TJ 33063, 23 mai 2025, RG 25/00019

MINUTE:

N° RG 25/00019 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2DHE

[L] [J], [B] [J]

C/

[F] [K]

- Expéditions délivrées à

Le

- Me Marie-josé CAUBIT
-[F] [K]
-Prefecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 8]
[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Avril 2025

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :
Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :
Monsieur [L] [J]
né le 16 Juillet 1966 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Marie-josé CAUBIT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [B] [J]
née le 10 Mai 1965 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-josé CAUBIT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :
Monsieur [F] [K]
né le 09 Juin 1983 à [Localité 6]

[Adresse 9]
[Adresse 5]
[Adresse 9]
[Localité 4]
Présent

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 26 mai 2022 prenant effet le 08 juin 2022, M [L] [J] et Mme [B] [J] ont donné à bail à M [F] [K] un logement situé [Adresse 9], [Adresse 5], [Localité 4], pour un loyer mensuel de 485 € et 50 € de provision sur charges.

Le 17 octobre 2024, M [L] [J] et Mme [B] [J] ont fait signifier à M [F] [K] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail.

Ils ont ensuite fait assigner M [F] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon par un acte d'huissier du 22 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.

A l’audience du 18 avril 2025 , M [L] [J] et Mme [B] [J], représentés par leur Conseil, reprennent les termes de leur assignation pour demander, à titre principal, de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers; d'ordonner l'expulsion de M [F] [K] et le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1394,65€, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M [F] [K], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative mais précise avoir repris le paiement de son loyer courant et commencé à apurer sa dette dont le montant se limiterait au jour de l'audience à 700€ ; un virement de 694,65€ ayant été fait le jour même entre les mains de l'agence ALPHA IMMO. M [K] demande en conséquence à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'engageant à solder sa dette au mois de mai 2025.

M [F] [K] a été autorisé à justifier en cours de délibéré du montant de ses revenus et du versement de la somme de 694,65€

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

1/ Sur la recevabilité de la demande

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience.

En l'espèce,M [L] [J] et Mme [B] [J] justifient avoir notifié une copie de l'assignation à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

2/ Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Cependant, suivant avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l'espèce, le bail conclu le 26 mai 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2024, pour la somme en principal de 1282,02 € en visant un délai de deux mois pour régulariser.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2024 .

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT ET LES DELAIS

L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En vertu des dispositions de l'article 24 V de cette loi, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, M [L] [J] et Mme [B] [J] produisent un décompte selon lequel M [F] [K] reste leur devoir la somme de 1394,65 € à la date du 01 avril 2025.
M [K] justifie, par une copie d'écran, avoir effectué un virement instantané de 694,65€ le 18 avril 2025 entre les mains de l'agence ALPHA IMMO.

En l'état de ces éléments, il sera condamné à verser à M [L] [J] et Mme [B] [J], à titre provisionnel, la somme de 1394,65€, sous déduction des versements faits à compter du 01 avril 2025.

Il résulte de ces mêmes copies d'écran confirmées par le décompte produit en demande que M [K] a repris le paiement de ses loyers de façon régulière depuis le mois de janvier 2025.
Il a par ailleurs effectué des versements d'un montant global de 1956,18€ entre le mois de janvier et le mois de mars 2025 pour apurer son retard.

M [K] justifie par ailleurs percevoir un salaire moyen de 1644€ par mois qui sera amené à augmenter suite à un avenant à son contrat de travail en date du 17 mars 2025.
M [K] a également fait des démarches pour bénéficier d'un rachat de plusieurs crédits permettant d'accroître son mensuel disponible.

Compte tenu de ces éléments, M [F] [K] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

III. SUR L'EXPULSION

Il résulte de l'article 24 VII de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qui est saisi d'une demande à cette fin.

En l'espèce, en l'état des délais accordés, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire afin d'assurer un maintien de M [K] dans les lieux tant qu'il respectera ses engagements.

Cette suspension prendra fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libèrera pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. La clause résolutoire reprendra alors son plein effet entrainant la résiliation du bail et permettant à M et Mme [J] de poursuivre l'expulsion de M [K] au besoin avec le concours de la force publique.
Dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, que M [F] [K] , causant un préjudice aux bailleurs en occupant les lieux sans droit ni titre, sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

A l'inverse, si le locataire procède au paiement des loyers et charges courants et se libère de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M [F] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M [L] [J] et Mme [B] [J], M [F] [K] sera condamné à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,