TJ 93008, 26 mai 2025, RG 24/11976

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/11976 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2HV2
N° de MINUTE : 25/00399

Madame [U] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Asma FRIGUI de l’AARPI FP AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121

DEMANDEUR

C/

Monsieur [V] [X]
[Adresse 1]
[Localité 6]
défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, signé les 22 et 28 août 2023, Madame [U] [Y] a conclu avec Monsieur [V] [X], un compromis de vente portant sur les lots n°1096 et 1221, correspondant à un appartement et une cave, au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant la somme de 175.000 € et sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur.

La signature de l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 1er décembre 2023.

Le compromis de vente n'a pas été réitéré par acte authentique.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 décembre 2024, Madame [U] [Y] a fait assigner Monsieur [V] [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer, outre les dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :
- 17.500€ augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir au titre de la clause pénale ;
- 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 08 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 17 mars 2025.

Assigné par remise à étude, Monsieur [X] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales de Madame [Y]

sur la condition suspensive

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En application de ce texte, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie si l’acquéreur effectue une demande de prêt qui n’est pas conforme à ce qui était prévu contractuellement ou s’il n’accomplit pas l’ensemble des démarches prévues (3e Civ. 11 juillet 2024 pourvoi n°22-21.869).

Il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En revanche, il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition.

En l'espèce, le compromis de vente signé entre les parties les 22 et 28 août 2023 prévoit, page 13, une condition suspensive d'octroi d'un prêt aux conditions suivantes :
« L’ACQUEREUR déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou deux prêts pour un montant total de cent soixante-quinze mille euros (175000€).
A concurrence de :
cent soixante-quinze mille euros (175000 €) dans le cadre d’un prêt régi par les articles L 313-1 et suivants du Code de la consommation, sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 4,5 % (hors assurances).
(…)
En conséquence, la présente vente est conclue SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE L’OBTENTION DU OU DES PRETS dans les conditions ci-après arrêtées.

OBLIGATIONS DE L’ACQUEREUR
L’ACQUEREUR s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 29 établissement(s) financier(s) ou banque (s) et à en justifier au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum 60 jours à compter du dépôt de la demande.
(…)
La réception de cette ou de ces offres de prêt devra intervenir au plus tard 1 décembre 2023. ».
(…)

RENONCIATION DE L’ACQUEREUR
Les PARTIES déclarent que la présente condition suspensive est stipulée dans l’intérêt du seul ACQUEREUR et que, en conséquence, ce dernier pourra y renoncer au cours du délai de sa réalisation stipulé ci-dessus :
- soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées et en notifiant l’offre et son acceptation à l’AGENCE, laquelle en informera le VENDEUR sans délai (...) ». »

Il est établi que Monsieur [X] a fait parvenir à Maître [Z] [W], notaire en charge de la rédaction de l’acte authentique, une offre de prêt immobilier émise le 23 novembre 2023 par le Crédit Lyonnais et acceptée par Monsieur [X] le 12 décembre 2023 pour un montant de 199.900 € sur 25 ans au taux de 4,76 % hors assurance.

Cette acceptation d’une offre de prêt immoiblier à des conditions moins favorables que celles convenues au compromis de vente signé les 22 et 28 août 2023, constitue, conformément aux dispositions contractuelles précitées, une renonciation de l’acquéreur à la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

sur la clause pénale

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l'hypothèse de la caducité d'un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans la non réitération de l'acte et a pour objet de sanctionner l'attitude fautive du cocontractant.

En l'espèce, le compromis de vente conclu les 22 et 28 août 2023 entre les parties prévoit en page 29 une clause pénale ainsi rédigée :
« Sous la réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentent lient les PARTIES.
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 1 décembre 2023 (…)

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
A défaut de s’être exécuté dans un délai de DIX JOURS suivant la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :
- invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de dix-sept mille cinq cents euros (17500 €),
- ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.»

Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l'hypothèse de la caducité d'un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans la non réitération de l'acte et a pour objet de sanctionner l'attitude fautive du cocontractant.

Il a déjà été démontré que l’acquéreur a renoncé à la condition suspensive en acceptant une offre de prêt immobilier émise par le Crédit Lyonnais à des conditions moins favorables que celles prévues au compromis de vente signé les 22 et 28 août 2023, de sorte que la clause pénale peut trouver à s'appliquer, dès lors, qu'une mise en demeure a été préalablement adressée à l’acquéreur d'avoir à régulariser l'acte authentique.

Or, par courrier en date du 21 février 2024, Maître [Z] [W], notaire, a mis en demeure Monsieur [X] « de venir signer l’acte de vente porté en référence le Mardi 5 mars 2024 à 17h00 en l’office notarial. Le défaut de signature de votre part entraînera la mise en œuvre des dispositions contenues dans l’avant-contrat, avec les conséquences financières en découlant, et notamment le vendeur est dans son droit de vous demander des dommages et intérêts au titre de la clause pénale, soit la somme de DIX SEPT MILLE CINQ CENT EUROS (17.500,00€). ».

Il n’est pas contesté que Monsieur [X] n’a donné aucune suite à cette mise en demeure et qu’aucune réitération n’est intervenue.

Dès lors, les conditions légales et contractuelles de mise en oeuvre de la clause pénale sont réunies et Madame [Y] est fondée à en solliciter le paiement eu égard aux manquements de l’acquéreur à ses obligations.

Au regard de l'ensemble de ces éléments et de l’immobilisation du bien indisponible à la vente entre le 22 août 2023 et l’expiration d’un délai d’un mois après la mise en demeure du 21 février 2024, le montant de la clause pénale de 17.500 € n'apparaît pas manifestement excessif et il n'y a pas lieu de la réduire.

En conséquence, Monsieur [X] sera condamné à payer à Madame [Y] la somme de 17.500 € au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente signé les 22 et 28 août 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande de Madame [Y].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [X] sera condamné aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l'espèce, sera prononcée la condamnation de Monsieur [X] à payer à Madame [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS