TJ 93008, 23 mai 2025, RG 25/00367

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
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[Localité 7]

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N° RG 25/00367 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TLY

Minute : 25/00375

Monsieur [F] [B]
Représentant : SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE,

C/

Madame [O] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Maître Kenza HAMDACHE, substituant la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Madame [O] [Z]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 7 juillet 2016, M. [F] [B] a consenti à Mme [O] [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 5], à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 427 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 80 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 427 euros.

Le 29 juillet 2024, M. [F] [B] a fait délivrer à Mme [O] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 1550,97€ arrêtée à la date du 1er juillet 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 15 janvier 2025, M. [F] [B] a fait citer Mme [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,
o d'ordonner l'expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique,
o de la condamner au paiement de la somme de 2848,37€ au titre de la dette locative arrêtée au 18 décembre 2024 incluse, à réactualiser au jour de l'audience, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu'alors pratiqués entre les parties jusqu'à complète libération des lieux,
o de la condamner à lui verser la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 4 avril 2025, M. [F] [B], représenté, a maintenu ses demandes indiquant toutefois que la dette est soldée au jour de l'audience.

Mme [O] [Z], comparante, a indiqué avoir soldé sa dette et percevoir environ 2000 euros par mois en cumulant deux emplois. Elle a demandé la suspension de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 24 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 4 avril 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [F] [B] justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions du même article en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il est prévu que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Ainsi, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, il y a lieu d'appliquer le délai contractuel conclu en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En outre, selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause résolutoire de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bail contient en son article VIII une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Mme [O] [Z] le 29 juillet 2024. Il est établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration de ce délai, soit le 29 septembre 2024.

En l'espèce, Mme [O] [Z] a toutefois apuré l'ensemble de sa dette locative à la date de l'audience.

Le paiement intégral de la dette avant l'audience ne permet pas, par une application strictement textuelle de la loi, de lui octroyer des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Néanmoins, la résiliation de plein droit du bail ne saurait être constatée en l'espèce, dans la mesure où le paiement intégral de la dette de loyer par la locataire avant l'audience la placerait dans une situation moins favorable que celle d'un locataire n'ayant pas réglé intégralement sa dette de loyer au jour de l'audience et obtenant de ce fait la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Dès lors, la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire sera rejetée, de même que la demande d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [F] [B] produit un décompte arrêté au 1er avril 2025 au terme duquel la défenderesse n'est plus redevable d'aucune somme à l'égard de son bailleur, son solde locatif étant même créditeur de plus de 700 euros.

La demande de condamnation au paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M. [F] [B], Mme [O] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 100€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,