TJ 93008, 23 mai 2025, RG 25/00102

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
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[Localité 6]

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N° RG 25/00102 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PYE

Minute : 25/00358

Monsieur [K] [L]
Représentant : SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE,

C/

Madame [D] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [L]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Kenza HAMDACHE, substituant la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Madame [D] [C]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 Avril 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous signature électronique signé les 11 et 14 janvier 2023, M. [K] [L] a consenti à Mme [D] [C] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 8] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 620 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 62 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 620 euros.

Le 10 juin 2024, M. [K] [L] a fait délivrer à Mme [D] [C] un commandement de payer la somme en principal de 2316,25€ arrêtée à la date du 1er juin 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 janvier 2025, M. [K] [L] a fait citer Mme [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,
o d'ordonner l'expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique,
o de la condamner au paiement de la somme de 6354,15€ au titre de la dette locative arrêtée au 13 décembre 2024, à réactualiser au jour de l'audience, avec intérêts à compter du commandement de payer, ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu'alors pratiqués entre les parties jusqu'à complète libération des lieux,
o de la condamner à lui verser la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 4 avril 2025, M. [K] [L], représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 9228,24€ arrêtée à la date du 1er avril 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s'est opposée à l'octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Mme [D] [C], citée à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 7 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 4 avril 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [K] [L] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 26 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le bail conclu les 11 et 14 janvier 2023 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juin 2024, pour la somme en principal de 2316,25 euros arrêtée au 1er juin 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 août 2024.

A compter du 11 août 2024, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de Mme [D] [C] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Mme [D] [C] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 11 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges révisables, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La défenderesse n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

M. [K] [L] produit un décompte indiquant que Mme [D] [C] reste devoir la somme de 6354,15 € arrêtée à la date du 13 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Mme [D] [C] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 6354,15 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2091,25 euros et à compter du 6 janvier 2025, date de l'assignation, sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M. [K] [L], Mme [D] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,