TJ 77284, 14 mai 2025, RG 25/00382

Min N° 25/00467
N° RG 25/00382 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2JR

M. [L] [V]

C/
M. [I] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [V]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représenté par Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [U]
[Adresse 1]
[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Denis RINGUET

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [I] [U]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 31 mai 2023, ayant pris effet le 01er juin 2023, M. [L] [V] a donné à bail à M. [I] [U] un logement situé [Adresse 2] ([Adresse 5]) pour un loyer mensuel initial de 750 euros, des provisions mensuelles sur charges de 65 euros, outre un dépôt de garantie de 750 euros.

Invoquant des impayés, M. [L] [V] a, par acte de commissaire de justice du 08 octobre 2024, fait signifier à M. [I] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 673,19 euros, dont 1 545,02 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 09 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, M. [L] [V] a fait assigner M. [I] [U] à l’audience du 12 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement en prononcer la résiliation ;
- ordonner l'expulsion des M. [I] [U] et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants u code des procédures civiles d'exécution ;
- ordonner la séquestration des biens, meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et ce aux frais, risques et périls des défendeurs, conformément aux dispositions du même code ;
- condamner M. [I] [U] à lui payer la somme de 3 227,50 euros au 30 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 08 octobre 2024 ;
- condamner M. [I] [U] à lui payer une indemnité d'occupation de 900 euros par mois, et ce à compter du 08 décembre 2024 ;
- condamner M. [I] [U] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner M. [I] [U] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 12 mars 2025, M. [L] [V], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 5 751,22 euros selon décompte arrêté au 10 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

M. [I] [U] ne comparait pas ni n'est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

L'article 474 du code de procédure civile prévoit qu'en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne..

En outre, l'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [I] [U] n'était ni présent ni représenté lors de l'audience. La présente décision étant susceptible d'appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l'article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, M. [L] [V] justifie avoir saisi la CCAPEX le 09 octobre 2024.

Aux termes de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l'assignation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, M. [L] [V] justifie qu'une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

M. [L] [V] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bail signé le 31 mai 2023, le commandement de payer délivré le 08 octobre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 10 mars 2025, démontrent l'existence d'un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

Ce dernier invoque une dette locative s'établissant à un total de 5 751,22 euros au 10 mars 2025, échéance de mars incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire.

En conséquence, il convient de condamner M. [I] [U] à payer à M. [L] [V] la somme de 5 751,22 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 10 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 octobre 2024 sur la somme de 1 545,02 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 31 mai 2023 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 08 octobre 2024, M. [L] [V] a fait commandement à M. [I] [U] de payer la somme de 1 545,02 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 09 décembre 2024.

Par conséquent, en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, M. [I] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, M. [L] [V] sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En application des articles 1730 du code civil et 1240 du code civil M. [I] [U] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 841,24 euros au 01er mars 2025), et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [I] [U] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [L] [V] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [I] [U] à payer à M. [L] [V] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS