TJ 38185, 22 mai 2025, RG 22/01736

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 22/01736 - N° Portalis DBYH-W-B7G-KSOK

N° JUGEMENT :

EN/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées

à :

Me Frédérique KUMMER

la SCP MONTOYA & DORNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 22 Mai 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Frédérique KUMMER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEUR

Maître [P] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 20 Février 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Eva NETTER, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 22 Mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Eva NETTER, Juge
Marjolaine MAISTRE, Vice-Présidente
Marie FABREGUE, Juge

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 mars 2022, Monsieur [C] [S] a assigné Maître [P] [R] devant le tribunal judiciaire de Grenoble.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 07 mai 2024, Monsieur [C] [S] sollicite de :
Condamner Maître [R] à payer à Monsieur [S] la somme de 13.600 € en réparation du préjudice subi au titre des manquements commis dans le cadre de la promesse de vente [S]/[O] et 13.200 € en réparation du préjudice subi au titre des manquements commis dans le cadre de la promesse de vente [S]/[B]. Condamner Maître [R] à payer à Monsieur [S] la somme de 5.200 € en réparation du préjudice lié à la majoration à verser à son ex-épouse au titre du partage de communauté. Condamner Maître [R] à payer à Monsieur [S] la somme de 1.432 € en réparation du préjudice lié au paiement prolongé des taxes foncières et 1.200,19 € au titre du paiement prolongé des charges de copropriété. Condamner Maître [R] à payer à Monsieur [S] la somme de 1.000 € en réparation du préjudice liée à la perte au titre du prix de vente. Condamner Maître [R] à payer à Monsieur [S] la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts. Débouter Maître [R] de l'intégralité de ses demandes contraires. Débouter Maître [R] de sa demande reconventionnelle sur le sur le fondement de l'article 700 du CPC. Condamner Maître [R] à verser à Monsieur [S] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC. Condamner Maître [R] aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 28 août 2024, Maître [P] [R] sollicite de :
- DÉBOUTER Monsieur [S] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de Maître [R].
- CONDAMNER Monsieur [S] à verser à Maître [R] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
- JUGER n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la responsabilité civile délictuelle du notaire

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

Exposé des moyens :

Le demandeur fait valoir que Maître [R] a manqué à son devoir de conseil en n'exigeant pas de l'acquéreur la remise immédiate d'une indemnité d'immobilisation lors de la signature de la promesse, mais en reportant le paiement de ladite immobilisation de 15 jours, soit au 1er mai 2019. Il ajoute que Maître [R] a également manqué à son devoir de mise en garde sur la faiblesse de l'engagement de Monsieur [O] en ne demandant pas à ce dernier la totalité de l'indemnité d'immobilisation. Il reproche à son notaire de ne pas l'avoir informé de l'absence de versement de la somme de 6.800 euros correspondant à une partie de l'indemnité d'immobilisation. Il indique que ce manquement aux devoirs de conseil et de mise en garde de son notaire lui a fait perdre une chance de ne pas contracter à de mauvaises conditions.

Sur la deuxième promesse de vente, le demandeur fait valoir que Maître [R] a manqué à ses obligations en notifiant seulement le 02 novembre 2019 le délai de rétractation applicable à Monsieur [B] et en joignant une mauvaise promesse de vente à Monsieur [B] dans la notification intervenue en août 2019.

Monsieur [S] sollicite ainsi la somme de 13.600 € en réparation du préjudice subi au titre des manquements commis dans le cadre de la promesse de vente [S]/[O] et 13.200 € en réparation du préjudice subi au titre des manquements commis. dans le cadre de la promesse de vente [S]/[B] Ces sommes correspondent aux montants des indemnités d'immobilisation.

Outre ces préjudices invoqués spécifiquement à chaque compromis, Monsieur [S] sollicite la somme de 5.200 euros au titre du préjudice consistant en l'augmentation de la soulte due à son ancienne compagne du fait du retard dans la remise en vente de l'appartement imputable à Maître [R]. Il sollicite également la somme de 1.000 euros correspondant à la différence entre le prix de l'appartement tel que fixé dans les compromis infructueux (136.000 euros) et le prix de l'appartement finalement vendu en mai 2020 (135.000 euros). Il sollicite aussi le remboursement de l'intégralité des sommes versées au titre des taxes foncières pour l'année 2019 et l'année 2020 ainsi que le montant des charges de copropriété versées entre le 1er janvier 2020 et le 18 mai 2020). Il sollicite enfin la somme de 6.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre des déboires provoqués par les manquements de Maître [R] compte-tenu des démarches qu'il a dû effectuer auprès de l'agence immobilière et de la banque notamment.

Le défendeur répond que Monsieur [S] a librement consenti avec Monsieur [O] que l'indemnité d'immobilisation ne serait pas remise intégralement ni immédiatement, de sorte que ce reproche ne peut être adressé au notaire. Il ajoute qu'il n'est pas responsable de la solvabilité des parties à l'acte de vente. Il fait valoir qu'il a informé téléphoniquement Monsieur [S] de l'absence de versement de dépôt de garantie de la part de Monsieur [O], et soutient que c'est Monsieur [S] qui a préféré ne pas faire constater la nullité de la promesse pour défaut de versement de ladite somme, de sorte que ce reproche ne peut lui être fait.

Sur la deuxième promesse de vente, Maître [R] reconnaît que la première notification faite le 09 août 2019 à Monsieur [B] n'a pas comporté la promesse conclue par lui mais la promesse conclue par Monsieur [O]. Il indique néanmoins que Monsieur [B] n'en a pas informé les notaires, de sorte que Maître [R] ne peut être tenu responsable de cette erreur. Il précise avoir régularisé la situation en notifiant la bonne promesse dès qu'il a été informé de son erreur par Maître [N]. Sur le préjudice invoqué, il fait valoir que quand bien même la première notification du délai de rétractation avait été régulière, la vente au profit de Monsieur [B] n'aurait pu aboutir, ce dernier n'ayant pas obtenu le financement requis, de sorte que Monsieur [S] n'aurait pas pu espérer le versement de l'indemnité d'immobilisation.

Il fait valoir que les préjudices invoqués par le demandeur ne sont pas en lien de causalité ave la faute qui lui est reprochée.

Réponse du tribunal :

Sur la première promesse de vente

Le 16 avril 2019, Maître [R] a rédigé une première promesse de vente entre Monsieur [S], vendeur, et Monsieur [O], acquéreur, pour la vente d'un appartement de type T2 de 49,81 m2 et cave sis [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un prix de 136.000 €.

Il était prévu par la promesse que Monsieur [O] devait verser dans les 15 jours suivants la signature de ladite promesse la somme de 6.800 euros correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation.

Or, il est constant entre les parties que Monsieur [O] n'a versé aucun montant au titre de l'indemnité d'immobilisation ni dans les délais fixés dans la promesse de vente ni après.

Si Maître [R] n'est pas responsable de l'absence de paiement de ladite indemnité d'immobilisation, de même qu'il n'est pas responsable de la défaillance de Monsieur [O], il n'en demeure pas moins que Maître [R] a manqué à son devoir de conseil en n'informant pas Monsieur [C] [S] de l'absence de versement de ladite indemnité d'immobilisation dans les délais prévus par la promesse.

De fait, l'absence de versement de cette indemnité d'immobilisation à la date du 1er mai 2019 avait pour conséquence de permettre à Monsieur [C] [S] de remettre à la vente son appartement, la promesse de vente était devenue nulle et non avenue.

En n'informant pas Monsieur [C] [S] du caractère nulle et non avenue de la promesse de vente et du fait que l'appartement pouvait être remis en vente dès le 02 mai 2019, Maître [P] [R] a fait perdre à Monsieur [C] [S] la possibilité de trouver un nouvel acquéreur dès le début du mois de mai 2019.

Or, Maître [R] n’a informé Monsieur [C] [S] de l'absence de paiement de l'indemnité d'indemnisation que le 02 juillet 2019. Ledit notaire a informé son mandant du fait que le bien pouvait être remis en vente le 16 juillet 2019, alors même que le bien aurait pu être remis en vente dès le 02 mai 2019.

Maître [R] a donc manqué à son devoir de conseil à cet égard et a fait perdre à Monsieur [C] [S] la possibilité de trouver un autre acquéreur deux mois et demi plus tôt, le bien ayant été inutilement immobilisé pendant cette période. Il en résulte un préjudice, constitué d'une perte de chance de remettre en vente plus tôt l'appartement et ainsi de trouver un autre acquéreur plus tôt.

S'agissant du préjudice invoqué par le demandeur, il s'avère que le notaire n'est pas responsable de la défaillance de Monsieur [O]. L'indemnité d'immobilisation prévue à hauteur de 13.600 euros, qui n'a pas été versée par Monsieur [O], n'est pas un préjudice résultant des manquements du notaire.

Contrairement à ce qui est soutenu par le demandeur, le notaire n'a pas à exiger que l'indemnité d'immobilisation soit versée avant ou lors de la signature de la promesse de vente et ce d'autant moins que l'acquéreur a la possibilité de se rétracter dans un délai de 10 jours suivant la notification de la promesse de vente (article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation). Bien qu'il soit plus prudent de prévoir que le versement de l'indemnité d'immobilisation doit avoir lieu avant ou au jour de la signature de la promesse de vente, le notaire ne commet pas de faute ni de manquement à son devoir de conseil ou de diligences en ne prévoyant pas cela.

La demande formée au titre de l'attribution de la somme de 13.600 euros ne saurait donc prospérer en ce que ce préjudice n'est pas directement lié aux manquements de Maître [R].

La perte de chance de remettre en vente l'appartement deux mois et demi plus tôt et ainsi de vendre ledit appartement plus tôt, seule conséquence des manquements de Maître [R], sera indemnisée à hauteur de 2.000 euros.

Sur la seconde promesse de vente

Le 07 août 2019, Maître [R] a rédigé une seconde promesse de vente entre Monsieur [S], vendeur, et Monsieur [B], acquéreur, pour la vente du même appartement moyennant un prix de 132.000 €. L'indemnité d'immobilisation était fixée à 13.200 € ; Monsieur [B] a versé 4.000 € le 26 août 2019 au titre de l'indemnité d'immobilisation. La date de réitération par acte authentique était fixée au 30 novembre 2019.

Une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 168.000 € sur 25 ans au taux de 1,40 % était prévue au bénéfice de l'acquéreur dont il devait justifier au plus tard le 31 octobre 2019.

L'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours suivant la lettre lui notifiant la promesse de vente. Si Maître [R] indique avoir notifié la promesse de vente à l'acquéreur le 09 août 2019, force est de constater que cette notification n'a pas fait courir le délai de rétractation puisque ce n'est pas le bon acte qui a été envoyé à Monsieur [B]. La promesse de vente concernant Monsieur [B] a finalement été adressée à l'intéressé le 02 novembre 2019 (réceptionnée le 04/11/20219). Or, cette notification tardive a permis à Monsieur [B] de se rétracter par LRAR le 12 novembre 2019, soit dans le temps du délai de rétractation de 10 jours, et donc d'obtenir la restitution de la somme de 4.000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation.

Toujours est-il que Monsieur [B] a justifié, dans les délais prévus à la promesse de vente puisqu'avant le 31 octobre 2019, de deux refus de prêt en date des 12 septembre 2019 et 08 octobre 2019. S'agissant d'une condition suspensive, l'absence d'obtention de prêt permettait à Monsieur [B] d'obtenir la restitution du dépôt de garantie versée à hauteur de 4.000 euros.

Dans ces conditions, ce n’est pas la faute de Maître [R] qui a empêché Monsieur [S] de conserver l’indemnité d’immobilisation de 4.000 euros versée par Monsieur [B] : il n'aurait en effet pas pu garder cette somme compte-tenu des refus de prêts dont Monsieur [B] a justifié dans les délais impartis.

Néanmoins, l'erreur commise par Maître [R], qui a transmis un mauvais compromis à Monsieur [B], a empêché Monsieur [S] de remettre en vente son appartement plus rapidement.Ce manquement de Maître [R] n'a pas retardé la remise en vente de l'appartement de 4 mois mais seulement de deux semaines. De fait, la condition suspensive d'obtention d'un prêt était prévue au bénéfice de l'acquéreur dont il devait justifier au plus tard le 31 octobre 2019. Contrairement au cas de la première promesse de vente, la promesse conclut avec Monsieur [B] n'était pas devenue caduque dans le mois de sa signature. Monsieur [B] avait jusqu'au 31 octobre 2019 pour justifier de l'obtention ou non d'un prêt et s'est finalement rétracté le 12 novembre 2019. Seulement deux semaines ont donc été perdues pour Monsieur [S] (entre le 31 octobre 2019 et le 12 novembre 2019), étant précisé que Maître [R] n'est pas responsable des défaillances, manquements ou mensonges de Monsieur [B] quant à l'obtention ou non du prêt sollicité.

Par conséquent, la perte de chance de remettre l'appartement en vente deux semaines plus tôt sera indemnisée à hauteur de 200 euros.

Sur les autres préjudices invoqués

S'agissant de l'augmentation de la soulte due à son ancienne compagne, le tribunal relève que le retard dans la vente de l'appartement litigieux, qui n'est imputable qu'en faible partie au notaire, n'est pas de façon certaine imputable au retard dans le paiement de la soulte versée à l'ancienne compagne du demandeur.

En effet, Maître [R] n'est pas responsable de la solvabilité de Monsieur [S] et le fait que ce dernier ait eu besoin de vendre l'appartement litigieux pour régler la soulte due à son ancienne compagne ne relève pas de la responsabilité du notaire et n'est aucunement une conséquence des manquements qu'il a pu commettre.

Cette demande indemnitaire ne saurait donc prospérer.

S'agissant du paiement prolongé des taxes foncières et des charges de copropriété, il convient de rappeler que les manquements du notaire ont eu pour seule conséquence de retarder la remise en vente de l'appartement de Monsieur [S]. Quand bien même l'appartement aurait été remis en vente trois mois plus tôt au total, il est certain que Monsieur [S] aurait eu à s'acquitter de la taxe foncière pour l'année 2019, et il n'est pas certain que Monsieur [S] aurait vendu son appartement suffisamment tôt pour ne pas avoir à s'acquitter de la taxe foncière pour l'année 2020.

En ce qui concerne les charges de copropriété, l'attestation produite concerne les charges versées entre le 1er janvier 2020 et le 18 mai 2020, ce qui correspond à une période bien postérieure à la période pendant laquelle l'appartement aurait pu être remis en vente plus tôt si les manquements n'avaient pas été commis par le notaire. Le lien de causalité n'est donc pas établi entre les fautes commises par le notaire et le préjudice invoqué.

Il convient donc de ne pas faire droit à la demande indemnitaire formée au titre des paiements de taxes foncières et de charges de copropriété.

S'agissant de la baisse du prix de vente à hauteur de 1.000 euros, il n'existe pas de lien de causalité entre les fautes du notaire, qui ont retardé la remise en vente de l'appartement, et la baisse de prix consenti par Monsieur [S] dans le cadre de la négociation menée avec l'acquéreur de l'appartement.

Cette demande ne saurait donc prospérer.

S'il est certain que les démarches entreprises par Monsieur [S] auprès de l'agence immobilière, de sa banque, de l'organisme de caution du prêt pour le rachat de la soulte de son ex-épouse ont nécessairement été stressantes, les fautes commises par le notaire ne sont pas à l'origine de telles démarches. De fait, si les deux compromis litigieux n'ont pas pu aboutir, ceci n'est aucunement imputable au notaire mais aux volontés de Monsieur [O] et de Monsieur [B] de ne pas acquérir définitivement l’appartement en vente. Or, les désagréments subis par Monsieur [S] résulte du fait que ces deux projets ventes n'ont pas abouti.

Dans ces conditions, la demande de dommages-intérêts au titre de ce qui semble s'apparenter à un préjudice moral ne saurait aboutir.

Au final, Maître [R] sera donc condamné à payer à Monsieur [S] la somme de 2.000 € en réparation du préjudice subi au titre des manquements commis dans le cadre de la promesse de vente [S]/[O] et 200 € en réparation du préjudice subi au titre des manquements commis dans le cadre de la promesse de vente [S]/[B], soit un total de 2.200 €.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Maître [R], partie perdante, doit supporter les dépens de la présente instance.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

Maître [R], partie tenue aux dépens, est condamnée à verser à Monsieur [S], une indemnité que l'équité commande de fixer à la somme de 2.000 euros. Maître [R] sera débouté de sa demande formée sur ce même fondement.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En application de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d'office ou à la demande d'une partie par décision spécialement motivée, écarter l'exécution provisoire de droit en toute ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'application de l'exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS