TJ 49007, 19 mai 2025, RG 25/00006

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’ANGERS
(Site Coubertin)

N° RG 25/00006 - N° Portalis DBY2-W-B7J-HZBN

JUGEMENT du
19 Mai 2025

Minute n° 25/00489

Société SCIC D’HLM GAMBETTA

C/

Association UDAF, [B] [W] sous curatelle de l’UDAF 49

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
- Me MOULINS

Copie conforme
- Me GUILLOU

Préfecture du [Localité 5]

Copie dossier

JUGEMENT

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Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 19 Mai 2025

après débats à l'audience du 17 Février 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SCIC D’HLM GAMBETTA
immatricuée au RCS d’ANGERS sous le n°062 200 977
siégeant : [Adresse 3]
[Adresse 3]

représentée par Maître Jessica MOULIN, membre de la SELARL OLYMP AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

L’UDAF 49 (Union Départementale des Associations Familiales)
N° de SIRET : 786 119 131 00088
siégeant: [Adresse 1]
[Adresse 1]

Monsieur [B] [W] sous curatelle de l’UDAF 49
né le 20 Mars 1987 à [Localité 4] (DJIBOUTI)
demeurant : [Adresse 2]
[Adresse 2]

représentés par Maître Cyrille GUILLOU, avocat au barreau d’ANGERS

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 20 juillet 2010, la SA d’HLM le Foyer Moderne, aux droits de laquelle vient la SCIC d’HLM Gambetta a donné à bail à M. M. [W] [B] un appartement sis [Adresse 2] moyennant le versement mensuel d’un loyer de 301,92 euros outre 75,37 euros de provision pour charges.

Par décision en date du 3 septembre 2020, le juge des tutelles du tribunal judiciaire d’Angers a renouvelé la mesure de curatelle renforcée pour une durée de 60 mois et désigné l’UDAF de [Localité 5] pour exercer cette mesure.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, le locataire a été sommé d’avoir à cesser les troubles et de laisser l’accès au logement.

Par deux actes de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, la requérante a fait convoquer le défendeur et sa curatrice devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Angers, afin d’obtenir :
- la constatation des graves manquements commis par le locataire ;
- la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;
- l’expulsion pure, simple et immédiate du locataire ;
- la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la présente décision jusqu’à la complète libération des lieux, fixée à une somme supérieure au montant du loyer afin que cette indemnité conserve son caractère coercitif et couvre le bailleur du préjudice engendré par l’occupation indue, soit un minimum de 341,09 euros par mois en principal, outre 108,94 euros de provision pour charges ;
- la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- outre l’exécution provisoire de la présente décision et la condamnation du locataire au paiement des entiers dépens de l’instance avec distraction au bénéfice de Me MOULIN avocate en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile .

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions en réponse en date du 21 janvier 2025 , la requérante a demandé au tribunal de :
- débouter les défendeurs de leurs demandes, fins et prétentions ;
- juger recevable l’assignation délivrée aux défendeurs ;
- constater les graves manquements commis par le locataire ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail au torts exclusifs du locataire ;
- ordonner l’expulsion pure, simple et immédiate du locataire ;
- condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la présente décision jusqu’à la complète libération des lieux, fixée à une somme supérieure au montant du loyer afin que cette indemnité conserve son caractère coercitif et couvre le bailleur du préjudice engendré par l’occupation indue, soit un minimum de 341,09 euros par mois en principal, outre 108,94 euros de provision pour charges ;
- condamner le locataire au paiement de la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- outre l’exécution provisoire de la présente décision et la condamnation du locataire au paiement des entiers dépens de l’instance avec distraction au bénéfice de Me MOULIN.

Sur la recevabilité de l’assignation, la requérante soutient que le défaut de mise en demeure préalable n’est sanctionné par aucune irrecevabilité et qu’elle a agi avec la célérité que la loi lui impose afin de faire cesser les troubles causés par le locataire aux autres locataires de l’immeuble, l’attitude dangereuse de celui-ci constituant une mise en danger de la sécurité des autres habitants.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, elle fait valoir que le locataire a reconnu par deux fois être l’auteur de trois départs de feu au sein du parking de la résidence et d’importantes dégradations au sein du logement de son voisin de l’étage inférieur ; que le locataire refuse catégoriquement que le bailleur puisse accéder au logement pour faire procéder aux travaux nécessaires dans le cadre du dégât des eaux ; que le locataire a refusé de signer et recevoir la sommation interpellative signifiée le 25 juin 2024, d’avoir à cesser les troubles et de laisser l’accès au logement ; que le locataire a menacé de poursuivre les dégradations pour contribuer à son expulsion ; que le locataire, par son comportement, met en danger les autres locataires de la résidence et dégrade son propre logement et plus globalement ceux des autres occupants ; que ces faits constituent des manquements particulièrement graves à son obligation de jouissance paisible et que le bailleur est tenu d’une obligation de garantir à chacun de ses locataires la jouissances paisible de son logement ce qu’il ne peut faire en raison de l’attitude du défendeur.

La requérante ajoute que les faits datant de 2019 et 2021 ne sont pas prescrits dès lors que le défendeur a reconnu en être l’auteur le 27 novembre 2023 et le 24 mai 2024 de sorte que ce n’est qu’à compter de cette date que la requérante a pu agir pour faire cesser les troubles causés par son locataire ; que sa demande se fonde également sur des faits datant de 2024 et que la situation est devenue tellement dangereuse et insupportable psychologiquement qu’un des locataires , voisin du défendeur, a donné congé.

Enfin, elle affirme que le locataire ne saurait invoquer une atteinte au principe de proportionnalité liée à l’expulsion sollicitée dès lors que cette mesure est la seule de nature à lui permettre de recouvrer la plénitude de son droit de propriété et de respecter l’obligation dont il est tenu envers les autres locataires de l’immeuble.

Par conclusions non datées produites et communiquées le 20 janvier, le défendeur et sa curatrice ont sollicité reconventionnellement de :

- déclarer la requérante irrecevable en ses demandes en application de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- débouter la requérante de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- subsidiairement, débouter la requérante compte tenu de l’atteinte disproportionnée au droit fondamental au logement du défendeur, alors même qu’une autre procédure, fondée sur l’article L.442-4-1 du CCH aurait pu être choisir par la requérante ;
- condamner la requérante aux dépens.

Les défendeurs ont fait valoir en réponse que la procédure était irrecevable dès lors qu’elle n’avait pas été précédée d’une mise en demeure .

Sur le fond, les défendeurs soutiennent que les faits reprochés par la requérante sont prescrits car datant de plus de trois ans ; que le locataire rencontre un certain nombre de difficultés à communiquer ; que le refus de permettre au bailleur d’accéder au logement ne peut entraîner la résiliation du bail en elle-même à partir du moment où la requérante n’ignore pas que le défendeur est sous curatelle ; qu’il n’est pas établi que le défendeur bouche volontairement les points d’évacuation des eaux ; qu’une telle procédure lourde de conséquences ne peut reposer sur les déclarations d’un unique voisin et que les déclarations mentionnées dans la sommation interpellative n’ont aucune valeur dès lors que le défendeur est sous mesure de curatelle, comme l’a souligné sa curatice, et a refusé de signer et de recevoir l’acte.

Enfin, les défendeurs ajoutent qu’il appartient au juge saisi d’opérer un contrôle de proportionnalité et de contrôler que l’atteinte portée à un droit fondamental n’est pas disproportionnée ; que l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation permet au bailleur de proposer une offre de reologement au locataire qui ne respecterait pas ses obligations découlant de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 19 mai 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’assignation :

Aux termes de l’article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.”

Toutefois, le défaut de mise en demeure préalable n’est sanctionné par aucune irrecevabilité.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, le locataire a été sommé d’avoir à cesser les troubles et de laisser l’accès au logement.

Dès lors, l’assignation est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu “1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention”.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé “b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”.

L’article 1729 du code civil dispose que “Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail”.

Le contrat de bail conclu entre les parties rappelle que “3.8 Le locataire devra jouir des lieux en bon père de famille, ne commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité ou à la bonne tenue de l’immeuble, soit d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage.”

En l’espèce, la requérante produit de nombreuses pièces attestant des troubles de voisinage générés par le défendeur, lequel adopte un comportement manifestement incompatible avec l’habitat collectif en HLM.

Le bailleur verse ainsi un courriel en date du 4 juin 2024 de la société Vinci Facilities faisant état de plusieurs tentatives d’intervention refusées par le défendeur, ainsi qu’un courriel du 7 juin 2024 dans lequel l’EURL Menuiserie [D] indique rencontrer des difficultés pour entrer dans le logement.

Il fournit également une copie du procès-verbal de dépôt de plainte en date du 11 avril 2024 d’un voisin situé à l’étage inférieur du défendeur faisant état d’une tentative d’effraction de son logement dont l’auteur présumé des faits serait le défendeur selon les témoignages.

Ce voisin avait déjà déposé une plainte le 21 décembre 2019 pour une tentative d’effraction de son logement.

La requérante produit une attestation dudit voisin dans laquelle il affirme être victime de menaces, de tentatives d’intrusion dans son logement, de fuites d’eau détériorant ses murs et plafonds, de musique à un volume trop élevé jour et nuit.

La requérante verse aux débats un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 7 juin 2024 selon lequel elle a porté plainte les 15, 16 et 28 juin 2021 et 1er juillet 2021 pour destruction par incendie dans le parking souterrain de la résidence. Il y est également mentionné un appel et un courriel du défendeur aux termes desquels il aurait reconnu être l’auteur des incendies.

Elle a de nouveau porté plainte le 14 octobre 2024 pour des faits de dégradation sur la porte vitrée d’un autre locataire de l’immeuble lors desquels un témoin a identifié le défendeur.

Elle justifie d’un courriel du 27 novembre 2023 dans lequel le défendeur reconnaît être l’auteur des trois incendies.
Conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la Loi du 6 juillet 1989 “toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit”.

Les faits allégués ne sont dès lors pas prescrits et peuvent être valablement invoqués au soutien de la demande de résiliation du bail puisque la requérante n’a été en mesure d’agir à l’encontre de M. [B] qu’à compter de la reconnaissance des faits par ce dernier.

Dans un courriel du 9 juillet 2024, dans lequel des photos sont jointes, le voisin locataire de l’appartement situé à l’étage inférieur du défendeur se plaint de ce que le défendeur aurait jeté des bidons de produits d’entretien, un plot en béton et un panier sur sa terrasse, l’abîmant.

Le procès-verbal de dépôt de plainte en date du 9 juillet 2024 concernant ces faits est versé aux débats.

La requérante fournit deux courriels dudit voisin victime des agissements du défendeur en date du 19 juillet 2024 dans lesquels il indique être apeuré et avoir quitté son logement.

Enfin, la requérante produit une facture n° FA4664 de l’EURL Menuiserie [D] en date du 20 décembre 2024 d’un montant de 1.748,96 euros TTC pour la réfection de la porte fenêtre, le tablier volet roulant et la ventilation.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, la requérante a fait délivrer une sommation interpellative d’avoir à cesser les troubles et de laisser l’accès à son logement au défendeur.

A l’audience, le défendeur soutient “que les troubles allégués ne sont pas objectivés” par les seules plaintes et déclarations produites au dossier sans constester formellement sa responsabilité ni produire lui même les suites des procédures pénales le concernant.

La curatrice de M. [B] a elle même indiqué au bailleur en juin 2024 ne pas pouvoir rencontrer M. [B] qui n’acceptait pas les visites à domicile ni les rencontres à l’udaf; elle confirme dans ce message l’envie de changer de logement de M. [B] et précise qu’une demande de relogement était en cours et qu’une demande de prise en charge par le SIAO était également engagée.

Si le conseil de M. [B] a affirmé à l’audience que ce dernier avait quitté le logement, de sorte que la demande de résiliation du bail serait devenue sans objet, ce départ n’est pas établi par les pièces produites.

Il convient en conséquence de statuer au fond sur cette demande qui apparait amplement justifié par les multiples pièces transmises qui établissent la réalité de troubles répétés et de comportements incompatibles avec le maintien dans cet immeuble de la part de M. [B].
Les dispositions de l’article L 442-4-1 du Code de la Construction et de l’Habitation n’imposent pas au bailleur de réaliser une proposition de relogement au locataire qui n’use pas paisiblement des lieux loués à peine d’irrecevabilité de sa demande de résiliation du bail; en l’espèce les comportements reprochés au locataire de manière répétée étant de nature à mettre en danger les tiers une telle obligation ne peut être mise à la charge du bailleur.

La résiliation du bail est en l’espèce la seule mesure de nature à mettre un terme aux désordres et de respecter les obligations de sécurité et de jouissance paisible des lieux dont il est tenu à l’égard des autres locataires et occupants de l’immeuble, le soutien apporté au locataire par sa curatrice et les demandes de relogement en cours, ne permettant pas au locataire de soutenir valablement la réalité d’une atteinte au principe de proportionnalité s’agissant de l’atteinte portée à son droit au logement.

La résiliation du bail sera donc prononcée, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision .
L’indemnité d’occupation sera fixée en considération du loyer et des charges exigibles à la date du prononcé de la résiliation du bail et sera actualisée comme le loyer et les charges l’auraient été conformément au contrat, jusqu’à la date de départ effectif des lieux loués.

En application des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Execution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La gravité des actes reprochés à M. [B] à l’encontre des autres locataires et du bailleur qui caractérisent sa mauvaise foi, et leur répétition malgré les plaintes déposées justifient que le délai pour quitter les lieux soit réduit à 15 jours à compter de la signification du commandement de quitter les lieux en l’espèce

A l’audience, la requérante demande la condamnation du défendeur au paiement de la facture de 1.748,96 euros au titre de la réfection de la baie vitrée de l’appartement dégradé par M. [B]. Le dépôt de plainte réalisé par le bailleur le 14 octobre 2024 précise joindre le mail d’une autre locataire de l’immeuble confirmant avoir vu M. [B] dégrader à l’aide d’une pierre la porte fenêtre du logement de M. [Z] et indique “ nous avons contacté M. [B] et avons enregistré sa conversation. M. [B] reconnait les faits précisant être schizophrène et en vouloir à M. [Z]. Il souhaite être expulsé car il se sent prêt à commettre un drame”.

Au regard des pièces communiquées la responsabilité de M. [B] est établie.

Il sera donc fait droit à cette demande pour un montant de 887.37 euros TTC le reste de la facture produite concernant des réparations sans lien avec M. [B].

Sur la demande en paiement formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile:

Par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l'espèce d'allouer à la requérante une somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

En application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge du défendeur. Les dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ne sont pas applicables dans le cadre de la présente procédure orale sans représentation obligatoire . Il ne peut donc être fait droit à la demande de distraction formulée par Me MOULIN.

PAR CES MOTIFS