TJ 93008, 16 mai 2025, RG 25/00496

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00496 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2WNQ

Minute : 25/00323

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [F] [I] [V] [S]
Monsieur [O] [C] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [I] [V] [S]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [C] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 27 mars 2023, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail, à M. [F] [I] [V] [S], un local meublé à usage d'habitation situé dans la résidence [Adresse 11], moyennant une redevance mensuelle initiale de 699 euros TTC.
Par acte sous seing prive en date du même jour M. [O] [C] [Y] s'est porté caution solidaire de M. [F] [I] [V] [S] pour la durée du bail initial et de ses renouvellements ou reconductions tacites dans la limite de 10 ans à partir de la date d'effet du contrat signé le 27/03/2023 et dans la limite de 50 000 euros.
Suite à des impayés de loyers la société RESIDENCES SERVICES GESTION, par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, a fait signifier à M. [F] [I] [V] [S] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 417,83 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024 la société RESIDENCES SERVICES GESTION a fait dénoncer ce commandement de payer à M. [O] [C] [Y] en sa qualité de caution.

Par exploits de commissaire de justice en date des 15 et 20 janvier 2025, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a fait assigner M. [F] [I] [V] [S] et M. [O] [C] [Y] en sa qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 11 avril 2025, aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 16 janvier 2025.

A l'audience du 11 avril 2025, la société RESIDENCES SERVICES GESTION, représentée par son conseil, a par conclusions signifiées le 24 et 25 mars aux défendeurs et visées par le greffe, modifiant les demandes initiales figurant aux actes introductifs d'instance signifiés les 15 et 20 janvier 2025, a demandé au tribunal de :
Condamner M. [F] [I] [V] [S] solidairement avec M. [O] [C] [Y] es qualité de caution à lui payer :
- La somme provisionnelle de 4 055,54 euros au titre du solde de redevance augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024, date du commandement de payer sur la somme de 3 417,83 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
- La somme provisionnelle de 254 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie,
- La somme provisionnelle de 69,91 euros à titre de majoration de retard,
- La somme provisionnelle de 399,94 euros au titre des frais de commandement de dénonciation et d'assignation,
- La somme provisionnelle de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,
- La somme provisionnelle de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais de signification des conclusions conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

La société RESIDENCES SERVICES GESTION a indiqué que le locataire avait quitté les lieux et qu'elle s'était mise d'accord avec les défendeurs pour que ceux-ci règlent la dette de manière échelonnée en payant des mensualités de 200 euros. Elle a demandé l'homologation de cet accord.
M. [F] [I] [V] [S] et M. [O] [C] [Y] régulièrement assignés à étude, n'ont pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier reçu au greffe le 11 avril 2025 M. [F] [I] [V] [S] a indiqué qu'il s'était engagé à payer 200 euros par mois jusqu'au règlement complet de sa dette et a présenté ses excuses et celles de M. [O] [C] [Y] pour leur absence à l'audience.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [F] [I] [V] [S] et M. [O] [C] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Il sera observé que quoique la société RESIDENCES SERVICES GESTION a sollicité " l'homologation de l'accord des parties ", en l'absence d'un accord écrit signé des deux parties et alors que les défendeurs étaient absents à l'audience, les conditions d'une homologation d'un accord au sens de l'article 1565 du code de procédure civile ne sont pas remplis. Il s'agit d'une demande de condamnation au paiement des sommes visées par les conclusions assorties d'une demande de délais de paiement.
Sur les demandes principales
Sur la demande au titre de l'arriéré locatif
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat signé le 27 mars 2023, du commandement de payer délivré le 3 octobre 2024 et du décompte de la créance arrête au 10 mars 2025 que la société RESIDENCES SERVICES GESTION rapporte la preuve de l'existence de l'arriéré de loyers, d'indemnités d'occupation et charges impayés à hauteur de 4 055,54 euros, arrêté au 10 mars 2025 et de l'obligation de M. [F] [I] [V] [S] à payer cette somme.
Par ailleurs, il résulte de l'acte de caution signé le 27 mars 2024 et versé aux débats que M. [O] [C] [Y] s'est porté caution solidaire de M. [F] [I] [V] [S] pour la durée du bail initial et de ses renouvellements ou reconductions tacites dans la limite de 10 ans à partir de la date d'effet du contrat signé le 27/03/2023 et dans la limite de 50 000 euros pour le paiement de la redevance et des indemnités d'occupation.
Il convient donc de condamner solidairement M. [F] [I] [V] [S] et M. [O] [C] [Y] à payer à la société RESDIENCE SERVICE GESTION la somme provisionnelle de 4 055,54 euros, arrêté au 10 mars 2025 et ce avec intérêt aux légal à compte du 30 janvier 2025, date de la dernière assignation à hauteur de 2468,30 euros et à compter de la signification des conclusions soit le 25 mars 2025 pour le surplus.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Au soutien de sa demande en paiement des réparations locatives, la société RESIDENCES SERVICES GESTION fait valoir qu'elle a été contrainte comme il ressort de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, d'engager des frais de remplacement de matériel de remise en état et de ménage à hauteur de 3 013,14 euros.
L'état des lieux sortant mentionne pour la pièce principale " des marques au sol à cause du canapé, traces sur les murs, matelas tâché, voilage couette, housse, canapé et oreiller non mis au pressing ", pour la cuisine " poignet placard du haut bouge, plaque vitro céramique cassée, micro-onde à nettoyer ", dans la salle de bain " rideau de douche neuf, brosse WC neuf, traces sur le sol, traces noires sur les murs, 1 spot lumineux ne fonctionne pas. " Ces observations ne figuraient pas sur l'état de lieux d'entrée.
La société RESIDENCES SERVICES GESTION verse également une facture d'un montant de 1 339,02 pour l'achat et la livraison d'un matelas, ainsi qu'une facture dont il ressort que le prix d'une plaque vitrocéramique est de 178 euros TTC et celui d'un plafonnier 106 euros.
La société RESIDENCES SERVICES GESTION qui a facturé, au titre des réparations locatives la somme de 953 euros démontre donc que l'obligation au paiement de cette somme de M. [F] [I] [V] [S] n'est pas sérieusement contestable.
Après déduction du dépôt de garantie de 699 euros, le locataire est redevable au titre des réparations locatives de la somme provisionnelle de 254 euros.
M. [O] [C] [Y] a " accordé sa caution " également pour le paiement des réparations locatives.
Il convient donc de condamner solidairement M. [F] [I] [V] [S] et M. [O] [C] [Y] à payer la somme provisionnelle de 254 euros à la société RESIDENCES SERVICES GESTION au titre des réparations locatives.

Sur la demande au titre de dommages et intérêts

La société RESIDENCES SERVICES GESTION ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle a subi un préjudice autre que celui causé par le retard de paiement déjà indemnisé par l'octroi d'intérêts légaux sur la somme due au titre de l'arriéré locatif ou par la condamnation à payer le coût des réparations locatives.
Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande au titre des frais de majoration suite à prélèvement impayés

La société RESIDENCES SERVICES GESTION sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de de 69,91 euros au titre des frais de majoration pour prélèvements impayés.
Le contrat de bail stipule à l'article 7 de ses conditions générales : " en cas de chèque impayé ou de prélèvement rejeté, les frais inhérents à ces impayés seront facturés aux locataires. Le tarif détaillé de ces prestations est disponible sur simple demande au bureau de la résidence ou aux agences régionales de la société. " Mais, la société RESIDENCES SERVICES GESTIONS ne produit par les tarifs détaillés de ces prestations. Ainsi, elle ne rapporte pas la preuve de l'obligation au paiement du locataire et sera déboutée de sa demande au titre de cette majoration.

Sur la demande au titre des frais de commandement, dénonciation et d'assignations

En application de l'article 696 du code de procédure civile, ces frais seront compris dans les dépens.

Sur les délais de paiement

L'article1343-5 du code civil dispose que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. "
En l'espèce, il résulte des pièces et débats que les parties se sont mises d'accord pour que les défendeurs paient la somme mensuelle de 200 euros jusqu'au règlement complet de la dette. Elles se sont donc mises d'accord sur des délais supérieurs aux délais légaux de 24 mois. Il convient d'entériner cet accord et d'octroyer des délais de paiement aux défendeurs selon les modalités précisées au délibéré.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [F] [I] [V] [S] et M. [O] [C] [Y], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution des assignations et de signification des conclusions

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RESIDENCES GESTIONS SERVICE, l'entièreté des frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, M. [F] [I] [V] [S] et M. [O] [C] [Y] seront condamné in solidum à lui payer la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS