TJ 75056, 26 mai 2025, RG 23/00002

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me JAGER (NAN752)
Me GOLDBLUM (P0008)

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18° chambre
3ème section

N° RG 23/00002

N° Portalis 352J-W-B7G-CYV7S

N° MINUTE : 3

Assignation du :
29 Décembre 2022

JUGEMENT
rendu le 26 Mai 2025
DEMANDEURS

Monsieur [N] [F]
[Adresse 4]
[Localité 1] (BELGIQUE)

Madame [G] [C] épouse [F]
[Adresse 4]
[Localité 1] (BELGIQUE)

représentés par Me Claire JAGER, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #NAN752

DÉFENDERESSES

S.A.S. PV HOLDING (RCS de Paris 508 321 155)
[Adresse 3]
[Localité 2]

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE (RCS de Paris 884 607 193), par voie d’intervention volontaire
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentées par Maître Jérémy GOLDBLUM de la S.C.P. ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008

Décision du 26 Mai 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 23/00002 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYV7S

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 17 Mars 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 25 février 2012, Monsieur [D] [I] et sa conjointe Madame [A] [L] épouse [I] ont donné à bail commercial à la S.A.S. PV-CP RÉSIDENCES EXPLOITATION, devenue depuis la S.A.S. PV HOLDING, des locaux composés d'un appartement de deux pièces n°412 constituant le lot n°0058-04 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « Le Caribou » sis [Adresse 6] à [Localité 5] (Savoie) pour une durée de neuf années à effet au 1er mai 2012 afin qu'y soit exercée une activité d'exploitation d'une résidence de tourisme consistant en la sous-location de locaux meublés pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 3.136 euros hors taxes et hors charges payable à terme échu.

Par acte notarié en date du 7 octobre 2019, Monsieur [D] [I] et Madame [A] [L] épouse [I] ont cédé la propriété des locaux donnés à bail à Monsieur [N] [F] et à sa conjointe Madame [G] [C] épouse [F].

Par lettre en date du 26 août 2020 réceptionnée le 2 septembre 2020, Monsieur [N] [F] et Madame [G] [C] épouse [F] ont notifié à la S.A.S. PV HOLDING leur résiliation du contrat de bail commercial.

Par acte d'huissier en date du 12 novembre 2020, la S.A.S. PV HOLDING a fait signifier à Monsieur [N] [F] un congé pour le 30 avril 2021.

Par acte sous signature privée en date des 2 et 6 novembre 2020, Monsieur [N] [F] et Madame [G] [C] épouse [F] d'une part, et la S.A.S. PV HOLDING d'autre part, ont conclu un avenant prolongeant la durée du contrat de bail commercial jusqu'au 30 avril 2022.

Par lettre en date du 11 avril 2022, la S.A.S. PV HOLDING a sollicité auprès de Monsieur [N] [F] et de Madame [G] [C] épouse [F] une nouvelle prolongation du bail jusqu'au 30 avril 2023.

Par lettre recommandée en date du 29 avril 2022 réceptionnée le 4 mai 2022, Monsieur [N] [F] et Madame [G] [C] épouse [F] se sont opposés à toute prolongation du contrat de bail commercial, et ont demandé à la S.A.S. PV HOLDING de pouvoir disposer de leur appartement à compter du 1er mai 2022.

Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de leur conseil en date du 25 juillet 2022 réceptionnée le 27 juillet 2022, Monsieur [N] [F] et Madame [G] [C] épouse [F] ont indiqué à la S.A.S. PV HOLDING qu'ils étaient disposés à accepter la prolongation du bail jusqu'au 30 avril 2023 sous réserve qu'ils puissent disposer de la jouissance de leur bien immobilier dès le lendemain, et en l'absence de réponse ont, par exploit de commissaire de justice en date du 29 décembre 2022, fait assigner cette dernière devant le tribunal judiciaire de Paris en expulsion des locaux ainsi qu'en paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la date de restitution des locaux.

Exposant que par acte sous signature privée en date du 16 décembre 2020, la S.A.S. PV HOLDING avait fait l'objet d'une scission réalisée par apport partiel d'actifs à son profit, la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE est intervenue volontairement à l'instance par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 octobre 2023.

En cours d'instance, la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE a procédé à la restitution des clefs des locaux donnés à bail auprès de Monsieur [N] [F] et de Madame [G] [C] épouse [F] le 31 octobre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 juin 2024, Monsieur [N] [F] et Madame [G] [C] épouse [F] demandent au tribunal, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, de :

– condamner la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à leur payer une indemnité d'occupation d'un montant de 28.500,80 euros pour la période comprise entre le 1er mai 2022 et le 31 octobre 2023 ;
– condamner la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à leur payer la somme de 4.800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE aux dépens ;
– dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'appui de leurs prétentions, Monsieur [N] [F] et Madame [G] [C] épouse [F] font valoir qu'en raison du maintien dans les lieux de la preneuse postérieurement à la date d'expiration du contrat de bail commercial fixée au 30 avril 2022 par avenant en date des 2 et 6 novembre 2020, ils ont subi un trouble de jouissance devant être réparé par l'allocation d'une indemnité dont le montant doit correspondre à celui des loyers perçus par cette dernière sur la période de référence.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 juin 2024, la S.A.S. PV HOLDING et la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE sollicitent du tribunal, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, de :

– à titre principal, mettre hors de cause la S.A.S. PV HOLDING ;
– déclarer la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE recevable en son intervention volontaire ;

– à titre principal, constater que la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE a restitué les clefs des locaux à Monsieur [N] [F] et à Madame [G] [C] épouse [F] ;
– en conséquence, débouter Monsieur [N] [F] et Madame [G] [C] épouse [F] de leur demande d'expulsion ;
– fixer l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à Monsieur [N] [F] et à Madame [G] [C] épouse [F] pour la période comprise entre le 1er mai 2022 et la date de libération des locaux au montant du loyer en cours au 1er mai 2022, soit à la somme mensuelle de 270,94 euros ;
– débouter Monsieur [N] [F] et Madame [G] [C] épouse [F] de l'ensemble de leurs demandes ;
– condamner Monsieur [N] [F] et Madame [G] [C] épouse [F] à leur payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Monsieur [N] [F] et Madame [G] [C] épouse [F] aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, la S.A.S. PV HOLDING et la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE précisent qu'en raison de l'apport partiel d'actifs effectué, la seconde a acquis la qualité de locataire, ce qui justifie son intervention volontaire ainsi que la mise hors de cause de la première.

Sur le fond, la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE souligne que l'indemnité d'occupation dont elle demeure redevable pour la période de dix-huit mois comprise entre le 1er mai 2022 et le 31 octobre 2023 constitue une indemnité d'occupation de droit commun dont le montant doit correspondre à la valeur locative de marché des locaux loués, soit en pratique au montant du dernier loyer pratiqué, c'est-à-dire à la somme annuelle de 3.251,34 euros hors taxes et hors charges, de sorte qu'elle ne saurait excéder la somme totale de 4.877,01 euros.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 septembre 2024.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 17 mars 2025, et la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'intervention volontaire et la mise hors de cause

Aux termes des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions de l'article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En vertu des dispositions de l'article 66 dudit code, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Selon les dispositions de l'article 325 de ce code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
D'après les dispositions de l'article 328 du code susvisé, l'intervention volontaire est principale ou accessoire.

L'article 329 du code susmentionné dispose quant à lui que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1165 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121.

En l'espèce, il est établi : que le contrat de bail commercial litigieux a été conclu par acte sous signature privée en date du 25 février 2012 entre Monsieur [D] [I] et Madame [A] [L] épouse [I] d'une part, et la S.A.S. PV-CP RÉSIDENCES EXPLOITATION, devenue par la suite la S.A.S. PV RÉSIDENCES & RESORTS FRANCE, d'autre part ; que par acte notarié en date du 7 octobre 2019, Monsieur [D] [I] et Madame [A] [L] épouse [I] ont cédé la propriété des locaux donnés à bail à Monsieur [N] [F] et à Madame [G] [C] épouse [F] ; et que par acte sous signature privée en date du 16 décembre 2020 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°248 A des 21 et 22 décembre 2020, la S.A.S. PV RÉSIDENCES & RESORTS FRANCE, devenue depuis la S.A.S. PV HOLDING, a fait l'objet d'une scission réalisée par apport partiel d'actifs au profit de la S.A.S. [N] ET VACANCES INVESTISSEMENT 60, devenue depuis la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE (pièces n°1 et n°2 en demande, et n°1 en défense).

Il est donc démontré que la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE avait, dès l'introduction de la présente instance, la qualité d'unique locataire des locaux donnés à bail, si bien que son intervention volontaire est recevable, et que toute demande formée à l'encontre de la S.A.S. PV HOLDING est irrecevable, ce qui justifie la mise hors de cause de cette dernière.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE recevable en son intervention volontaire, et de prononcer la mise hors de cause de la S.A.S. PV HOLDING.

Sur l'action en paiement d'une indemnité d'occupation

Aux termes des dispositions de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, bien qu'invoquant, dans les motifs de leurs écritures, « l'indemnisation du préjudice de jouissance » par eux subi, force est toutefois de constater que Monsieur [N] [F] et Madame [G] [C] épouse [F] sollicitent expressément, dans le dispositif desdites écritures, « une indemnité d'occupation » (pages 5 et 6 de leurs dernières conclusions), et non l'allocation de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, seul ce dernier pouvant éventuellement être évalué au montant des loyers perçus par la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE comme représentant le gain manqué par les bailleurs si ceux-ci avaient pu louer leur bien à d'autres locataires au même prix que celui pratiqué par cette dernière.

Dès lors que la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE reconnaît que le dernier loyer contractuel s'élevait à la somme annuelle de 3.251,34 euros hors taxes et hors charges (page 6 de ses dernières conclusions), et dans la mesure où il est démontré que nonobstant la bonne foi dont ont fait preuve Monsieur [N] [F] et Madame [G] [C] épouse [F] en acceptant de prolonger la durée du bail jusqu'au 30 avril 2022 par acte sous signature privée en date des 2 et 6 novembre 2020 (pièce n°7 en demande), la locataire n'a finalement procédé à la restitution des clefs des locaux que le 31 octobre 2023 (pièce n°2 en défense), soit dix-huit mois plus tard, manifestant par là même une certaine résistance abusive, il y a lieu de retenir que le montant du dernier loyer contractuel majoré de 50% constituera le montant de l'indemnité d'occupation due comme réparant justement le préjudice subi par les bailleurs.

Ainsi, pour la période comprise entre le 1er mai 2022 et le 31 octobre 2023, c'est-à-dire pendant une durée d'un an et demi, la preneuse demeure redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant total de : [3.251,34 + (3.251,34 x 50%)] x 1,5 = 7.315,52 euros.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Monsieur [N] [F] et à Madame [G] [C] épouse [F] une indemnité d'occupation d'un montant total de 7.315,52 euros pour la période comprise entre le 1er mai 2022 et le 31 octobre 2023 inclus.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles ni à celle présentée par la S.A.S. PV HOLDING.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [N] [F] et à Madame [G] [C] épouse [F] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d'exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 4.800 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS