TJ 34172, 23 mai 2025, RG 25/00807

N°Minute:25/01277
N° RG 25/00807 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PROF

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 9]

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR:

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marion LACOME D'ESTALENX de l'AARPI LACOME D'ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par Me Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. CARDINAL CAMPUS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marion LACOME D'ESTALENX de l'AARPI LACOME D'ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par Me Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [W] [L], demeurant [Adresse 3] [Adresse 6] [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 24 Mars 2025
Affaire mise en deliberé au 23 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Mai 2025 par
Julia VEDERE, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître NGO Sabine
Copie certifiée delivrée à : Mme [W] [L]
Le 23 Mai 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 novembre 2023, la S.A.S. CARDINAL CAMPUS a donné bail à Mme [W] [L] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 590 euros.

Par acte du 28 avril 2023 la locataire a souscrit un acte de cautionnement auprès de la S.A. SEYNA.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.S. CARDINAL CAMPUS lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 avril 2024.

Par la suite, la S.A.S. CARDINAL CAMPUS et la S.A. SEYNA ont fait assigner Mme [W] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier par acte d’Huissier de justice du 15 novembre 2024 pour obtenir :
à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation à la date du 19 juin 2024 ;
à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ;
en tout état de cause :
- d'ordonner l’expulsion de Mme [W] [L] et de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;
- dire que le sort des meubles est régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- de condamner Mme [W] [L] au paiement de la somme actualisée de 2388 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon la répartition suivante :
1791 euros à la société CARDINAL CAMPUS
597 euros à la société SEYNA
- de condamner Mme [W] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu'elle aurait dû payer si elle était restée locataire et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- de condamner Mme [W] [L] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mars 2025.

A cette audience, la S.A.S. CARDINAL CAMPUS et la S.A. SEYNA ont été représentées par leur Conseil qui a actualisé la dette à 2804,12 euros et a maintenu les termes de son assignation.

Mme [W] [L] a comparu en personne.

Les parties sont parvenues à un accord devant le conciliateur, les demanderesses sollicitant toutefois un jugement qui reprend les termes de l'accord, à savoir des délais de paiement de 36 mois à hauteur de 694,11 euros, intégrant le loyer mensuel de 616,22 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A.S. CARDINAL CAMPUS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 02 novembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 995 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 31 mai 2024.

Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif

En l’espèce, la S.A.S. CARDINAL CAMPUS et la S.A. SEYNA sollicitent la condamnation de Mme [W] [L] au paiement de la somme de 2804,12 euros. Elle produit un décompte arrêté au 19 mars 2025 faisant apparaître cette somme, ainsi qu'une quittance subrogative démontrant que la S.A. SEYNA est subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de 597 euros correspondant à la somme payée en lieu et place de la locataire.

La locataire sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2804,12 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, selon la répartition suivante :
- 597 euros versés à la S.A. SEYNA ;
- 2207,12 euros à la société CARDINAL CAMPUS.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, les parties ont sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et il résulte du décompte produit que la locataire a repris le paiement intégral du loyer depuis décembre 2024, démontrant dès lors des capacités de paiement.

Par conséquent, Mme [W] [L] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités convenues entre les parties et qui seront rappelées au dispositif.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé ou en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Mme [W] [L] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Mme [W] [L], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, l'équité commande de rejeter la demande formulée à ce titre à l'encontre de Mme [W] [L].

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,