TJ 89024, 16 mai 2025, RG 25/00037

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil
Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 170/2025

N° RG 25/00037 - N° Portalis DB3N-W-B7J-C7IP

JUGEMENT DU :
16 Mai 2025

- M. [Z] [K]
- Mme [U] épouse [Z] [N]
Représentés par Me Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU

C/

- M. [R] [B]
- Mme [F] épouse [R] [C]

JUGEMENT

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 13 Mars 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 16 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEURS :

- Monsieur [Z] [K]
Né le 24 Avril 1962 à NIEPPE (59)
Nationalité Française
Demeurant : 54 Avenue Jean Hemery - 89300 JOIGNY.

- Madame [U] épouse [Z] [N]
Née le 13 Février 1967 à SENS (89)
Nationalité Française
Demeurant : 54 avenue Jean Hemery - 89300 JOIGNY.

Représentés par Me Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d'AUXERRE.

ET

DÉFENDEURS :

- Monsieur [R] [B]
Né le 06 Avril 1986 à AVALLON (89)
Nationalité Française
Demeurant : 3 Rue des Ecoles - 89120 CHARNY ORÉE DE PUISAYE.

Non comparant, ni représenté.

- Madame [F] épouse [R] [C]
Née le 29 Mars 1989 à AUXERRE (89)
Nationalité Française
Demeurant : 3 rue des Ecoles - 89120 CHARNY ORÉE DE PUISAYE.

Non comparante, ni représentée.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me THUAULT Alain
- M. [R] [B]

- Mme [F] épouse [R] [C]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 26 avril 2019, Monsieur [K] [Z] et Mme [N] [U] épouse [Z] ont donné à bail à Monsieur [B] [R] et Madame [C] [F] épouse [R] un logement sis 5 impasse des Primevères à CHENY (89400) pour un loyer mensuel initial de 650 euros par mois.

L'état des lieux contradictoire d'entrée a été établi le 15 mai 2019.

Monsieur [B] [R] et Madame [C] [F] épouse [R] ont quitté les lieux.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 octobre 2023, Monsieur [B] [R] et Madame [C] [F] épouse [R] ont été convoqués à un état des lieux de sortie.

Par procès-verbal de constat en date du 6 novembre 2023, Maître [X] [P], commissaire de justice à AUXERRE, a procédé à l'état des lieux de sortie du logement loué à Monsieur [B] [R] et Madame [C] [F] épouse [R], absents bien que dûment convoqués.

Par courrier recommandé en date du 15 juillet 2024, dont l'accusé de réception a été signé le 18 juillet 2024, Monsieur [K] [Z] et Madame [N] [U] épouse [Z] ont, par l'intermédiaire de leur gestionnaire, mis en demeure Monsieur [B] [R] et Madame [C] [F] épouse [R] d'avoir à leur payer la somme de 8 881,04 euros au titre des dégradations locatives dans un délai de 8 jours.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, Monsieur [K] [Z] et Madame [N] [U] épouse [Z] ont fait assigner Monsieur [B] [R] et Madame [C] [F] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AUXERRE, aux fins de voir :
- condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 8 874,33 euros au titre du défaut d'entretien et des dégradations ;
- condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 700 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ce compris la mise en demeure et l'assignation.

A l'appui de leur demande, Monsieur [K] [Z] et Madame [N] [U] épouse [Z] font valoir, sur le fondement de l'article 7 de la loi de 1989 et des articles 1103, 1730 à 1732 du code civil, que la comparaison de l'état des lieux d'entrée et le constat de Commissaire de justice de l'état des lieux de sortie démontre la négligence des locataires dans l'entretien et le nettoyage du logement, ainsi que l'existence de dégradations locatives.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 mars 2025.

* * *

A cette audience, Monsieur [K] [Z] et Madame [N] [U] épouse [Z], régulièrement représentés par leur conseil, maintiennent les termes de l'assignation et déposent leur dossier.

Monsieur [B] [R] et Madame [C] [F] épouse [R], régulièrement cités à étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cités, les défendeurs n'ont pas comparu. Il sera en conséquence statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande principale en paiement

En vertu des dispositions de l'article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et il doit également assurer les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme des travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Il en donne une liste non exhaustive.

L'article 1730 du Code civil dispose que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1732 du même Code précise que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute.

En l'espèce, la comparaison entre l'état des lieux d'entrée contradictoire et l'état des lieux de sortie non contradictoire établi suivant constat de Commissaire de justice en l'absence des locataires, met en évidence les éléments suivants :
- l'entrée présente un état d'usage marqué par une importante saleté générale : le carrelage est encrassé et taché de peinture, les murs sont couverts de trous, taches et restes de vis, et les dalles de plafond sont sales. Le volet électrique est hors service, la sonnette et la télécommande du volet ne fonctionnent pas, et un détecteur de fumée est absent ;
- les toilettes sont dans un état dégradé : la porte est tachée, la poignée abîmée, le sol très sale. Les murs présentent des traces de peinture, des reprises maladroites, et les installations sanitaires sont vétustes, avec une cuvette encrassée, un réservoir fissuré et un dévidoir endommagé ;
- dans la pièce de stockage, les dégradations sont multiples : le sol est sale, les murs tachés, le plafond affecté par la moisissure. Une des portes n'a pas de poignée, et les étagères présentes sont en mauvais état ;
- la pièce à vivre ne comporte plus de porte, le carrelage est sale, les murs et plafonds sont très tachés, avec des restes de vis. Les menuiseries sont encrassées, les volets ne fonctionnent pas tous, et la cheminée n'a pas été nettoyée ;
- la cuisine est fortement encrassée. Le sol, les murs et le plafond présentent de nombreuses taches, dont de la moisissure. Les meubles sont anciens, abîmés, avec des vitres manquantes et un évier sale. Le plan de travail est fissuré, la hotte est en mauvais état, et la porte-fenêtre est difficile à fermer ;
- le sous-sol est encombré, les surfaces sont tachées, et un chauffe-eau en mauvais état fuit. Une pièce annexe reste fermée, accessible par une porte marquée par des traces de peinture ;
- l'escalier intérieur est taché, les murs et la rampe également. Sur le palier, les lambris et le plafond sont marqués par des traces de peinture. L'interrupteur est sale et le plafonnier incomplet ;
- la première chambre à droite est tachée du sol au plafond, y compris les dalles polystyrène. Le placard mural est sale et un bureau reste en place. La peinture est en mauvais état et la poignée de porte est maculée ;
- la salle de bains est fortement dégradée : carrelage très sale, murs moisis, plafond endommagé. La baignoire est rouillée, les équipements (miroir, tringle, étagère) sont en mauvais état ;
- la chambre en face des escaliers présente un sol taché, des murs troués et sales, un plafond partiellement manquant. La fenêtre est noircie, le store est endommagé, et un placard mural ainsi qu'un bureau sont restés ;
- dans la chambre attenante à gauche, la porte est endommagée et sans poignée. Les murs, le sol et le plafond sont tachés, certaines dalles sont enfoncées, et le placard mural est partiellement inutilisable ;
- la dernière chambre, à gauche de l'escalier, a une porte tachée avec des dessins, mais aucun autre détail n'a été relevé.

Il résulte de ce qui précède que les locataires ont pris possession de locaux dont les murs, les plafonds et les portes étaient globalement en bon état, le reste des équipements étant principalement en état d'usage, conformément à l'état des lieux d'entrée établi le 15 mai 2019. Ils étaient tenus, en vertu des dispositions précitées de l'article 1730 du Code civil, de les rendre dans l'état dans lequel ils les avaient reçus, étant précisé que le désordre constaté ne peut être imputé à la seule vétusté, compte tenu de la nature même des dégradations constatées.

Pour justifier leurs demandes financières, Monsieur [K] [Z] et Madame [N] [U] épouse [Z] fournissent plusieurs devis pour un montant total de 21 437,16 euros.

Ils déduisent de ce montant certains postes n'apparaissant pas explicitement dégradés, ou dans le même état qu'à l'entrée ou figurant dans plusieurs devis. Ils retiennent un montant de remise en état de 9 524,33 euros auquel ils déduisent le dépôt de garantie de 650 euros, soit un montant de réparations à hauteur de 8 874,33 euros.

Il résulte de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie que certaines sommes correspondent effectivement aux dégradations contenues dans le procès-verbal de constat :
- prestation de peintures (devis n° 27) : 4 160 euros (soit 4 580 euros - 420 euros au titre de la buanderie dont les murs n'était pas en bon état) ;
- réfection des sols des chambres en tenant compte d'un coefficient de vétusté (abattement de 50 %) compte tenu de l'état initial et de la durée d'occupation (Devis n°33) : 952 euros (soit 1904 euros /2) ;
- changement des poignées de porte (devis n° AUXEDV23110126) : 348 euros ;
- changement porte chambre (devis n°AUXEDV23110126) : 376 euros ;
- réfection placard (devis n°AUXEDV23110126) en tenant compte d'un coefficient de vétusté (abattement de 50 %) compte tenu de l'état d'usage initial : 61,25 euros ;
- nettoyage vitrerie (devis ESD-2466_SDR) : 383,19 euros ;
- remplacement d'un WC cassé (photo 43) (EKO PLOMBERIE) : 667,56 euros ;

Soit un montant de 6 948 euros.

Outre celles déjà écartées par les bailleurs (volet roulant…), certaines sommes doivent en revanche être écartées.

Ainsi, aucun élément n'apparaît dans l'état des lieux sur la rambarde de l'escalier. S'agissant du chauffe-eau, les constats du Commissaire de justice et les photos n° 161 et 164 ne démontrent pas que celui-ci ne fonctionne pas et qu'il mérite d'être remplacé.

Il convient également de déduire du montant des devis retenus, le montant du dépôt de garantie, soit 650 euros, laissant les défendeurs redevables de la somme de 6 298 euros (soit 6 948 euros - 650 euros).

En vertu de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L'article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette.

Aux termes de l'article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.

En l'espèce, il ressort de l'assignation délivrée le 29 janvier 2025 que les locataires sont mariés, dès lors ils seront solidairement tenus des réparations locatives en vertu de l'article 220 du Code civil.

Par conséquent, Monsieur [B] [R] et Madame [C] [F] épouse [R] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 298 euros au titre des réparations locatives.

Monsieur [K] [Z] et Madame [N] [U] épouse [Z] seront déboutés du surplus de leur demande.

II. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [B] [R] et Madame [C] [F] épouse [R], succombant à l'instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [B] [R] et Madame [C] [F] épouse [R] qui supportent les dépens, seront condamnées in solidum à payer à Monsieur [K] [Z] et Madame [N] [U] épouse [Z], la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, le prononcé de l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS