TJ 13055, 6 mars 2025, RG 25/00271

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré
Madame BERKANI, greffier lors des débats
Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :
Le 23 mai 2025
à Me STELLA Rémy
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EXPEDITION :
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N° RG 25/00271 - N° Portalis DBW3-W-B7J-547A

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [E]
née le 16 Novembre 1957 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Rémy STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [B]
né le 10 Avril 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 31 juillet 2017, Madame [K] [E] a donné à bail à Monsieur [U] [B] un appartement situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, le 12 septembre 2024, Madame [K] [E] a fait délivrer à Monsieur [U] [B] un commandement de payer la somme de 2.763,59 euros, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 23 décembre 2024, Madame [K] [E] a attrait Monsieur [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire ;dire et juger que Monsieur [U] [B] est occupant sans droit ni titre de son logementordonner l'expulsion de Monsieur [U] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier s'il y a lieu ; condamner Monsieur [U] [B] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :4.465,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2024, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ; Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, soit 770,92 euros à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux 1.300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Appelée à l'audience du 6 mars 2025, l’affaire a été plaidée.

Madame [E], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Cité à étude, Monsieur [U] [B] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier du locataire qui ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés par le service chargé de l’établir.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [B] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l'opposant à Madame [E].

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleur personne privée, Madame [E] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 31 juillet 2017, contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.763,59 euros.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 novembre 2024.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que Madame [E] n’ait pas fourni de décompte actualisé permettant de vérifier la reprise du paiement des loyers courants, en tout état de cause en l’absence de comparution de Monsieur [B], de demande formulée par le locataire ou la bailleresse de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, et d’informations sur la situation de Monsieur [B], il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [B] étant occupant sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte au 1er novembre 2024, qu’il restait devoir un montant de 4.465,92 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire du décompte un montant global de 187,94 euros de frais de relance et d’huissier qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste Monsieur [B] qui ne comparaît pas, n’apporte aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette, ni preuve de sa libération.

Il sera condamné à verser à Madame [E], à titre provisionnel, la somme en principal de 4.277,98 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme sollicitée de 770,92 euros, et de condamner Monsieur [B] à son paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des diligences engagées par Madame [E], Monsieur [B] sera condamné à lui payer une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2017, entre Madame [K] [E] et Monsieur [U] [B], portant sur un appartement situé [Adresse 1] [Adresse 5], sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [K] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] à payer à Madame [K] [E], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 770,92 euros, due à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] à verser à Madame [K] [E], à titre provisionnel, la somme de 4.277,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 1er novembre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] à verser à Madame [K] [E] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président