TJ 13055, 26 mai 2025, RG 24/12455

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°25/
du 26 MAI 2025

Enrôlement : N° RG 24/12455 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5PAR

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 4] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ S.C.I. [Adresse 4]

Audience publique d’orientation du 24 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 mai 2025
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 31 mars 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD,
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “[Adresse 4]” sis [Adresse 4]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIÈRE exploitée sous le nom commercial LEANDRI IMMOBILIÈRE
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 388 855 868
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 4]
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro D 400 987 640
dont le siège social est sis [Adresse 1]
et actuellement [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 4] est propriétaire des lots n° 6 à 10 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 4] sis [Adresse 4].

Par acte d’huissier en date du 6 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 4] » sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIERE SARL exploitée sous le nom commercial LEANDRI IMMOBILIERE, a fait citer la SCI [Adresse 4], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application
Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces,

Y venir la requise s’entendre condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 4] » sis [Adresse 4] :

La somme de 7.757,61 € au titre des charges de copropriété impayées au 01er août 2024, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure (article 1231-6 du Code civil).

Condamner la requise au paiement d’une somme de 510 euros au titre des frais nécessaires,

La condamner au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejeter toute demande de payer

Condamner la SCI [Adresse 4] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Me Cécile NAUDIN,

Condamner la SCI [Adresse 4] à supporter les frais d’exécution forcée de la présente décision,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/12455.

L’acte a été signifié par remise à étude.

La SCI [Adresse 4] est défaillante.

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La clôture de la procédure est intervenue le 24 mars 2025, et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI [Adresse 4] a été régulièrement citée à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.
La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 7.757,61 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er août 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, la fiche d’immeuble et le titre de propriété de la SCI [Adresse 4] accompagné de l’hypothèque conventionnelle et de l’extrait du KBIS, les mises en demeure avec AR du 1er février 2023 et du 28 mai 2024 lui ayant été adressées, un extrait de compte au 1er août 2024, les procès-verbaux des assemblées générales de 2022 et de 2024 accompagnés d’une attestation de non recours, les appels de fonds, les relances du syndic, un contrat de syndic en cours, outre un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation en date du 8 mars 2018 n° 17-15.959.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2021 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour la période du 1er novembre 2020 au 31 octobre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Il ressort donc de ces éléments, ainsi que de l’attestation de non-recours, que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la SCI [Adresse 4].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à son égard est donc certaine, liquide et exigible.

La SCI [Adresse 4] devra payer 7.757,61 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er août 2024.

Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l'article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d'une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement, qui sont à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance une somme totale de 510,00 euros.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « Frais de 2eme relance avant contentieux », « TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT » et « SUIVI CONTENTIEUX » portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 470,00 euros.

La SCI [Adresse 4] devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40,00 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, l’absence de règlement de ses charges a un retentissement économique préjudiciable sur l’ensemble de la copropriété puisqu’elle a eu comme conséquence de retarder les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Par sa carence, elle met en difficulté la trésorerie de la copropriété et la bonne exécution de son budget.

Il y a donc lieu de condamner la SCI [Adresse 4] à payer au Syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 1.500,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI [Adresse 4], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI [Adresse 4] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS