TJ 89024, 16 mai 2025, RG 24/00201

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil
Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 165/2025

N° RG 24/00201 - N° Portalis DB3N-W-B7I-C5ZJ

JUGEMENT DU :
16 Mai 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentée Me [K] [H] de la SCP [O]-GAYMARD-RISPAL

C/

M. [G] [D]

JUGEMENT

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 13 Mars 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 16 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
RCS de PARIS n° 824 541 148
Dont le siège est : 19/21 Quai d'Austerlitz - 75013 PARIS.

Représentée par Me Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER-DELION- GAYMARD-RISPAL, Avocat Plaidant au Barreau de PARIS, Me Patricia NOGARET de la SCP REVEST-LEQUIN-NOGARET-DE METZ-CROCI, Avocat Postulant au Barreau d'AUXERRE, substituée par Me PARVERIE Laure, Avocat au Barreau d'AUXERRE.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [D]
Né le 07 Décembre 1979 à MOUDERI (Sénégal)
Demeurant : 780 Boulevard de la Guillaumée - 89000 ST GEORGES SUR BAULCHE.

Comparant en personne.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me NOGARET Patricia

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me NOGARET Patricia
- M. [G] [D]
- Préfecture de l’Yonne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 23 juin 2023, la SCI Terre et Mer 2020 Ter a donné à bail à Monsieur [D] [G] un logement sis 780 Boulevard de la Guillaumée à ST-GEORGES-SUR-BAULCHE (89000) pour un loyer mensuel d'un montant de 895 euros, outre 25 euros au titre de la provision sur charges récupérables.

Par acte sous seing privé du 22 juin 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Monsieur [D] [G] pour le paiement des loyers et des charges, dans le cadre de la convention « Visale ».

À la suite d'incidents de paiement, la caution a été activée et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à la SCI Terre et Mer 2020 Ter, la somme de 2.760 euros, en lieu et place de Monsieur [D] [G].

Le 27 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [D] [G] d'un montant de 2 760 euros au titre des loyers et des charges impayés entre le mois d'avril 2024 et le mois de juin 2024.

A la suite d'autres incidents, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé à la SCI Terre et Mer 2020 Ter, la somme complémentaire de 1 902,64 euros.

Par exploit d'Huissier de justice en date du 24 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, invoquant sa subrogation dans les droits et actions du bailleur, a fait assigner Monsieur [D] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AUXERRE aux fins de voir :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs du locataire ;
- ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;
- condamner Monsieur [D] [G] au paiement de la somme de 4 662,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juillet 2024 sur la somme de 2 760 euros et pour le surplus à compter de l'assignation ;
- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
- condamner Monsieur [D] [G] à lui payer lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- condamner Monsieur [D] [G] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [D] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'appui de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se fonde sur l'article 2306 du Code civil et sur l'article 8 du contrat de cautionnement pour se dire subrogée dans tous les droits du bailleur contre le locataire, afin d'engager une procédure en résiliation du bail et d'obtenir le remboursement des arriérés locatifs payés en lieu et place de Monsieur [D] [G]. La demanderesse invoque ainsi l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, les manquements du locataire à son obligation principale de régler le loyer. La requérante expose encore que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 4.662,64 euros.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 janvier 2025.

* * *

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 7 516,60 euros au 9 janvier 2025.

Elle indique s'en rapporter à l'appréciation du tribunal sur l'octroi de délais de paiement. Elle explique que la dette est postérieure au plan de surendettement déposé par le locataire et qu'il n'entraîne pas de conséquences sur les demandes formulées. Elle ajoute que le plan d'apurement mis en place entre la SAS ACTION LOGEMENT et Monsieur [D] [G], pour un montant de 138 euros par mois, est caduc en raison de l'absence de règlements par les locataires.

Monsieur [D] [G], comparaissant en personne, explique qu'il a 4 enfants à charge depuis le mois de septembre dernier, qu'il travaille en CDI et perçoit 1500 euros de revenus, 784 euros de prime d'activité et 893 euros d'allocations familiales. Il explique avoir payé 951,32 euros le 6 janvier 2025 pour le mois de janvier et a déclaré une dette de loyer dans le cadre d'une procédure de surendettement.

L'affaire a été finalement renvoyée pour que le défendeur transmette des éléments sur sa situation à la demanderesse, notamment sur la procédure de surendettement.

Rappelée à l'audience du 13 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, indique que le locataire a repris les paiements des loyers et qu'elle est d'accord pour des délais de paiement. Elle indique que le montant de sa créance est toujours de 7 516,60 euros Elle s'en rapporte à son assignation pour le reste.

Monsieur [D] [G], comparaissant en personne, sollicite des délais de paiement et indique qu'il souhaite rester dans le logement. Il fait état de plusieurs versements : 951,32 euros le 6 janvier 2025, 140 euros le 6 février 2025, 1 000 euros le 6 février 2025 et 952 euros le 5 mars 2025.

L'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 16 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré reçue au greffe le 27 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES confirme le dépôt d'un dossier de surendettement par le défendeur qui a été déclaré recevable le 6 août 2024. Il précise se désister de sa demande visant à déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, mais maintient sa demande de résiliation du contrat de bail aux torts et griefs des locataires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

À titre liminaire, il convient de rappeler qu'en vertu de l'article 2309 du Code civil applicable aux contrats de cautionnement signés à compter du 1er janvier 2022, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

I. Sur la recevabilité de la note en délibéré transmise le 27 mars 2025 par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et son désistement partiel

L'article 445 du Code de procédure civile dispose qu'après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a produit un document attestant d'un dépôt de dossier de surendettement de la part du locataire, ce que ce dernier avait lui-même évoqué à l'audience, et entend en conséquence se désister d'une de ses demandes.

Dans la mesure où la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n'entend ainsi se désister que d'une de ses demandes et qu'elle en a dûment informé le défendeur, en copie du courriel du 27 mars 2025, il y a lieu de déclarer cette note en délibéré recevable et de constater le désistement partiel de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

II. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte du III de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l'État dans le département le 28 octobre 2024, soit six semaines au moins avant l'audience du 16 janvier 2025.

Le représentant de l'État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus sont signalés par l'huissier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l'un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s'effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 29 juillet 2024, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 24 octobre 2024.

En conséquence, son action sera dite recevable.

III. Sur le paiement de l'arriéré locatif

Il résulte de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Toutefois, selon l'article L.733-16 du Code de la consommation, le créancier partie à la procédure de surendettement, et figurant comme tel dans les mesures imposées, ne peut pas s'en affranchir et poursuivre le recouvrement de sa créance pendant la durée du plan.

En revanche, il est constant qu'il peut toujours, pendant le cours d'une procédure de surendettement, saisir le juge du fond pour obtenir un titre exécutoire dont l'exécution sera différée pendant la durée du plan.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de bail et un décompte actualisé prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies, notamment le dernier décompte actualisé, qu'au 5 mars 2025, la dette locative s'élève à la somme de 7.516,60 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse également aux débats la quittance subrogative du 9 décembre 2024 par laquelle le bailleur reconnaît avoir perçu la somme de 7 516,60 euros au titre de l'engagement de sa caution.

Ainsi, les pièces versées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES établissent sa créance à l'égard des locataires.

Par conséquent, Monsieur [D] [G] sera condamné au paiement de la somme de 7 516,60 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 9 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juillet 2024 portant sur la somme de 2 760 euros et à compter du présent jugement sur le surplus

IV. Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l'espèce, l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies et ce à compter de la présente décision.

V. Sur l'octroi de délais de paiement

L'article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Cependant, les V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience.

En l'espèce, le locataire déclare à l'audience vouloir se maintenir dans le logement et sollicite des délais de paiement, étant observé que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est d'accord pour que des délais soient octroyés.

Aussi compte tenu de la situation financière exposé par le locataire, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l'accord du créancier, il y a lieu d'accorder à Monsieur [D] [G] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 208 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail et l'expulsion des lieux loués uniquement pour le cas où Monsieur [D] [G] ne respecterait pas ce délai.

En revanche, en cas de défaut de paiement, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié à la date du 16 mai 2025, et l'expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef sera ordonnée, à moins qu'il ne quitte les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, le défendeur à verser cette indemnité jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.

VI. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [D] [G], succombant à l'instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [D] [G], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu'il est équitable de fixer à 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, le prononcé de l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS