TJ 93008, 23 mai 2025, RG 25/00094

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
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[Localité 6]

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N° RG 25/00094 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PWQ

Minute : 25/00357

S.A. ADOMA
Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [G] [Y]
Représentant : Me Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 292

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [Y]
ADOMA - Chambre 4310
[Adresse 4]
[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-001347 du 06/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de Maître Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 28 août 2017, la société Adoma a consenti à M. [G] [Y] un contrat de résidence portant sur un local à usage d'habitation n°4310, [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 325,92 euros et le versement d'un dépôt de garantie du même montant.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 janvier 2025, la société Adoma a fait citer M. [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de:
o constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre et ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tout occupant de son chef du logement, avec si besoin est, l'assistance de la force publique,
o condamner M. [G] [Y] au paiement :
? de la somme provisionnelle de 3297,20 € selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure,
? d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à compter du 1er janvier 2025, égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer jusqu'à libération des lieux,
? de la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
? des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Adoma expose que le défendeur a cessé de régler l'échéance mensuelle relative au logement, de sorte qu'elle l'a mis en demeure par lettre recommandée réceptionnée le 3 août 2024 de régulariser sa situation dans un délai d'un mois à défaut de quoi, la résiliation du contrat de résidence serait prononcée conformément aux stipulations du contrat. La partie demanderesse ajoute que n'ayant pas régularisé sa situation, le défendeur doit être déclaré occupant sans droit ni titre des lieux et son expulsion ordonnée.

A l'audience du 4 avril 2025, la société Adoma, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette à la somme de 4430,66 euros, terme du mois de mars 2025 inclus. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Paris le 28 juin 2023 est un arrêt isolé dont il ne doit pas être tenu compte. Elle a exposé produire d'ailleurs aux débats un arrêt de la même chambre de la cour d'appel de Paris du 5 mars 2024 indiquant le contraire.

M. [G] [Y], assisté, a soulevé à titre principal une contestation sérieuse. Il a exposé que l'article R 633-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'impayé et que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Ce texte indique en conséquence que le bailleur doit procéder à une mise en demeure puis à la notification ou à la signification de la résiliation, interprétation retenue par la 3ème Chambre du Pôle 1 de la cour d'appel de Paris dans un arrêt rendu le 28 juin 2023. Or en l'espèce, Adoma s'abstient de produire toute notification ou signification de la résiliation, empêchant au juge de constater que la résiliation est intervenue. M. [G] [Y] demande à titre subsidiaire à pouvoir bénéficier de délais de paiement. Il a exposé vivre en France depuis 20 ans et avoir rencontré des difficultés dans le renouvellement de son titre de séjour, cette situation l'empêchant de travailler ou de bénéficier des minimas sociaux. Il a néanmoins obtenu un rendez-vous en juillet 2025 pour le renouvellement de ce titre. Il a proposé en conséquence d'apurer sa dette par des versements de 50 euros à compter du mois d'août 2025, en sus du versement de la redevance. A titre infiniment subsidiaire, il a sollicité les plus larges délais pour quitter les lieux en raison de son état de santé.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les sommes dues au titre du contrat de résidence

En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L'article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 5 du contrat de résidence prévoit que la redevance est payée mensuellement à terme échu.

Il résulte du décompte actualisé au 31 mars 2025 que le montant de la redevance mensuelle est de 377,82 €.

Ce dernier sera condamné à verser à la société Adoma la somme provisionnelle de 4430,66 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal depuis le 3 août 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 1467,80 euros.

Sur la résiliation du contrat de résidence

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, entraîne l'anéantissement de l'obligation et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. L'article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l'espèce, l'article 7 du contrat de résidence stipule que le résident s'engage à payer la redevance aux termes convenus. Conformément aux dispositions des articles L.633-2 et R.633-3 du code de la construction et de l'habitation, il prévoit également qu'en cas d'impayés, la société Adoma pourra résilier de plein droit le contrat, la résiliation ne prenant effet qu'un mois après le respect d'un délai de préavis d'un mois, préavis dont le point de départ est une mise en demeure adressée au résident débiteur.

Une mise en demeure a été signifiée par lettre recommandée avec avis de réception à M. [G] [Y] le 3 août 2024, pour un impayé de 1467,80 €, sollicitant une régularisation de la situation dans un délai d'un mois, conformément aux dispositions de l'article R.633-3 du code de la construction et de l'habitation.

Il n'est pas contestable et pas contesté que le résident n'a pas régularisé sa situation dans les délais impartis.

M. [G] [Y] soulève une contestation indiquant que l'article R633-3 du code de la construction et de l'habitation impose également que la résiliation du contrat lui soit signifiée par commissaire de justice ou notifiée par écrit remis contre décharge, ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, la société ADOMA ne produit aucune lettre autre que la mise en demeure reçue le 3 août 2024. Il sera toutefois considéré que la délivrance de l'assignation par commissaire de justice demandant le constat de l'occupation sans droit ni titre de M. [G] [Y] vaut signification de la résiliation du contrat au sens de l'article R633-3 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que la contestation de M. [G] [Y] ne sera pas considérée comme sérieuse.

La clause résolutoire est donc acquise à compter du 3 septembre 2024.

Compte tenu de l'absence d'opposition du bailleur et des futures ressources du locataire à compter du renouvellement de son titre de séjour, il y a lieu d'accorder au défendeur des délais de paiement qui auront pour effet de permettre la poursuite du contrat de résidence tant que les délais seront respectés en vertu de l'article 1343-5 du code civil.

A défaut de respecter les délais de paiement, l'expulsion du défendeur sera ordonnée et celui-ci devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des redevances, en lui versant une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant de la redevance mensuelle tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération définitive des lieux, et ce, en application de l'article 1240 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Au regard des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante ses frais irrépétibles.

En application de l'article 696 du même code, le défendeur sera condamné au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS,