TJ 21231, 26 mai 2025, RG 21/02005

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de DIJON

1ère Chambre

MINUTE N°

DU : 26 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 21/02005 - N° Portalis DBXJ-W-B7F-HKEM

Jugement Rendu le 26 MAI 2025

AFFAIRE :

[H] [D]

C/

S.C.P. NOTAIRES [Localité 8] PREFECTURE
[N] [M] [X] [A]
[I] [M] [V] [B]
[P] [M] [O] [C]
[F] [E]

ENTRE :

Monsieur [H] [D]
né le 14 Septembre 1955 à [Localité 11], de nationalité Française,
demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Alexis JANIER, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEUR

ET :

S.C.P. NOTAIRES [Localité 8] PREFECTURE, immatriculée au RCS de Dijon sous le n° 341 856 011
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Thibaud NEVERS, avocat au barreau de DIJON plaidant

Monsieur [N] [M] [X] [A]
né le 29 Mai 1964 à [Localité 9], de nationalité Française
demeurant [Adresse 10]

représenté par Me Nathalie DROUHOT, avocat au barreau de DIJON plaidant

Monsieur [I] [M] [V] [B]
né le 04 Décembre 1964 à [Localité 9], de nationalité Française
demeurant [Adresse 6]

représenté par Me Nathalie DROUHOT, avocat au barreau de DIJON plaidant

Madame [P] [M] [O] [C]
née le 02 Août 1974 à [Localité 7], de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Nathalie DROUHOT, avocat au barreau de DIJON plaidant

Madame [F] [E]
née le 23 Octobre 1980 à [Localité 12], de nationalité Française,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Anne-Laure BERNARDOT de la SELAS BERNARDOT AVOCAT, avocats au barreau de DIJON, postulant
Me François ROBBE de la SCP DESILETS ROBBE ROQUEL, avocats au barreau de VILLEFRANCHE SUR SAONE, plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Présidente : Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente
Assesseurs : Chloé GARNIER, Vice-Présidente
: Sabrina DERAIN, Juge

Greffier : Charline JAMBU

En audience publique le 13 mai 2024 ;

Ouï les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

DELIBERE :

- au 09 septembre 2024, prorogé successivement au 26 mai 2025
- Mêmes Magistrats

JUGEMENT :

- prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Odile LEGRAND
- signé par Odile LEGRAND Présidente et Marine BERNARD Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le
à
Me Anne-Laure BERNARDOT de la SELAS BERNARDOT AVOCAT

Me Nathalie DROUHOT

Me Alexis JANIER

Me Thibaud NEVERS

Exposé du litige :

Selon acte notarié du 16 novembre 2020 reçu par Me [W], Mme [D] a acheté aux quatre ayant-droits de Mme [A] (deux parents -un neveu et un cousin au 7ème degré- et deux personnes non apparentées, ayant hérité chacun d’un quart de la succession au titre d’un legs universel) un box fermé à destination de garage (lot 102) sis dans un ensemble immobilier [Adresse 3] (21), au prix de 13.000 €.

Peu après l’achat, elle a constaté des infiltrations d’eau de pluie provoquant humidité et odeur de moisi pendant plusieurs jours.

Convoquée pour le 16 décembre 2020 à l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier où se situe le garage, elle a pu prendre connaissance des procès-verbaux des assemblées générales des deux années précédentes faisant état d’un problème de vétusté des parkings incluant un problème d’étanchéité de la dalle de terrasse haute, au point que la copropriété avait sollicité des devis de réparation. Un devis pour environ 40.000 € a été retenu.

Selon diagnostic technique du 21 janvier 2021, ce problème d’étanchéité sur son propre garage a été confirmé.

Mme [D] s’est rapprochée des vendeurs et de Me [W] pour leur faire part de son mécontentement, y compris par l’intermédiaire de son assureur, mais aucune démarche amiable n’a abouti.

C’est pourquoi par acte des 13, 16, 22 juillet et 5, 6 août 2021, Mme [H] [D] a fait assigner la SCP Notaires [Localité 8] Préfecture – Mes [W] et Levray, M. [N] [A], M. [I] [B], Mme [P] [Y] épouse [C] et Mme [F] [E], afin principalement de voir annuler la vente du garage pour cause de dol, et subsidiairement les voir condamnés à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour trouble de jouissance.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2022 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, Mme [D] demande au tribunal, sur le fondement principal des articles 1130 et suivants du code civil, de :
- juger que son consentement n’a pas été libre et éclairé en raison d’un dol et prononcer la nullité du contrat de vente du 16 novembre 2020 ;
- à titre subsidiaire, condamner solidairement les vendeurs et la SCP de notaires à lui payer 5 000 € en réparation du préjudice subi ;
- en tout état de cause, les condamner solidairement à lui verser 2 000 € de dommages et intérêts compte tenu de la mauvaise foi des vendeurs ;
- les condamner solidairement à lui verser 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de leurs moyens, MM. [N] [A], [I] [B] et Mme [P] [C] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et suivants, 1129 et suivants, 1240 et suivants du code civil, de :
- à titre principal, débouter Mme [D] de ses demandes à leur encontre ;
- à titre subsidiaire, condamner la SCP notariale à les garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre en principal, intérêts, frais, accessoires, article 700 du code de procédure civile et dépens ;
- en toute hypothèse, condamner Mme [D] à leur payer chacun 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit 3 000 € au total ;
- la condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Drouhot suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- écarter l’exécution provisoire de droit.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, Mme [E] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et suivants, 1129 et suivants, 1240 et suivants du code civil, de :
- à titre principal, débouter Mme [D] de ses demandes et la condamner à lui verser 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;
- à titre subsidiaire, condamner la SCP de notaires à la relever et garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mars 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la SCP [Localité 8] Préfecture demande au tribunal, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, L721-2 du code de la construction et de l’habitation, de :
- débouter Mme [D] de ses demandes à son encontre ;
- débouter Mme [E], Mme [C], M. [A] et M. [B] de leurs demandes de garantie formées à son encontre ;
- en toute hypothèse, condamner Mme [D] à lui verser 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [D] aux entiers dépens, que la SELAS Legi Conseils Bourgogne pourra faire recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- écarter l’exécution provisoire de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 13 mai 2024 pour être mise en délibéré au 9 septembre 2024 successivement prorogé jusqu’au 26 mai 2025 pour cause de surcharge de travail du magistrat rédacteur.

Motifs :

Sur la demande d’annulation de la vente :

Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol vicie le consentement lorsqu’il est d’une telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
Ce vice du consentement est une cause de nullité relative du contrat.
Le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Mais il est constant que la partie qui invoque le dol doit démontrer le caractère intentionnel de la réticence.

Mme [D] invoque la réticence dolosive des vendeurs qui avaient connaissance des vices (le problème d’étanchéité étant connu dès 2017) affectant le garage par les procès-verbaux d’assemblée générale, lesquels étaient en possession du notaire qui ne les lui a pas adressés malgré ses demandes.
Elle affirme que cette information était déterminante et qu’elle n’aurait pas acquis le garage si elle en avait eu connaissance, ou alors à un prix très inférieur.
Elle estime que la réticence dolosive tant des vendeurs que du notaire n’est pas contestable dès lors que le désordre n’était pas apparent pour un acquéreur de vigilance normale, la communication des diagnostics techniques faisant état du risque naturel sur la commune étant indifférente dès lors que le désordre résulte d’un problème d’étanchéité et ne constitue pas la conséquence d’un évènement météorologique.

Mais il faut relever avec les défendeurs/vendeurs qu’il n’est pas établi que :
- ils aient eu connaissance du problème d’étanchéité affectant le garage, puisqu’ils résidaient respectivement dans les Landes, le Var, la région parisienne et la région lyonnaise et n’avaient pas de relation suivie avec Mme [A], de sorte que l’affirmation selon laquelle ils n’auraient jamais vu le bien est crédible ;
- cette information ait pu être en leur possession via les procès-verbaux d’assemblée générale, que l’acheteuse avait, elle, tout intérêt à se faire communiquer via le notaire (étant observé qu’elle était assistée de son propre notaire) en présence d’une clause classique d’exclusion de garantie quant à l’état du bien ;
- Mme [D] en ait effectivement fait la demande au notaire instrumentaire avant la signature de l’acte ;
- le désordre ait eu un caractère caché s’agissant de problèmes d’infiltrations provoquant humidité et odeur de moisi par temps de pluie, ce dont elle pouvait se rendre compte en visitant elle-même le bien avant l’achat ;
- la rétention de cette information ait présenté un caractère déterminant dans la conclusion du contrat de vente si l’on recherche le coût des travaux incombant finalement à l’acheteuse lequel est fonction du nombre de tantièmes détenus par elle dans la copropriété.
Dans ces conditions, au regard des personnes qui ont contracté, des circonstances dans lesquelles leur consentement respectif a été donné, aucune dissimulation intentionnelle d’une information dont ils savaient le caractère déterminant pour l’acheteuse ne peut être reprochée aux vendeurs, par conséquent aucune réticence dolosive ne peut leur être imputée au sens des articles 1130, 1131 et 1137 précités, et la demande d’annulation de la vente pour dol sera rejetée.

Si Mme [D] invoque également la réticence dolosive du notaire qui ne lui aurait pas adressé les procès-verbaux des assemblées générales au mépris de son obligation d’information et de conseil, il s’agit d’un fondement de responsabilité contractuel qui ne peut être invoqué en l’espèce puisqu’il n’avait pas la qualité de mandataire mais seulement d’instrumentaire investi d’une mission d’authentification d’acte, de sorte que seule sa responsabilité délictuelle pouvait être encourue.
Il convient donc de l’examiner dans le cadre des demandes de condamnation pour d’autres motifs que le dol.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts pour trouble de jouissance :

Aux termes de l’article 1231-4 du code civil, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Mme [D] invoque sur ce fondement un trouble de jouissance lié à l’hygrométrie du garage qui rendrait impossible d’y stationner un véhicule et encore moins d’y entreposer des meubles, documents ou objets courants, de sorte qu’elle serait contrainte de louer un autre garage.
Elle sollicite une somme de 5 000 € en réparation de ce préjudice, à la charge de tous les défendeurs.

Mais l’existence d’une faute dolosive n’a pas été retenue, de sorte que ce fondement n’est pas applicable.
En admettant que celui de la responsabilité délictuelle lui soit substitué en application de l’article 12 du code de procédure civile, la demanderesse doit démontrer en application de l’article 1241 du code civil l’existence d’une faute de la part des vendeurs et du notaire, d’un préjudice certain et d’un lien de causalité entre les deux, ces conditions étant cumulatives.
Il résulte d’ores et déjà de ce qui précède qu’aucune faute ne peut être imputée aux vendeurs dans le cadre de la conclusion de l’acte de vente, étant rappelé que celui-ci contenait une clause d’exclusion de garantie de la part des vendeurs quant à l’état du bien.
Me [W] rappelle par ailleurs que s’il était tenu d’une obligation d’information et de conseil permettant d’assurer l’efficacité juridique de ses actes à l’égard des parties, l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation exclut la remise obligatoire à l’acquéreur des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années en cas de vente relative à un lot annexe, ce que constitue un garage.
Aucune faute ne peut donc lui être imputée du fait de l’absence de remise spontanée de ces documents, et il a déjà été relevé par ailleurs que Mme [D] ne démontrait pas lui en avoir fait la demande avant la signature de l’acte, les courriers produits en ce sens étant datés des 23 et 28 janvier 2021.
Au surplus, l’existence du préjudice allégué par la demanderesse n’est pas établi, puisque si le diagnostic technique effectué à sa demande en janvier 2021 par la société Bourgogne Structure fait état d’un « suintement sur les parois horizontales et verticales dû à l’étanchéité vétuste », créant un « risque de dommage dans ce garage », il n’est pas mentionné de quelle nature est ce risque ni à quelle échéance il serait susceptible de se réaliser, de sorte que l’impossibilité d’utiliser le dit garage pour cause d’excès d’humidité n’est pas démontrée. Si la demanderesse produit encore une attestation (non datée) d’abonnement à un parking public « depuis septembre 2020 jusqu’à ce jour », ainsi que la facture de location d’un box d’entrepôt pour le mois de juillet 2021, ces pièces ne donnent pas d’indication sur la durée de ces prestations et encore moins sur le lien de causalité entre l’état du garage et le besoin de recourir à ces prestations.
Enfin, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 1er septembre 2021 produit par Mme [D] elle-même que la répartition du coût des travaux (de réfection d’étanchéité de la dalle haute du parking) se ferait sur la base des charges communes du bâtiment C, et il n’est pas contesté que la quote-part de charges dont elle est redevable est de 100/2172 millièmes, soit une somme de 1 837,51 € lui revenant selon les calculs de Me [W]. Il ressort en outre du même procès-verbal que ces travaux sont liés à un projet de création de douze places de stationnement supplémentaires mises en vente au prix de 12 000 € chacune, le fruit des ventes devant servir à financer les travaux. Il faut en déduire avec Me [W] que non seulement elle n’aura pas à faire l’avance du coût des travaux, mais encore qu’elle est susceptible de réaliser un bénéfice de 1 897,50 € (selon calcul non contredit).
Dans ces conditions, en l’absence tant de fautes que de préjudice démontrés, Mme [D] ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi des vendeurs :

La demanderesse invoque encore sur un fondement contractuel « la mauvaise foi manifeste » des vendeurs ainsi que le manquement au devoir d’information et de conseil du notaire, leur comportement ayant entraîné pour elle un « lourd préjudice ».
Elle réclame ainsi 2 000 € supplémentaires de dommages et intérêts à tous les défendeurs.

Mais ce faisant, elle n’invoque aucun moyen distinct de ceux déjà exposés, examinés et rejetés au titre des précédentes demandes.
Elle en sera donc également déboutée.

Par ces motifs,