TJ 93008, 16 mai 2025, RG 25/00667

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00667 - N° Portalis DB3S-W-B7J-225Q

Minute : 25/00337

SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [K] [B]
Madame [T] [Z]
Représentant : M. [K] [B] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

comparant en personne

Madame [T] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représentée par Monsieur [K] [B] (Conjoint), muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée non daté et " à compter du 1er novembre 1989 ", l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, anciennement dénommé l'Office départemental de la Seine-Saint-Denis, a donné à bail à M. [K] [B] et Mme [T] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer initial de 964 francs, soit 146,96 euros outre une provision pour charges locatives.
Par acte sous seing privé du 12 octobre 2015, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, anciennement dénommé l'Office départemental de la Seine-Saint-Denis, a donné l'autorisation à M. [K] [B] et Mme [T] [Z] de stationner leur véhicule [Adresse 8] moyennant tune indemnité mensuelle initiale de 8 euros.
Suite à des impayés de loyers, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023 a fait signifier à M. [K] [B] et Mme [T] [Z] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 859,23 euros au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 22 décembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner M. [K] [B] et Mme [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 11 avril 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 a), et 24 de la du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, aux fins de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer.
En conséquence,
Ordonner l'expulsion de M. [K] [B] et Mme [T] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamner solidairement à titre provisionnel M. [K] [B] et Mme [T] [Z] au paiement de la somme de 5 067,60 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 8 novembre 2023, date du commandement de payer,
Condamner solidairement à titre provisionnel M. [K] [B] et Mme [T] [Z] à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de décembre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés,
Les condamner solidairement d'avoir à produire leur assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,
Condamner solidairement M. [K] [B] et Mme [T] [Z] à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement M. [K] [B] et Mme [T] [Z] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, assignation et voies d'exécution éventuelles.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 27 janvier 2025.

A l'audience du 11 avril 2025, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT représenté par son conseil, s'est désisté de sa demande de production de l'attestation d'assurance sous astreinte et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisant le montant de la dette locative à 7 209,20 euros. Il a précisé que le paiement du loyer n'avait pas été repris.

M. [K] [B] a comparu en personne. Mme [T] [Z] s'est fait représenter par M. [K] [B] muni d'un pouvoir régulier, Ils ont expliqué que leurs seuls revenus étaient la pension d'invalidité de Mme [Z] d'un montant de 735 euros, que M. [K] [B] avait arrêté son activité d'artisan brusquement suite à un accident et n'avait fait aucune démarche, jusqu'à récemment, pour obtenir des aides sociales, que son état de santé s'était gravement dégradé, qu'il ne se nourrissait plus, que néanmoins une assistante sociale venait de débuter un travail social avec lui, que sa situation allait donc s'améliorer.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, la situation d'impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) par lettre recommandé avec accusé de réception du 22 décembre 2023.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu' " en cas de non-paiement de sommes dues à l'organisme loyers ou charges régulièrement appelées, d'un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal ou de manquement grave ou répété à une des autres clauses du présent engagement de location, celui-ci pourra, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, être résilié de plein droit à l'initiative de l'Office HLM, un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'huissier restée sans effet "

L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier, le 8 novembre 2023 à M. [K] [B] et Mme [T] [Z] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 859,23 euros, somme au moins égale à trois fois le montant mensuel du loyer.
Il convient de retenir le délai de deux mois visé par le commandement de payer dernier acte porté à la connaissance des défendeurs.
Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 9 janvier 2024.
Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de M. [K] [B] et Mme [T] [Z], devenus occupants sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. L'emplacement de parking, accessoire du contrat de bail suivra le même sort que le bail relatif aux locaux à usages d'habitation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, il n'est pas démontré que M. [K] [B] et Mme [T] [Z] résisteront à la décision et le recours à la force publique est une mesure suffisante pour contraindre M. [K] [B] et Mme [T] [Z] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [K] [B] et Mme [T] [Z], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, ils seront condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 9 janvier 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges et taxes, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT au soutient de sa demande verse aux débats le bail, le commandement de payer délivré le 8 novembre 2023 et un décompte de la créance actualisé au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, faisant apparaître un solde d'arriéré locatif de 7 209,20 euros
Mais, il ressort du relevé de compte détaillé que le bailleur a facturé 7 fois la somme de 7,62 euros au titre de " frais de dossier ". Or, la preuve que M. [K] [B] et Mme [T] [Z] ont l'obligation de payer ces frais n'est pas rapportée. Il convient donc de les déduire de la somme réclamée.

En l'absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner M. [K] [B] et Mme [T] [Z] à payer l'OPH SEINE-SAINT DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 7 155,86 euros (7 209,20 euros - 53,34 euros), au titre des sommes dues au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 22 janvier 2025 sur la somme de 5 067,60 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande visant à voir ordonner à M. [K] [B] et Mme [T] [Z] de remettre leur attestation d'assurance

Aux termes de l'article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. L'article 395 du même code précise que " Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.
En l'espèce, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT se désiste de sa demande visant à voir ordonner la remise de l'attestation d'assurance sous astreinte. Ce désistement étant parfait, il convient de le constater.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [K] [B] et Mme [T] [Z], qui succombe, supporteront les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 novembre 2023. La liste des frais compris dans les dépens de l'article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d'exécution de la décision.
La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n'y a pas lieu de dire que les frais d'exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS