TJ 33063, 23 mai 2025, RG 25/00073

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
[Adresse 7]
[Localité 2]

MINUTE :

N° RG 25/00073 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2F4F

[O] [S], [G] [V]

C/

[H] [Z], [L] [Z]

le

- Expéditions délivrées à

-Maître Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD - LEVY
-[H] [Z],
-[L] [Z]

JUGEMENT EN DATE DU 23 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :
Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :
Monsieur [O] [S]
né le 22 Octobre 1952 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Maître Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD - LEVY

Madame [G] [V]
née le 15 Août 1955 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Maître Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD - LEVY

DEFENDEURS :
Monsieur [H] [Z]
né le 15 Avril 1965 à [Localité 6]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 5]
Présent

Madame [L] [Z]
née le 26 Novembre 1938 à [Localité 10] ALGERIE
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
Représentée par sa fille [J] [Z] muni d d’un pouvoir à cet effet

Présente

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 07 décembre 2021 prenant effet le 15 décembre 2021, M [O] [S] et Mme [G] [V] ont donné à bail à M [H] [Z] et Mme [L] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer de 750€ par mois, outre 90 euros de provision sur charges.

Par acte en date du 24 mai 2024, M [S] et Mme [V] ont délivré congé à M et Mme [Z] pour le 14 décembre 2024 aux fins de reprise du logement à leur profit.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 décembre 2024, l’agence ALPHA IMMOBILIER, mandataire de M [S] et Mme [V], a mis les locataires en demeure de quitter les lieux dans un délai de 15 jours.

Cette mise en demeure n’ayant pas été suivie d’effet, M [O] [S] et Mme [G] [V] ont, suivant assignation du 22 février 2025, fait citer M [H] [Z] et Mme [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Arcachon aux fins de validation du congé, expulsion et indemnisation de leurs préjudices.

A l’audience du 28 mars 2025, M [O] [S] et Mme [G] [V], représentés par leur Conseil, demandent au tribunal de déclarer leur demande recevable, de valider le congé délivré le 24 mai 2024 et en conséquence, d’ordonner l’expulsion de M et Mme [Z] sans octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux et les condamner au paiement des sommes suivantes;
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 823,18€ avec indexation annuelle et 103€ de provision sur charges à compter du 14 décembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- 5000 € à titre de dommages et intérêts ;
-1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M [S] et Mme [V] font valoir que leur demande, d’un montant indéterminé, n’est pas soumise à la tentative préalable de conciliation obligatoire prévue à l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sur le fond, ils soutiennent que le congé délivré le 24 mai 2024 est régulier en la forme et justifié par un motif légitime à savoir, la nécessité de quitter leur logement actuel désormais inadapté compte tenu de leur âge et leur état de santé.

Au soutien de leur demande en dommages et intérêts, M [S] et Mme [V] allèguent d’un maintien abusif dans les lieux des locataires qui n’ont entrepris aucune démarche sérieuse en vue de leur relogement avant la délivrance de la mise en demeure et n’en ont justifié que postérieurement à l’assignation. Selon eux, ce comportement leur cause un préjudice en ce qu’il les contraint à demeurer dans une maison inadaptée à leur état de santé et les plonge dans l’angoisse de ne pas pouvoir récupérer leur bien.

M [S] et Mme [V] contestent enfin toute faute de leur part à l’origine d’un préjudice pour Mme [Z], rappelant qu’ils n’ont fait qu’exercer un droit légitime ; que lors de la mise en location, ils ne pouvaient anticiper sur la dégradation de leur état de santé et que les locataires disposaient d’un temps suffisant pour organiser leur déménagement.

M [H] [Z], comparant en personne, indique avoir trouvé un logement pour lui et sa mère avec une entrée dans les lieux prévue le 15 avril 2025.
Il ne conteste pas le motif du congé mais conclut au rejet de l’ensemble des demandes indemnitaires formées par M [S] et Mme [V].

Mme [L] [Z], représentée par sa fille [J] [Z] munie d’un pouvoir à cet effet, soulève l’irrecevabilité de la demande.
Sur le fond, elle ne conteste pas le motif du congé mais demande à bénéficier d’un délai pour quitter les lieux jusqu’au 18 avril 2025.
Elle sollicite en outre le rejet des demandes indemnitaires formées par M [S] et Mme [V] et conclut à leur condamnation au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et 888,10 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, Mme [L] [Z] relève l’absence de tentative préalable de conciliation obligatoire prévue à l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sur le fond, elle conteste tout abus dans le maintien dans les lieux en indiquant avoir fait des démarches en vue de son relogement dès l’été 2024 ; démarches difficiles au vu de son âge et son état de santé imposant une proximité des commerces et du marché immobilier très tendu dans le secteur.

A l’appui de sa demande en dommages et intérêts, fondée à la fois sur l’article 1240 du code civil et sur celui de l’article 32-1 du code de procédure civile, Mme [Z] fait valoir que cette procédure d’expulsion, engagée seulement trois ans après la conclusion du bail, par des bailleurs propriétaires d’une maison avec jardin, en pleine trêve hivernale et sans tenir compte de l’âge de leur locataire, au demeurant à jour du paiement des loyers, lui a causé un stress important en portant une atteinte disproportionnée au droit fondamental de respect de sa vie privée et familiale et de son domicile protégé par la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales.

SUR CE

Sur la recevabilité de la demande

L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médication ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, la demande de M [S] et Mme [V] tendant à l’expulsion des locataires s’analyse en une demande d’un montant indéterminé n’entrant pas dans le champ d’application de l’article 750-1.

En conséquence, leur demande sera déclarée recevable.

Sur le congé et l’expulsion

Il résulte de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que le congé donné par le bailleur doit être délivré six mois avant le terme du bail et ne peut être justifié que par sa décision de reprendre ou vendre le logement ou par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué.

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception du congé et à son expiration, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il doit comprendre une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire conforme aux dispositions de l’arrêté du 13 décembre 2017.

Le congé délivré pour reprise doit en outre préciser les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire qui ne peut être que le bailleur lui-même ou son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin.
Le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En l’espèce, M [S] et Mme [V] ont délivré congé par acte de commissaire de justice le 24 mai 2024, soit au moins six mois avant le terme du bail fixé au 15 décembre 2024.
Ce congé, qui comprend la notice d’information, indique le motif de la reprise ainsi que l’identité et l’adresse des bénéficiaires qui ne sont autres que les bailleurs.

M et Mme [Z] ne contestant plus le motif du congé, il convient de le valider et d’ordonner leur expulsion des lieux qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2024.
En occupant ce bien sans droit ni titre, M et Mme [Z] causent un préjudice à M [S] et Mme [V] qui ne peuvent jouir de leur droit de propriété qui est un droit absolu. Ils seront donc condamnés in solidum à verser aux demandeurs une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur la demande de délais

Il résulte des articles L 412-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L412-7.
Ce délai peut être prorogé pour une durée n’excédant pas trois mois lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté.

En l’espèce, M et Mme [Z] ayant trouvé un nouveau logement avec une entrée dans les lieux prévue le 15 avril 2025, il n’y a pas lieu de prévoir un allongement du délai pour quitter les lieux.

Sur la demande de M [S] et Mme [V] en dommages et intérêts

En vertu des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, la privation du logement est déjà indemnisée par la condamnation de M et Mme [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation.
Le seul certificat médical du Docteur [Y] en date du 13 février 2025, sans aucun autre élément sur la santé des demandeurs, les caractéristiques de leur maison, également située à [Localité 5], et l’éventuel besoin d’un aménagement, ne suffit pas à caractériser un préjudice distinct justifiant l’allocation de dommages et intérêts complémentaires.

En conséquence, leur demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [Z] en dommages et intérêts

En application des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive doit réparer le préjudice en résultant.

En l’espèce, si le préjudice de Mme [Z], contrainte de quitter son logement à l’âge de 86 ans, est indéniable, aucune faute ne peut être caractérisée à l’endroit de M [S] et Mme [V] qui étaient dans leur bon droit et ont agi en respectant les règles applicables en la matière préservatrices du droit au logement qui vient en concours avec le droit de propriété.

En conséquence, la demande indemnitaire de Mme [Z] sera rejetée.

Sur les frais de la procédure

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Il résulte par ailleurs de l’article 700 de ce code que la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M et Mme [Z], parties perdantes, seront condamnés aux dépens et à verser aux demandeurs une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; la demande de Mme [Z] à ce titre devant être rejetée en qualité de partie perdante.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,
DECLARE M [S] et Mme [V] recevables en leur demande,
DECLARE le congé délivré par M [S] et Mme [V] le 24 mai 2024 valide ;
DIT en conséquence que M [H] [Z] et Mme [L] [Z] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 8] depuis le 15 décembre 2024 ;
ORDONNE en conséquence à M [H] [Z] et Mme [L] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M [H] [Z] et Mme [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M [O] [S] et Mme [G] [V] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTE M [H] [Z] et Mme [L] [Z] de leur demande d’allongement de ce délai ;
CONDAMNE in solidum M [H] [Z] et Mme [L] [Z] à verser à M [O] [S] et Mme [G] [V], sous déduction des sommes déjà versées, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 15 décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DEBOUTE M [O] [S] et Mme [G] [V] de leur demande en dommages et intérêts ;
DEBOUTE Mme [L] [Z] de sa demande en dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum M [H] [Z] et Mme [L] [Z] à verser à M [O] [S] et Mme [G] [V] ensemble une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
DEBOUTE Mme [L] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M [H] [Z] et Mme [L] [Z] aux dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE