TJ 78646, 22 mai 2025, RG 25/00016

MINUTE N°
N° RG 25/00016 - N° Portalis DB22-W-B7J-SV3B

Madame [Z] [L]

C/

Madame [M], [X] [K]
Monsieur [O], [A] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

Madame [Z] [L], demeurant [Adresse 2], non-comparante, représentée par Maître Michèle de KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES

d'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [M], [J] [I], nom d’usage [K], née le 15 juillet 1953 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

Monsieur [O], [A] [K], né le 05 octobre 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye
Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER
en présence de [W] [N], greffière stagiaire
Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Michèle de KERCKHOVE

1 copie certifiée conforme à Madame [M], [J] [K] et à Monsieur [O], [A] [K]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 juin 2020, Madame [Z] [L] a donné à bail à Madame [M] [I], portant le nom d'usage [K], un appartement à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 780 euros outre 120 euros de provision sur charges. Monsieur [O] [K] s'est porté caution solidaire pour un montant maximum correspondant à 36 mois de loyers et de charges.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Madame [Z] [L] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 juin 2024 à Madame [M] [K] [I] et le 2 juillet 2024 à Monsieur [O] [K], en sa qualité de caution.

Madame [Z] [L] a ensuite fait assigner Madame [M] [K] [I] et Monsieur [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE par actes de commissaire de justice du 18 décembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 avril 2025, Madame [Z] [L] - représentée par son conseil - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation au 25 août 2024 et subsidiairement de prononcer la résolution judiciaire ; d'ordonner l’expulsion de Madame [M] [K] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; d'ordonner le transport et la séquestration des meubles ; et de condamner solidairement Madame [M] [K] [I] et Monsieur [O] [K] au paiement de la somme actualisée de 960,57 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer ; de condamner Madame [M] [K] [I] au paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Madame [Z] [L] fait valoir que le montant du loyer a augmenté, qu'il s'élève au jour de l'audience à la somme de 857 euros et qu'avec les charges les sommes dues mensuellement s'élèvent à 1.063 euros. Elle prétend que la locataire règle uniquement la somme de 1.000 euros tous les mois.

Madame [M] [K] [I] comparaît en personne et ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle précise qu'elle verse 1.000 euros par mois car elle attendait que Madame [Z] [L] justifie l'augmentation du loyer qui est abusive selon elle. Elle indique qu'elle ne souhaite pas se maintenir dans les lieux et qu'elle n'a pas entamé de démarches pour retrouver un logement. Elle sollicite un délai jusqu'au 25 juin 2026 pour quitter les lieux, précisant qu'elle partira avant. S'agissant de sa situation personnelle, elle indique être retraitée, percevoir une pension de retraite de 32.000 euros par an et rembourser un crédit pour sa voiture.

Monsieur [O] [K] comparaît en personne. Il ne sollicite pas de délai pour régler la somme réclamée, précisant qu'il peut payer la dette le jour même.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Madame [Z] [L] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 26 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 25 juin 2020 contient une clause résolutoire (article 4.3.2 Résiliation judiciaire et de plein droit) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié les 25 juin 2024 et 2 juillet 2024, pour la somme en principal de 588,36 euros.

Madame [Z] [L] précise que le montant initial du loyer de 780 euros a augmenté à la somme de 857 euros conformément à la clause d'indexation prévue au contrat de bail et que le montant prévisible des charges de 120 euros a également augmenté et s'élève à la somme de 206 euros, soit la somme mensuelle totale de 1.063 euros. La bailleresse indique que Madame [M] [K] [I] a refusé cet augmentation avant de signer le 3 août 2022 une lettre d'engagement de remboursement des charges impayées. Elle ajoute que l'échéancier accordé n'a pas été respecté.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] [L] verse aux débats la lettre d'engagement de remboursement du 3 août 2022 ; le dépôt de plainte du 19 juin 2024 pour les mails et insultes qu'elle dit avoir reçu de sa locataire ; les courriers de relance pour le règlements des charges locatives impayées ; la main courante déposée le 19 août 2022 par une voisine et des messages manuscrits signés "Madame [K]" concernant l'utilisation d'une place de stationnement réservée ; des échéanges de mails avec le gérant de l'appartement loué dans lesquels Madame [M] [K] [I] conteste de manière virulente les charges réclamées et la révision du loyer ; les justificatifs de divers charges réclamées ainsi que les courriers de relance par le gestionnaire pour le recouvrement des charges.

En réponse, Madame [M] [K] [I] ne conteste pas le montant réclamé, précisant qu'elle attendait la justification de l'augmentation du loyer qu'elle juge abusive. A l'appui de ses dires, elle produit diverses attestations de ses voisins décrivant de bonnes relations de voisinages ; le dépôt de main courante du 7 avril 2025 par lequel elle prétend que Madame [Z] [L] rentre dans son logement sans son autorisation et qu'elle la suit ; le courrier adressé à la bailleresse pour contester le montant des charges réclamées ; des échanges de mails avec un conciliateur de justice.

Il résulte du décompte arrêté au 1er octobre 2024, que le commandement de payer signifié le 25 juin 2024 à Madame [M] [K] [I] est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. En outre, si la locataire conteste le montant révisé du loyer et des charges, il n'en demeure pas moins que le contrat de bail signé entre les parties prévoit l'indexation et la révision de ceux-ci et que Madame [Z] [L] a, à de multiples reprises, sollicité les sommes révisées et a justifié des charges réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 26 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [Z] [L] produit un décompte arrêté au 1er octobre 2024 démontrant que Madame [M] [K] [I] restait lui devoir la somme de 651,36 euros au 2 août 2024, et la somme totale de 1.777,36 euros au 1er octobre 2024. Or, dans son assignation, elle réclamait le versement de la somme de 651,36 euros au titre de l'arriéré locatif et la somme de 1.126,03 euros au titre des indemnités d'occupation entre le 26 août 2024 et le 1er octobre 2024. A l'audience, la bailleresse précise que l'arriéré locatif s'élève depuis à la somme de 960,57 euros.

Si Madame [Z] [L] ne produit pas de décompte actualisé, il convient de noter Madame [M] [K] [I] et Monsieur [O] [K] ne contestent pas le montant de la somme réclamée.

De ce fait, il convient de condamner solidairement Madame [M] [K] [I] et Monsieur [O] [K], en sa qualité de caution solidaire, à verser la somme de 960,57 euros à Madame [Z] [L], avec les intérêts au taux légal sur la somme de 588,36 euros à compter du commandement de payer (25 juin 2024), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS POUR QUITTER LES LIEUX :

En application de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le dernier alinéa de cet article précise que ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l'article L. 412-4 du même code, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l'espèce, Madame [M] [K] [I] indique qu'elle ne souhaite pas se maintenir dans les lieux, mais qu'elle sollicite un délai pour quitter le logement.

La locataire n'apporte aucun élément de nature à justifier sa situation personnelle et financière. En outre, elle ne démontre pas avoir entamé des démarches afin de se reloger.

Toutefois, il convient de noter que Madame [M] [K] [I] est aujourd'hui âgée de 71 ans, qu'elle est retraitée, et qu'elle règle au moins partiellement le loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu d'accorder à Madame [M] [K] [I] un délai de 3 mois pour quitter les lieux, soit jusqu'au 22 août 2025.

A l'expiration de ce délai il pourra être procédé à l'expulsion sauf à ce que les parties trouvent un nouvel accord.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [M] [K] [I] de quitter les lieux à compter de cette date. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE :

En vertu de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l'espèce, Madame [Z] [L] prétend subir un préjudice du fait de non respect par la locataire de son obligation de jouir paisiblement des lieux loués dans la mesure où elle utilise une place de stationnement appartenant à un voisin, que son comportement a conduit le gestionnaire à quitter sa mission, et que Madame [M] [K] [I] a été interpelée plusieurs fois par le conseil syndical pour l'inciter à reprendre des relations plus apaisées avec le voisinage.

Si Madame [Z] [L] produit la main courante déposée le 19 août 2022 par une voisine et des messages manuscrits signés "Madame [K]" concernant l'utilisation d'une place de stationnement réservée ainsi que les échéanges de mails avec le gérant de l'appartement loué dans lesquels Madame [M] [K] [I] conteste de manière virulente les charges réclamées et la révision du loyer, la bailleresse ne justifie pas subir personnellement un préjudice.

Sa demande indemnitaire sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [K] [I] et Monsieur [O] [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [Z] [L], Madame [M] [K] [I] et Monsieur [O] [K] seront également condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,