TJ 93008, 26 mai 2025, RG 24/10514

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/10514 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLVB
N° de MINUTE : 25/00647

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1] DENOMMEE [Adresse 1] SISE [Adresse 4], représenté par son syndic de copropriété dénommé VERNIER, SAS,
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Olivier FARGETON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 213

C/

DEFENDEUR

S.C.I. WAFFA
[Adresse 4] (Enseigne de Boucherie)
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Adel BELFALEH, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 441

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI WAFFA est propriétaire des lots 38 et 48 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] (93), a fait assigner la SCI WAFFA devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
- Condamner la SCI WAFFA au paiement d’une somme de 12 297,11euros au titre des charges courantes arrêtées au 16 octobre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du jugement (le montant de 122 974,11 dans le dispositif de l’assignation constituant une erreur matérielle)
- Ordonner la capitalisation des intérêts
- Condamner la SCI WAFFA au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
- Condamner la SCI WAFFA au paiement d’une somme de 390 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit
- Condamner la SCI WAFFA à lui payer une indemnité d’un montant de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais d’assignation, le droit de plaidoirie à la charge de l’avocat plaidant, les frais de signification du jugement à intervenir et les éventuels frais de mise à exécution du jugement en cas de défaut de paiement spontané

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI WAFFA, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI WAFFA au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La SCI WAFFA a constitué avocat mais n’a pas conclu au fond.

La clôture est intervenue le 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI WAFFA ;
- l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 16 octobre 2024 à la somme de 12 759,40 euros ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2022, 5 septembre 2023 et 25 juin 2024 ayant voté et approuvé les travaux des exercices annuels 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- des appels de provisions et régularisations de charges ;
- le contrat de syndic en vigueur du 15 juin 2022 au 31 mars 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 390 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Les frais de signification du jugement d’une instance précédente doivent également être exclus, et s’élèvent en l’espèce à 72,29 euros.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la SCI WAFFA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 297,11 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 octobre 2024, appels du 1er octobre 2024 inclus.

L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de frais de recouvrement à hauteur de 390 euros, au titre de frais de dossier contentieux.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, les frais de « dossier contentieux », bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissant pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles, seront écartés.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des jugements des 10 avril 2018 et 16 décembre 2020, que la SCI WAFFA a déjà été condamnée à deux reprises suite à des impayés de ses charges de copropriété. Ces condamnations précédentes et sa persistance à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans fournir la moindre explication, caractérisent sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. La SCI WAFFA sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI WAFFA sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais d’assignation, le droit de plaidoirie à la charge de l’avocat plaidant et les frais de signification du jugement à intervenir, étant observé que les frais d’exécution sont à ce stade hypothétiques, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,