TJ 93008, 23 mai 2025, RG 25/00107

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00107 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PYK

Minute : 25/00362

S.A. LOGIREP
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [Y]-[F] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [Y]-[F] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte signé sous seing privé le 23 février 2012, la société Logirep a consenti à Mme [S] [Y] née [I], devenue Mme [Y]-[F] [I], un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 458,73 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent au montant d'un mois de loyer en principal.

Le 6 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer par acte d'huissier à la locataire un commandement de justifier d'une assurance contre les risques locatifs.

Le 31 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer par exploit de commissaire de justice à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 3020,13 € arrêtée au 9 juillet 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 janvier 2025, la société Logirep a fait citer Mme [Y]-[F] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
o constater que les conditions l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,
o ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
o dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
o condamner Mme [Y]-[F] [I] au paiement :
Ï de la somme provisionnelle de 3974,83 € arrêtée à la date du 31 juillet 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
Ï d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
Ï de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice ; qu'elle n'a ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 4 avril 2025, la société Logirep, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 4746,03 € arrêtée au 28 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. Elle a indiqué que le dernier prélèvement de la locataire a été rejeté et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse. Elle s'est désistée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs.

Mme [Y]-[F] [I], comparante, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Elle a actualisé sa situation financière en indiquant percevoir le revenu de solidarité active à hauteur de 800 € par mois. Elle a indiqué avoir deux enfants à charge. Elle a sollicité l'octroi des plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ; indiquant qu'elle percevait auparavant la somme de 600 euros d'aide personnalisée au logement.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, la société LOGIREP, suite aux règlements effectués par la locataire le 8 avril 2025 et le 23 avril 2025, a indiqué ne plus s'opposer à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance couvrant les risques locatifs

Il convient d'acter le désistement de la demanderesse de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Logirep justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 3 janvier 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le bail en date du 23 février 2012 contient une clause résolutoire (article 12). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 3020,13€ arrêtée au 9 juillet 2024, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que bail n'a pas été modifié par les parties depuis le 27 juillet 2023 et que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2024.

Sur le montant de l'arriéré locatif
La société Logirep produit un décompte actualisé indiquant que Mme [Y]-[F] [I] reste lui devoir la somme de 4746,03 € arrêtée au 28 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.
Mme [Y]-[F] [I] ne conteste pas le montant de la dette.
Après déduction des frais de recouvrement (152,42+45,13+72,22+57,70 €) et des frais de prélèvements impayés non justifiés (6 x 0,80 €), Mme [Y]-[F] [I] sera donc condamnée à verser à la société Logirep une somme provisionnelle de 4413,76 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 28 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3974,83 euros à compter du 3 janvier 2025, date de l'assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite et des derniers règlements effectués en avril 2025, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Bien qu'elle n'ait pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, la bailleresse ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires
Mme [Y]-[F] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Au regard des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante ses frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,