TJ 89024, 16 mai 2025, RG 25/00006

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil
Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 169/2025

N° RG 25/00006 - N° Portalis DB3N-W-B7J-C6PD

JUGEMENT DU :
16 Mai 2025

M. [F] [M]
Représenté par Me Fabien KOVAC de la SCP DGK ASSOCIES

C/

Mme [J] [B]

JUGEMENT

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 13 Mars 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 16 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [M]
Né le 06 Septembre 1955 à LIMOGES (87)
Nationalité Française
Demeurant : 17 rue du 18 décembre
21700 NUITS-SAINT-GEORGES

Représenté par Me Fabien KOVAC de la SCP DGK ASSOCIES, Avocat au Barreau de DIJON, Me Bérengère VAILLAU, Avocat Postulant au Barreau d'AUXERRE, substituée par Me Burcu GUL, Avocat au Barreau de DIJON.

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [B]
Née le 22 Août 1985 à MONTEREAU-FAULT-YONNE (77)
Nationalité Française
Demeurant : 8 rue du Maréchal Davout - 89200 AVALLON.

Non comparante, ni représentée.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Mme [J] [B]

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me KOVAC Fabien
- Mme [J] [B]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 29 juin 2017, Monsieur [M] [F] a donné à bail à Madame [B] [J] un logement sis 19 rue du Marché à AVALLON (89200), pour un loyer mensuel initial 425 euros, outre les 25 euros de provision sur charges récupérables.

Un état des lieux d'entrée contradictoire a été dressé le même jour.

Suivant jugement en date du 21 juillet 2021, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'AUXERRE a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de Madame [B] [J] et l'a condamnée au paiement d'une somme de 4 796 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au mois de janvier 2021 inclus et d'une indemnité d'occupation à compter du mois de février 2021.

Le 19 janvier 2022, Maître [P] [X], commissaire de justice, a établi à la demande de Monsieur [M] [F] un procès-verbal de reprise du logement.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, Monsieur [M] [F] a fait assigner Madame [B] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AUXERRE, aux fins de voir :
- condamner Madame [B] [J] à lui payer la somme de 10 404,28 euros au titre des dégradations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
- condamner Madame [B] [J] à lui payer la somme de 4 640 euros au titre de la perte de loyers subie ;
- condamner Madame [B] [J] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral subi ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner Madame [B] [J] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Madame [B] [J] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment le coût du procès-verbal de reprise du 28 janvier 2022.

A l'appui de ses prétentions, Monsieur [M] [F] se fonde sur l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et sur l'article 1732 du Code civil pour faire valoir que le procès-verbal de reprise démontre que la locataire a commis des dégradations qui ne résultent pas de l'usure normale des lieux. Il explique qu'il a acheté lui-même le matériel nécessaire aux travaux de remise en état et qu'il a employé quatre personnes pour réaliser les travaux.

Monsieur [M] [F] estime avoir subi une perte équivalente à dix mois de loyer, en raison de l'indisponibilité du logement entre le 1er février 2022 et le 30 novembre 2022. Il soutient qu'il a subi un préjudice moral en raison du stress engendré par l'état du logement et de l'angoisse créée par le fait de devoir assumer le paiement du prêt immobilier sans percevoir les loyers de l'appartement.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 mars 2025.

* * *

A cette audience, Monsieur [M] [F], régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l'assignation et dépose son dossier.

Madame [B] [J], régulièrement citée à domicile, n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 16 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement citée, Madame [B] [J] n'a pas comparu. Il sera en conséquence statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la somme due au titre des dégradations locatives

En application des dispositions de l'article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme des travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Il en donne une liste non exhaustive.

L'article 1730 du Code civil dispose que, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 1732 du même Code précise que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement.

En l'espèce, Monsieur [M] [F] produit :
- un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 29 juin 2017 ;
- un procès-verbal de reprise en date du 19 janvier 2022 ;
- un décompte des sommes engagées pour effectuer les travaux :
- les factures correspondant à chaque poste de dépenses.

Toutefois, bien que le procès-verbal de reprise contienne des photographies faisant apparaître un logement dans un mauvais état, celui-ci ne mentionne aucune dégradation locative, se bornant à constater que les occupants du logement ont quitté les lieux. Dès lors, il convient de remarquer qu'en l'absence d'état des lieux de sortie, Monsieur [M] [F] échoue à démontrer la réalité des dégradations locatives évoquées et leur imputabilité à la locataire.

Il sera en conséquence, débouté de sa demande à ce titre.

II. Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [M] [F]

L'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En outre, l'article 1103 du Code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1217, 1218 et 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

1. Sur la perte de loyers

En l'espèce, Monsieur [M] [F] estime avoir subi un préjudice financier équivalent à dix mois de loyer, en raison du délai requis pour réaliser les divers travaux.

Toutefois, le demandeur n'apporte aucun élément permettant d'affirmer que les travaux ont effectivement duré dix mois, ni que le logement a été reloué avant ou à l'issue de ce délai.

Dès lors, le demandeur ne rapporte pas la preuve de son préjudice financier.

2. Sur le préjudice moral

Monsieur [M] [F] soutient avoir subi un préjudice moral notamment en raison de l'état délabré de son bien et par le fait de devoir assumer le paiement du prêt immobilier sans percevoir les loyers de l'appartement

Toutefois, Monsieur [M] [F] n'apporte pas la preuve de la réalité d'un stress enduré, ni des pertes financières occasionnées par l'absence de paiement du loyer.

Par conséquent, Monsieur [M] [F] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [M] [F], succombant à l'instance, sera condamné aux entiers dépens de l'instance.
Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [M] [F] qui supporte les dépens, sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, le prononcé de l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS