril 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30 juin à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 décembre 2022 à compter du 1er juillet 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [S] [J] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, qui sera fixée à un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, et de condamner Madame [S] [J] [Y] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [S] [J] [Y] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 30 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 mars 2025 que Monsieur [N] [E] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 158,12 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [J] [Y] à payer à Monsieur [N] [E] la somme de 10700,47 euros, au titre des sommes dues au 18 mars 2025.
Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [N] [E] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [J] [Y] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [E] les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [S] [J] [Y] à payer à Monsieur [N] [E] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS