TJ 93008, 26 mai 2025, RG 23/04036

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/04036 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XOG7
N° de MINUTE : 25/700

DEMANDEURS

Monsieur [C] [E]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par Me Nathalie BENCHIMOL GUEZ, avocat au barreau de PARIS,
vestiaire : C 1581

Madame [D] [G] épouse [E]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Nathalie BENCHIMOL GUEZ, avocat au barreau de PARIS,
vestiaire : C 1581

C/

DEFENDEUR

S.C.I. PARTNER’S immatriculation RCS Nanterre 480 099 241
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Roland PIROLLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0161

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 16 septembre 1993, la SCI des [Adresse 4] à [Localité 7] (93) a donné en renouvellement de bail à Messieurs [A] et [H] des locaux à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 7] (93).

Par acte sous signature privée du 3 avril 1995, Messieurs [A] et [H] ont cédé le fonds de commerce à Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G].

Par acte du 23 janvier 2007, la SCI PARTNER'S a acquis les locaux donnés à bail.

Selon acte sous signature privée du 8 décembre 2007, Monsieur [C] [E] a conclu avec la société KAMI un contrat de location-gérance portant sur le fonds de commerce susvisé.

Selon acte du 8 juillet 2008, Monsieur [E] et la société KAMI ont conclu un compromis de vente portant sur le fonds de commerce.

Suivant jugement du 25 septembre 2012, le tribunal judiciaire de Bobigny a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2010 et a dit n’y avoir lieu à déplafonnement.

Par acte sous signature privée du 7 février 2015, la société KAMI a cédé à la société BEAUMARCHAIS le fonds de commerce litigieux.

Par jugement du 12 février 2019, le tribunal judiciaire de Bobigny a dit sans effet l’acte de cession du fonds de commerce du 30 juillet 2009 dont se prévalait la société KAMI, a dit inopposable aux époux [E] l’acte de renouvellement du bail commercial consenti le 30 septembre 2015 par la SCI PARTNER'S à la société BEAUMARCHAIS, a ordonné l’expulsion de cette dernière des locaux, et a débouté Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SCI PARTNER'S.

Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] ont formé appel de ce jugement.

Par arrêt du 29 septembre 2021, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du 12 février 2019.

Par acte du 3 mars 2022, les époux [E] ont formé une demande de renouvellement du bail.

Le 2 juin 2022, la SCI PARTNER’S a refusé le renouvellement du bail, sans pour autant donner congé aux locataires.

Par acte du 17 février 2023, la bailleresse a délivré aux époux [E] un commandement d’avoir à exploiter les locaux donnés à bail.

Par acte du 15 mars 2023, les époux [E] ont assigné la SCI PARTNER’S en annulation du commandement du 17 février 2023. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 23/4036.

Par acte du 16 mai 2023, les époux [E] ont assigné la SCI PARTNER’S afin de voir juger nul et de non effet le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction du 2 juin 2022. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 23/5677.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 22 avril 2024.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] sollicitent du tribunal de :
-Annuler le commandement délivré le 17 février 2023
-Condamner la SCI PARTNER'S à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts
-Annuler le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction du 2 juin 2022
-Condamner la SCI PARTNER'S à leur payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts
-Condamner la SCI PARTNER'S à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la SCI PARTNER'S aux dépens.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2024, la SCI PARTNER'S sollicite du tribunal de :
-Débouter Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] de l'ensemble de leurs demandes
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire
A titre subsidiaire,
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail
A titre très subsidiaire,
-Valider le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction
En tout état de cause,
-Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] des locaux donnés à bail, ceci au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique
-Statuer conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution (art. L. 433-1 et R 433-1) sur le sort des meubles et objets mobiliers qui pourraient être trouvés dans les lieux
-Fixer à la charge des preneurs une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et de la provision sur charges, jusqu’à complète libération des lieux
-Condamner solidairement Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] aux entiers dépens légaux de l’instance
-Condamner solidairement Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] au paiement de la somme de 5 900 euros conformément à l'article 700 du code de procédure civile
-Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur le commandement délivré le 17 février 2023

Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] sollicitent à titre principal la nullité du commandement d’avoir à exploiter les lieux qui leur a été délivré le 17 février 2023 par la SCI PARTNER'S. Sans préciser le fondement juridique de leur demande, ils font valoir qu’ils ont été dans l’impossibilité de reprendre possession des lieux loués, occupés par la SASU BEAUMARCHAIS en vertu d’un bail du 1er juillet 2014, qui leur a été déclaré inopposable selon jugement du 12 février 2019 confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 29 septembre 2021. Ils exposent avoir été victimes de menaces et violences de la part des dirigeants de la SASU BEAUMARCHAIS, ayant conduit à un dépôt de plainte le 18 novembre 2022. Ils en concluent que le commandement a été délivré de mauvaise foi et doit être déclaré nul et de nul effet.

La SCI PARTNER'S fait valoir que les époux [E] ont attendu le 8 septembre 2022 pour poursuivre l’expulsion de la société BEAUMARCHAIS, soit près d’un an après l’arrêt de la cour d'appel de Paris du 29 septembre 2021 ayant confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny de février 2019. Elle se prévaut d’un procès-verbal de constat du 17 février 2023 pour exposer que Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] ont ensuite laissé le restaurant inexploité, en violation des stipulations contractuelles, ce qui a de nouveau été constaté par procès-verbal du 20 mars 2023.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est de principe qu’un commandement délivré de mauvaise foi n’est pas nul mais est de nul effet.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, le bail du 16 septembre 1993 stipule que les preneurs « devront tenir la boutique constamment ouverte et achalandée, garnir et tenir constamment garnis, tant la boutique que les autres lieux, de marchandises et effets mobiliers en quantité et de valeur suffisantes pour répondre du paiement du loyer et de l’exécution de toutes les conditions du bail ».

Par un commandement visant la clause résolutoire délivré le 17 février 2023, la SCI PARTNER'S a mis en demeure Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] d’avoir à ré-ouvrir le commerce de marchand de vins-liqueurs et restaurant et exploiter le fonds de commerce.

Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] ne soulèvent aucun moyen de nullité, se prévalant uniquement de la mauvaise foi de la bailleresse et de l’impossibilité dans laquelle ils ont été de déférer aux causes du commandement.

Il ressort des décisions judiciaires produites par Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] que la SCI PARTNER'S était étrangère à la présence de la société BEAUMARCHAIS dans les locaux donnés à bail. La mauvaise foi de la SCI PARTNER'S ne saurait se déduire de la seule délivrance d’un commandement d’avoir à exploiter les lieux, ce alors que Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] ne contestent pas que les locaux sont inoccupés depuis plusieurs années, et ne démontrent pas avoir informé leurs bailleresses de leurs difficultés à faire exécuter les décisions judiciaires rendues en leur faveur. Le moyen tiré de la mauvaise foi est donc écarté.

S’agissant de l’impossibilité d’exploiter les locaux, Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] produisent pour toute pièce justificative un procès-verbal d’expulsion du 8 septembre 2022 ainsi qu’un dépôt de plainte du 20 novembre 2022. Ces éléments ne suffisent pas à démontrer l’existence des menaces et pressions dont font état les demandeurs, pas plus que leur impossibilité à exploiter les lieux loués, étant observé qu’ils n’ont procédé à l’expulsion que le 8 septembre 2022, ce alors qu’ils en avaient la possibilité depuis le 29 septembre 2021, et qu’ils ne démontrent pas davantage avoir informé leur bailleresse de leurs difficultés.

Il convient dans ces conditions de les débouter de leur demande en annulation du commandement du 17 février 2023.

Le commandement dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 17 février 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard. L’obligation de Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] de quitter les lieux n’étant dès lors pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] causant un préjudice à la SCI PARTNER'S, celle-ci est fondée à obtenir une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

La demande de Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] visant à voir juger nul et de nul effet le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction sera dès lors rejetée comme étant sans objet.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G]

Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] sollicitent que la SCI PARTNER'S soit condamnée à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du commandement du 17 février 2023, et la somme de 100 000 euros du fait du refus de renouvellement. Sans préciser le fondement juridique de leur demande, ils font valoir l’abus dans la délivrance du commandement, et le fait que le refus de renouvellement était fondé sur des motifs fictifs et les a placés dans une situation d’incertitude préjudiciable.

La SCI PARTNER'S fait valoir qu’elle était en droit de refuser le renouvellement dans la mesure où les locaux étaient selon elle sous-loués à la société BEAUMARCHAIS en violation des dispositions contractuelles, ce que démontrait le fait que Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] aient pu lui verser les loyers alors qu’ils n’exploitaient pas les lieux.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, il a été conclu précédemment que la mauvaise foi de la SCI PARTNER'S dans la délivrance du commandement n’était pas démontrée.

S’agissant du refus de renouvellement, Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] n’apportent aucun élément de nature à justifier d’un quelconque préjudice, ce d’autant qu’ils ne s’expliquent pas sur leur volonté de conserver un bail ne faisant l’objet d’aucune exploitation de leur part depuis plusieurs années et dont le bail interdit la sous-location.

Dans ces conditions ils ne pourront qu’être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il convient en équité de condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [D] [G] à payer à la SCI PARTNER'S la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,