TJ 33063, 23 mai 2025, RG 25/00183

Du 23 mai 2025

5AG

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00183 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2AKR

[Y] [Z], [D] [F] épouse [Z]

C/

S.A. D’HLM DOMOFRANCE

- Expéditions délivrées à
la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES
l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE
2 copies au service des expertises,

- FE délivrée à

Le 23/05/2025

Avocats : la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES
l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 6]
[Adresse 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [Z]
né le 19 Mai 1989 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]

Représenté par Maître Dominique LAPLAGNE (AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE)

Madame [D] [F] épouse [Z]
née le 19 Février 1997 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]

Représenté par Maître Dominique LAPLAGNE (AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE)

DEFENDERESSE :

S.A. D’HLM DOMOFRANCE inscrite au RCS de Bordeaux sous le n° 458 204 963
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance en date du 27 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2021, la SA d'HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [D] [F] épouse [Z] et Monsieur [Y] [Z] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 8].

Arguant de l'existence de désordres au sein du logement loué, Madame [D] [F] épouse [Z] et Monsieur [Y] [Z] ont, par acte introductif d'instance du 27 décembre 2024, fait assigner la SA d'HLM DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l'audience du 21 février 2025 aux fins de :
-Ordonner la consignation des loyers à la caisse des dépôts et consignations dans l'attente de la réalisation des travaux rendant le logement décent, en bon état d'usage et de réparation ;
-Condamner la société DOMOFRANCE à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [D] [F] épouse [Z] la somme de 5000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice de jouissance en lien avec la location d'un logement non décent, n'étant pas en bon état d'usage et de réparation, insalubre et dangereux ;
-Ordonner une expertise judiciaire de l'appartement situé dans la résidence [Adresse 5], afin de déterminer s'il répond aux critères de décence et de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation, et, dans la négative, de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

-Donner pour mission à l'expert, notamment de :
Se faire communiquer tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;

Se rendre sur les lieux et les décrire ;
Déterminer si le logement est en bon état d'usage et de réparation, mais encore décent au sens des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 ;
Dans l'hypothèse où le logement ne serait pas décent, décrire les travaux propres à remédier aux désordres et les chiffrer, déterminer la décote de loyer à appliquer compte tenu de l'état du logement et chiffrer les préjudices subis ;
Donner toute précision et observation utile à la solution du litige ;
-Condamner la société DOMOFRANCE à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [D] [F] épouse [Z] la somme de 1000 € à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

A l'audience du 21 février 2025, l'affaire a été renvoyée au 28 mars 2025.

A cette audience, Madame [D] [F] épouse [Z] et Monsieur [Y] [Z], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur demande initiale. Ils exposent avoir déploré, dès leur entrée dans les lieux, diverses problématiques caractérisant un logement non décent et notamment un problème d’infiltrations et d'humidité dans le logement, la détection de monoxyde de carbone et des problèmes liés au ballon d’eau chaude, une fuite sur le robinet extérieur ainsi qu’une gouttière obstruée. Ils soutiennent que le bailleur faisant traîner la situation et n’entreprenant aucuns travaux, ils ont fait dresser un procès-verbal de constat objectivant les problèmes d’écoulement des eaux extérieur ainsi que la présence de moisissures généralisées dans l’appartement.

Ils soutiennent être fondés à saisir le juge des référés afin qu’il prenne les mesures de nature à prévenir un dommage imminent et ordonner l’exécution d’obligations non contestables. Ils estiment que le bailleur a l’obligation non sérieusement contestable de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation et de les indemniser et, dans l’attente de la résolution des problèmes, il est sollicité la consignation des loyers à la caisse des dépôts et des consignations. Ils allèguent que le caractère non décent est établi par les différents documents versés et que le procès-verbal de constat atteste de la persistance des problématiques. Ils sollicitent l’ordonnance d’une expertise judiciaire au visa de l’article 145 du Code de procédure civile ainsi que l’allocation d’une provision arguant vivre dans un logement non décent, dangereux et insalubre.

En défense, la SA d'HLM DOMOFRANCE, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :
lui donner acte qu’elle ne s'oppose pas à la demande de désignation d'expert judiciaire présentée par les locataires mais émet néanmoins les plus expresses réserves d'usage et protestations quant aux responsabilités et à la mobilisation de ses garanties
juger que les frais et avances des opérations d'expertise à venir resteront à la charge des demandeurs
rejeter le surplus des demandes formulées par les locataires portant sur la suspension des loyers, la condamnation de la société DOMOFRANCE au paiement de dommages-intérêts, et la condamnation de la société DOMOFRANCE au paiement de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
réserver les dépens

Elle ne s'oppose pas à la mesure d'expertise mais émet protestations et réserves d'usage. Elle s'oppose en revanche au surplus des demandes formulées par les locataires arguant que s'agissant des demandes portant sur les loyers, elle a fait preuve de diligence dans le traitement de cette situation et que la réparation urgente du robinet a été effectuée mettant fin aux désordres.

Elle précise qu'il n'y a aucun danger pour la sécurité ou la santé des locataires et les malfaçons ou désordres n'affectent donc pas la solidité de l'ouvrage ou ne le rendent pas inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné. Elle ajoute concernant le traitement de la chaudière et le monoxyde de carbone, qu'une intervention a été réalisée; que l'ensemble des installations a été validée comme conforme et qu'aucun remplacement n'était à prévoir. Elle explique avoir toujours été attentive aux demandes des locataires et a fait intervenir deux sociétés en 2024 ayant résolu les problématiques soulevées dans le logement ; qu'aucune demande de relogement n'a été formulée par les locataires et qu'aucun relogement n'est nécessaire ; que le logement ne peut être qualifié d'insalubre ou d'indécent et encore moins de dangereux. Elle soutient que les demandes indemnitaires et de consignation doivent être rejetées dans la mesure où les locataires n'établissent aucun préjudice actuel. Elle ajoute avoir toujours été diligente de sorte qu'il est faux pour les locataires de soutenir que DOMOFRANCE fait traîner la situation ou refuse d'entreprendre des travaux. Elle allègue que la demande d'expertise judiciaire empêche légitimement de considérer que l'obligation de DOMOFRANCE au paiement d'une provision n'est pas contestable ; qu'aucune suspension de loyers ne saurait être prononcée sans que soit déterminés l'origine des désordres et l'entité responsable.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.
En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, au vu des pièces versées aux débats et plus précisément du procès-verbal de constat en date du 6 décembre 2024 dressé par Maître [W], Commissaire de justice, en vertu de l'article 145 du Code de procédure civile et considérant qu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, il convient d'ordonner l'expertise sollicitée selon les modalités déterminées au dispositif.

Il convient en outre de prendre acte des protestations et réserves formulées par la SA d'HLM DOMOFRANCE.

Sur la demande de consignation des loyers dans l'attente de la réalisation de travaux

Selon l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, l’article 20-1 de la loi précitée prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

En l'espèce, à ce stade de la procédure et au regard de la mesure d'expertise judiciaire ordonnée, celle-ci ayant précisément pour objet de vérifier le manquement de la SA d'HLM DOMOFRANCE à son obligation de louer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et de décrire, le cas échéant, les travaux propres à remédier aux désordres constatés, il n’y a pas lieu d'ordonner la consignation des loyers à la caisse des dépôts et consignations dans l'attente de la réalisation des travaux rendant le logement décent, en bon état d'usage et de réparation.

Par conséquent, Madame [D] [F] épouse [Z] et Monsieur [Y] [Z] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande de provision

L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, Madame [D] [F] épouse [Z] et Monsieur [Y] [Z] sollicitent une provision à hauteur de 5.000€ à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice de jouissance en lien avec la location d'un logement non décent, n'étant pas en bon état d'usage et de réparation, insalubre et dangereux.

La SA d'HLM DOMOFRANCE soutient qu'à défaut de lien de causalité qui pourrait être établi entre les préjudices dont se prévalent les locataires et un quelconque comportement fautif de la bailleresse, Madame [F] épouse [Z] et Monsieur [Z] ne peuvent solliciter de provision.

En l’état du dossier, aucun élément précis ne permet de déterminer les désordres, leur origine et leur imputabilité à la SA d'HLM DOMOFRANCE ni d’évaluer le préjudice dont Madame [F] épouse [Z] et Monsieur [Z] se prévalent. Ces éléments seront le cas échéant à déterminer par le rapport d’expertise judiciaire, et dans le cadre d’une demande au fond, car il est à ce stade impossible d’en préjuger et d’en évaluer le montant. Par conséquent, la demande de provision sollicitée par Madame [D] [F] épouse [Z] et Monsieur [Y] [Z] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SA d'HLM DOMOFRANCE ne pouvant être considérée comme partie perdante dans le cadre d’une procédure fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, et en l’état du litige, chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés et de ses frais irrépétibles. Madame [D] [F] épouse [Z] et Monsieur [Y] [Z] seront donc déboutés de leur demande en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS