TJ 75056, 20 mai 2025, RG 25/00588

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [D] [W]
Monsieur [N] [J]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Sandrine MADANI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00588 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6Z5S

N° MINUTE : 10

JUGEMENT
rendu le 20 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [H],
[Adresse 2]
représenté par Me Sandrine MADANI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [D] [W],
[Adresse 1]
non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [J],
[Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 mai 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/00588 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6Z5S

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2006, Monsieur [H] a donné en location à Madame [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 400 euros par mois.

Par acte séparé du même jour, Monsieur [S] s'est porté caution solidaire jusqu'au 30 novembre 2009.

Un avenant au contrat mentionnant le départ de Madame [W] en 2011 et le maintien dans les lieux de son ex-compagnon Monsieur [J], n'est pas versé aux débats.

Madame [W] et Monsieur [J] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, Monsieur [H] leur a fait délivrer un commandement de payer le 12 janvier 2024, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 4510,80 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, Monsieur [H] a fait assigner Madame [W] et Monsieur [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ être déclaré recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,
▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et déclarer le bail résilié à titre principal,
▸ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison du non paiement des loyers et des charges à leurs échéances,
▸ en conséquence ordonner l'expulsion de Madame [W] et Monsieur [J] et celle de tous occupants de leur chef de l'appartement occupé, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
▸ condamner solidairement Madame [W] et Monsieur [J] à lui payer une somme de 9103,89 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation dus au 4 décembre 2024 (terme de décembre 2024 inclus) ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 janvier 2024,
▸ condamner solidairement Madame [W] et Monsieur [J] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer conventionnel indexé et des charges, à compter du lendemain de la date d'expiration du délai imparti suivant la délivrance du commandement de payer et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ou par l'effet d'une expulsion,
▸ condamner solidairement Madame [W] et Monsieur [J] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, la dénonciation à la CCAPEX de l'assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

La dénonciation au préfet est intervenue le 27 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mars 2025.

A cette date, Monsieur [H] a sollicité par l'intermédiaire de son avocat le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant la créance à la somme de 10742,76 euros.

En défense, Madame [W], bien que régulièrement citée, n'a pas comparue ni personne pour elle.

Monsieur [J] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, affirmant avoir vécu dans le logement avec Madame [W] jusqu'à leur séparation et son départ des lieux en 2011, reconnaissant donc que le bail s'applique à sa personne mais ne justifiant pas du départ de Madame [W] puisqu'aucun avenant n'est versé au dossier, proposant par ailleurs de régler une somme de 300 euros pas mois en sus des loyers courants pour régler la dette.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 27 décembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [H] justifie avoir saisi la CCAPEX le 15 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 décembre 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 12 janvier 2024, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [W] et Monsieur [J], locataires d’un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé du 1er décembre 2006, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 13 mars 2024.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l'audience que Madame [W] et Monsieur [J] restaient devoir la somme de 10742,76 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2025.

Monsieur [J] ne conteste pas le montant de la dette locative et ne justifie pas à l'audience de sa situation matrimoniale, ne produisant aucune décision du juge aux affaires familiales statuant sur le sort du logement familial, ni l'avenant attestant du départ de Madame [W].

En tout état de cause, compte-tenu de l'absence de Madame [W] à l'audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l'acte introductif d'instance et confirmé par le décompte versé aux débats.

Madame [W] et Monsieur [J] seront en conséquence solidairement condamnés à verser la somme de 9103,89 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il y a lieu de prendre en compte l'absence totale de versement des loyers depuis mai 2024, ainsi que l'opposition du bailleur à l'audience concernant l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, outre l'absence de production de justificatifs concernant la capacité de remboursement de Monsieur [J], pour dire n'y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et à octroi de délais de paiement.

Madame [W] et Monsieur [J] étant donc sans droit ni titre, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Madame [W] et Monsieur [J] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée tandis qu'il y a lieu de rappeler que toute clause pénale, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur et doit être écartée.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Madame [W] et Monsieur [J] à payer au bailleur qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [W] et Monsieur [J] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :