TJ 93008, 23 mai 2025, RG 25/00076

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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N° RG 25/00076 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PU4

Minute : 25/00353

S.C.I. LAMARTINE
Représentant : Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0007

C/

Monsieur [N] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. LAMARTINE
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Kenza HAMDACHE, substituant Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [Y]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes de deux actes sous signature électronique signés les 13 et 22 novembre 2019, la SCI Lamartine a consenti à M. [N] [Y] et Mme [I] [D] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation (porte A41) et un emplacement de stationnement (n°147), situés [Adresse 9], à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 964 € (local d'habitation) et 50 euros (place de stationnement), outre les provisions mensuelles sur charges de 214,41 euros (local d'habitation) et4,02 € (place de stationnement) et le versement d'un dépôt de garantie de 964 € (local d'habitation) et 50 € (place de stationnement).

Par avenant au bail en date du 1er novembre 2022, M. [N] [Y] est devenu seul titulaire du bail d'habitation.

Le 11 juillet 2024, la SCI Lamartine a fait délivrer à M. [N] [Y] un commandement de payer la somme en principal de 5299,36€ arrêtée à la date du 2 juillet 2024, visant les clauses résolutoires insérées aux baux.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 décembre 2024, la SCI Lamartine a fait citer M. [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o d'ordonner l'expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique au besoin,
o de le condamner au paiement de la somme de 3796,91€ au titre de la dette locative arrêtée au 21 novembre 2024, à réactualiser au jour de l'audience, ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'alors pratiqués entre les parties majorés de 10% jusqu'à complète libération des lieux,
o de dire que le sort des meubles sera réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
o de le condamner à lui verser la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 4 avril 2025, la SCI Lamartine, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 2840,16€ arrêtée à la date du 3 avril 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales.

M. [N] [Y], cité à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 17 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 4 avril 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Lamartine justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 31 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Les baux conclus les 13 et 22 novembre 2019 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (article 7 pour le local d'habitation et article 8 pour la place de stationnement). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 11 juillet 2024, pour la somme en principal de 5299,36 euros arrêtée au 2 juillet 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que le bail d'habitation n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que les clauses résolutoires présentes aux baux stipulent que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 11 septembre 2024.

A compter du 12 septembre 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de M. [N] [Y] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [N] [Y] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 12 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La SCI Lamartine produit un décompte indiquant que M. [N] [Y] reste devoir la somme de 2840,16 € arrêtée à la date du 3 avril 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus.

Il convient de déduire de la somme réclamée les frais de contentieux pour la somme de 341,86 euros (160,34 € + 181,52 €).

M. [N] [Y] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 2498,30 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 3 avril 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI Lamartine, M. [N] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,