TJ 77284, 14 mai 2025, RG 25/00446

Min N° 25/00470
N° RG 25/00446 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2PE

S.A. D’HLM CLESENCE

C/
Mme [V] [T]
M. [W] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Me Lia LANGAGNE, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [V] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

comparante

Monsieur [W] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noel, Juge
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Lia LANGAGNE

Copie délivrée
le :
aux : époux [T]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2023, ayant pris effet le même jour, la S.A. CLESENCE a donné à bail à M. [W] [T] et Mme [V] [U] épouse [T] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 599,46 euros, des provisions mensuelles sur charges de 284,18 euros, outre un dépôt de garantie de 599,46 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, la S.A. CLESENCE a donné à bail aux époux [T] une place de stationnement situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Invoquant des impayés, la S.A. CLÉSENCE a, par acte de commissaire de justice du 09 octobre 2023 a fait signifier aux époux [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 755,77 euros, dont 2 611,26 euros au titre des loyers et charges d'avril à septembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la S.A. CLÉSENCE a fait assigner M. [W] [T] et Mme [V] [U] épouse [T] à l’audience du 12 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux ;
- ordonner l'expulsion immédiate de corps et de bien des époux [T] et celle de tout occupant de leur chef des locaux qu'ils occupent, au besoin avec le concours de la force publique, de déménageurs et d'un serrurier ;
- condamner solidairement les époux [T] à lui payer la somme de 13 743,98 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et charges, montant arrêté au mois d'octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- condamner solidairement les époux [T] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges conventionnels à compter du mois de novembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner in solidum les époux [T] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 12 mars 2025, il est donné lecture du diagnostic social et financier parvenu au greffe le 07 mars 2025. Par ailleurs, le président sollicite la production d'un décompte actualisé à la S.A. CLÉSENCE de même qu'aux époux [T], afin de s'assurer des derniers paiement intervenus, sur le fondement de l'article 446-3 du code de procédure civile, au plus tard au 26 mars 2025.

La S.A. CLÉSENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à 16 331,11 euros selon décompte arrêté au 04 mars 2025, échéance de janvier 2025 incluse. Elle précise qu'aucun règlement volontaire n'est intervenu entre le mois d'octobre 2023 et le mois de janvier 2025, mais que 1 000 euros lui ont été versés entre le mois de février 2025 et le 03 mars 2025. Elle s'oppose à des délais de paiement.

Les époux [T], comparant en personne, reconnaissent le principe de la dette. Ils décrivent leurs charges et revenus et sollicitent de plus larges délais de paiement et le maintien dans les lieux par la suspension de la clause résolutoire. Ils précisent régler 1 000 euros par mois depuis janvier 2025 et expliquent qu'une demande d'aide auprès du fonds de solidarité pour le logement est actuellement en cours.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Par courrier reçu au greffe le 18 mars 2025, la S.A. CLÉSENCE a transmis un décompte actualisé de la dette locative au 18 mars 2025 pour un montant total de 15 681,13 euros, échéance de mars 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l'article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, S.A. CLÉSENCE justifie avoir saisi la CCAPEX le 10 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'assignation du 17 janvier 2025.

Aux termes de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l'assignation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la S.A. CLÉSENCE justifie qu'une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.A. CLÉSENCE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume pas, et doit être expressément stipulée, l'article 220 du même code prévoyant que toute dette contractée par un époux oblige l'autre solidairement.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 27 avril 2023, du commandement de payer délivré le 09 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 118 mars 2025, que la S.A. CLÉSENCE rapporte la preuve d'un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

Les deux baux prévoient par ailleurs, au point d) du 1. de leurs conditions générales, la solidarité des locataires.

La bailleresse invoque une dette locative s'établissant à cette date à un total de 15 681,13 euros, laquelle tient compte des loyers et charges dus ainsi que des règlements intervenus.

Cependant, ce montant inclut le coût du commandement de payer du 09 octobre 2023 pour un montant de 168,31 euros et le coût de l'assignation pour 181,71 euros. Or, outre que ces frais relèvent des dépens, il résulte de l'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur ne peut faire supporter au locataire des frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
Ces sommes seront donc déduites de la dette locative, laquelle est ramenée à 15 331,11 euros.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement les époux [T] à payer à la S.A. CLÉSENCE la somme de 15 331,11 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, les contrats de bail du 27 avril 2023 comportent, au point f) de leur article 2, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat portant sur l'emplacement de stationnement a été signé le même jour et entre les mêmes parties. Il doit donc être considéré comme étant l'accessoire du contrat principal.

Par acte délivré le 09 octobre 2023, la S.A. CLÉSENCE a fait commandement à les époux [T] de payer la somme de 2 611,26 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc, en principe, été réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant sur le logement et sur le bail portant sur l'emplacement de stationnement à compter du 10 décembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

En application du V de l'article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, il ressort du décompte produit que le dernier loyer courant, soit celui du mois de mars 2025, a été réglé dans son intégralité au 04 mars 2025. La reprise du paiement du loyer à la date de l'audience est donc caractérisé.

M. [W] [T] a déclaré percevoir un salaire de 2 300 euros par mois environ et Mme [V] [T] la prime d'activité à hauteur de 300 euros par mois. Le couple a un enfant à charge et n'a déclaré aucun crédit en cours.
Il a par ailleurs été précisé, lors de l'audience, que le versement d'une aide par le fonds de solidarité pour le logement (FSL), ne pouvait pas intervenir en l'état, compte tenu du montant de la dette supérieur à 5 000 euros, mais que les versements de 1 000 euros par mois depuis janvier 2025, pourraient permettre de l'envisager.

Cependant, il résulte du décompte que si des paiements de 1 000 euros sont intervenus depuis le mois se septembre 2023, ceux-ci ont été irréguliers. Ainsi, si trois 1 000 euros ont été versés les 15 janvier et 04 mars 2025, pour les échéances de janvier et mars 2025, celle de février 2025 n'a pas été réglée. Par ailleurs, le FSL maintien ne peut dépasser 1 500 euros sur le département de la Seine-et-Marne, et suppose une reprise du paiement des loyers depuis trois mois, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Compte tenu des ressources du couple, du montant des loyers courants (929,64 euros au seul titre du logement), du montant de la dette locative et des perspectives d'aides, il s'en déduit que les époux [T] ne démontent pas être en situation de régler leur dette locative.

Les époux [T] seront donc déboutés de leur demande en délais de paiement.

Pour les mêmes motifs, ils seront déboutés de leur demande au suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, la S.A. CLÉSENCE sera autorisée à faire procéder à l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, les époux [T] seront redevables solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour le logement et l'emplacement de stationnement, à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 929,53 euros pour le logement et 19,53 euros pour l'emplacement de stationnement au 28 février 2025), indemnité qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [T] aux dépens de l'instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. CLÉSENCE formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS