TJ 93008, 26 mai 2025, RG 24/12191

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/12191 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXNI
N° de MINUTE : 25/00651

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS [Localité 4] GESTIMMO.
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB157

C/

DEFENDEUR

Madame [W] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [R] est propriétaire des lots n°514 et 785 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93), a fait assigner Madame [W] [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de:
- Condamner Madame [W] [R] au paiement d’une somme de 10 308,14 euros au titre des charges courantes pour la période allant du 1er trimestre 2020 au 3 décembre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023
- Condamner Madame [W] [R] au paiement d’une somme de 1 110 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- Ordonner la capitalisation des intérêts
- Condamner Madame [W] [R] au paiement d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamner Madame [W] [R] à lui payer une indemnité d’un montant de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais de délivrance de l’assignation et de signification de la décision à intervenir pour un montant prévisionnel de 180 euros.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [W] [R], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [W] [R] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [W] [R] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [W] [R]
- l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 1er octobre 2024 à la somme de 11 418,14 euros, dont 1 110 euros de frais de recouvrement ;
- des extraits du grand livre des années 2021 à 2023
- les procès-verbaux des assemblées générales des 19 avril 2021, 15 juin 2022, 23 mai 2023 et 25 juin 2024, ayant voté et approuvé les travaux des exercices annuels 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire ;
- les contrats de syndic en vigueur du 19 septembre 2019 au 18 mars 2021, 19 avril 2021 au 19 juin 2023, 23 mai 2023 au 23 novembre 2024 et du 24 novembre 2024 au 23 novembre 2027.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 308,14 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023, date de la mise en demeure sur la somme de 7 661,18 euros, et à compter du 12 décembre 2024, date de l’assignation sur le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
- frais de mise en demeure pour un montant total de 161 euros
- frais de mise en demeure par avocat pour un montant de 300 euros
- frais de constitution de dossier contentieux pour un montant de 289 euros
- frais de tentative de mise en place d’un protocole pour un montant total de 360 euros
Soit la somme totale de 1 110 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il convient de déduire les frais de « dossier contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Au surplus, il est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 300 euros, correspondant aux honoraires d'avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des protocoles d’accord rédigés en date du 4 mai 2021 et du 17 janvier 2023. Les frais imputés à ce titre, à hauteur de 360 euros, seront donc écartés.

Le syndicat des copropriétaires justifie de trois mises en demeure, et produit le contrat de syndic prévoyant une tarification maximale de 41 euros s’agissant des mises en demeure. Etant rappelé que le contrat de syndic est inopposable au copropriétaire, il sera octroyé la somme de 90 euros pour l’ensemble des mises en demeure.

Madame [W] [R] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 90 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [W] [R], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [R] sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais d’assignation de signification de la décision, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,